内地房地产行业周报：新房成交持续筑底，多家民企获融资增信

行业研究|内地房地产 11-Sep-22 内地房地产行业周报 强于大市 新房成交持续筑底，多家民企获融资增信 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600Sabrinahong@cwghl.com 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比下降29%，2022年累计成交面积同比下降36%。其中一线环比上升较多城市为北京和深圳，分别上升58%和31%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降28%、33%、45%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降77%、74%、69%。截至9月9日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期18.9个月，环比下降2%。温州和北京去化周期环比下降较多，分别下降21%和16%，去化周期分别由上期的36.6个月和21.9个月变动至29.0月和18.4个月。本周，15个主要城市二手房交易建面下降24%。其中环比下降较多城市包括成都和厦门，分别下降95%和95%。2022年累计成交面积同比下降21%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降51%、50%和56%。本周观点：本周成都、杭州等地新房成交环比降幅较大，带动二线城市成交面积环比下降46%、重点城市新房成交面积环比有所回落（环比下降29%）。另外，成都、柳州成交环比大幅下降，带动西部区域成交环比降幅较大，环比下降63%。二手房成交方面，成都成交环比继续下探，厦门成交环比由正转负且降幅较大，共同带动重点城市二手房成交面积环比进一步下降至-24%。库存方面，周内温州、北京去化环比下降较多，带动重点城市去化周期环比持续下降，环比下降2%。投资建议:多家民企计划发行中债增担保中票，各地持续优化住房公积金政策。本周美的置业完成发行10亿元中债增担保中票，碧桂园、新城控股拟分别发行15亿元、10亿元中债增担保中票，标志着“中债信用”增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性；另外，从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于项目的开发建设，对于保证其开发进度亦起到一定积极作用。行业风险化解方面，越秀地产与地方AMC广州资产等三方签署合作，参与粤港澳区地产风险化解及行业重整，或共同帮助部分困难房企出险，有望避免行业风险进一步蔓延。同时，地方政策上，浙江绍兴鼓励区属国企与房企合作拿地。一方面通过降低拿地成本提高企业的拿地意愿，另一方面或可增加地方的土地开发投资规模，促进行业基本面回稳。目前落实到企业流动性方面的政策有所增加，随着销售在需求侧带动下逐步回暖，部分国企、央企及财务结构相对稳健的民企基本面或率先企稳。近期各地政策继续加大对公积金提取范围、人才购房补贴等方面的改善力度，如石家庄支持借款人父母参与还款、浙江丽水人才购房补贴前置发放等。未来需求侧政策或持续加码，住宅销售有望回升。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，粤港湾控股、建发国际集团、碧桂园本周涨幅居前。越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图1：粤港湾控股、建发国际集团、碧桂园本周涨幅居前 图2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至今涨幅居前 GD-HKGBAHLDGS C&DINTL CountryGarden SeazenJinmaoRedSunLongforSOHO MideadcTimesR&FCOLI CRLandPolyPPTVanke-HRadiancePowerLong YueXiuZhongliangGreenTown PriceChange(Weekly) YueXiuGreenTown COLIC&DINTL CCLand KaisaCRLandEverGrande ShuiOnCOGO RadianceVanke-HTopSpring VankePPTOVS KerryPPT SZI PolyPPTSOHO Sunshine100 SIUD PriceChange(YTD) 0%5%10%15%20%25%30%-20%0%20%40%60%80% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：时代中国控股、旭辉控股集团、绿城中国本周换手率居前 Turnover(Weekly) 6% 5% 4% 3% 2% 1% COLI Jinmao KWG Central China Logan SOHO Shinsun Vanke-H ZhenRo Country Garden GreenTown CIFI Times 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，融创服务、碧桂园服务、卓越商企服务本周涨幅居前。祈福生活服务、滨江服务、中海物业年初至今涨幅居前。 图4：融创服务、碧桂园服务、卓越商企服务本周涨幅居前 图5：祈福生活服务、滨江服务、中海物业年初至今涨幅居前 SunacSerCGSerExcellenceCMBinjiangSerShimaoSerPolyPPTDevTimesNeighborPowerlongCMS-EnjoySerFirstSer HevolSerCCNewLife E-StarA-LivingChinaOvsPPT PriceChange(Weekly) CliffordmlBinjiangSerChinaOvsPPTChinaResMIXCYinchengLSHevolSerYuexiuSerLandseaLifeEVERGSer RonshineSerExcellenceCMPolyPPTDevXingyeWulianGreentownSer RsunSer PriceChange(YTD) 0%5%10%15%20%-30%-20%-10%0%10%20% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：保利物业、世茂服务、旭辉永升服务本周换手率居前 Turnover(Weekly) 8% 6% 4% 2% CCNewLife KangqiaoSer TimesNeighbor GreentownSer JinkeSer PowerlongCM A-Living KWGLiving ExcellenceCM CGSer SunacSer XinyuanPM CIFIESSer ShimaoSer PolyPPTDev 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/09 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约18.9个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/09；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/09 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/04 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/04数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/04 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数有所下降 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/04数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/04 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表4：本周要闻：浙江丽水将取消“房票”限制，绍兴鼓励区属国企与房企合作拿地 日期地区/部门简述 2022-09-05海南 拟推出“一人购房全家帮”相关住房公积金互助使用政策。该政策是指在海南省连续 足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，购买家庭首套自住住房，可以使用其配 偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。《通知》明确，高县将加大住房公积金对合理购房需求的支持力度，参照市住房公 2022-09-06 宜宾高县积金部分使用政策并进行调整。另严格审查商品房预售方案，申报价格上下浮动不 超15%。 2022-09-07 扩大偿还住房公积金贷款提取范围，自2022年10月1日起，使用住房公积金贷款 石家庄购买石家庄市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款，职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款。 此外，持续提高住房公积金租房提取额度及降低住房公积金贷款首付比例。 2022-09-07 沈阳沈阳召开专题会议指出，做好闲置土地和房地产停缓建项目处置工作，是抓好省委巡视反馈意见整改的重要内容，是盘活存量资源、扩大有效投资的重要举措。 2022-09-07 加大金融支持力度方面，对居民已购买一套住房并结清贷款再次按揭贷款购买商品 周口住房的，第二套住房支付首付比例按首套住房标准执行。优化商品房预售资金监管 方面，措施提出以保函形式等额替代预售监管资金，合理释放预售监管资金流动性，提高资金使用效率。10月6日前实现全市停工问题楼盘全面复工。各开发区、区县（市）要搜集挪用、 2022-09-08 郑州 抽逃楼盘资金的线索，特别对于逾期未交付楼盘，要全面核查是否存在资金被抽逃挪用情况，及时将线索提交给办案机关。《通知》提出，对于符合条件的农民在双辽市城区内购买商品住房可获房款减免、 2022-09-08 双辽 契税补贴等。坚持“先购买、再申请、后补贴”的原则，农民进城购房申请补贴的应当以满足刚性住房需求为主，必须为家庭首套住房，坚决遏制投机炒房行为。政策主要涉及职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，双缴存职工最高 2022-09-08丽水 2022-09-08杭州建德 限额由70万元上调为80万元；单缴存职工最高限额由35万元上调为40万元。此外，将取消“房票”限制。取消原政策中“房票”票面金额在单套住宅成交价（含附属用房和车位）的占比不得超过50%的限制；人才购房补贴前置发放