房地产行业周报：新房成交环比增长，八部门发文加大民企金融支持

核心观点：新房成交环比增长，八部门发文加大民企金融支持 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比增长，17城二手房成交面积同比增长，第48周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端多家银行开展座谈会强调更好支持房企合理融资需求，八部门推出25条举措强调加大对民企的金融支持。地方层面南京上调二套房住房公积金贷款额度，四川省提出因城施策用好政策工具箱，加快调整完善市场过热时的行政管控措施。我们认为，目前房地产市场供求关系在政策面已充分显现修复决心，更多逆周期调节举措有望加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，财政万亿国债发行也将有望提振地产投资增速，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多家银行开展房企融资座谈会，南京调整住房公积金政策 中央层面：交通银行、建设银行召开部分房地产企业代表座谈会，强调更好支持房地产企业合理融资需求，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展；人民银行、金融监管总局等八部门：发布25条强化民营经济金融支持举措，助力民营经济发展壮大。 地方层面：南京提高第二次使用公积金贷款购买第二套住房最高可贷额度，由现行的30万元/人、60万元/户，提高至50万元/人、100万元/户；四川省引导个人住房贷款利率和首付比例下行、落实个人住房贷款“认房不认贷”等政策。 市场端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 销售端：根据房管局数据，2023年第48周，全国64城商品住宅成交面积313万平米，同比下降16%，环比增加11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16168万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为166万平米，同比增速39%，前值34%；年初至今累计成交面积7872万平米，同比增速29%，前值29%。 投资端：2023年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9823万平方米，成交土地规划建筑面积1127万平方米，同比下降73%，成交溢价率为2.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积79万平方米，同比下降20%；二线城市成交土地规划建筑面积338万平方米，同比下降75%；三线城市成交土地规划建筑面积710万平方米，同比下降74%。苏州首场不限价土拍成功收官，6宗宅地以1宗溢价、5宗底价成交，揽金约74.94亿。其中金隅120轮竞价，以总价28.97亿元，溢价率30.09%斩获园区奥体地块。 融资端：国内信用债发行环比下降 2023年第48周，信用债发行33亿元，同比减少53%，环比减少77%，平均加权利率3.99%，环比增加43BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、多家银行开展房企融资座谈会，南京调整住房公积金政策 中央层面：（1）建设银行：对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。（2）人民银行、金融监管总局等八部门：强化金融支持举措，助力民营经济发展壮大。受访人士普遍认为，通知部署可操作性强的具体措施，有利于进一步降低民营企业融资成本、提升民营企业融资规模，预计在系列措施支持下，金融机构服务民营企业质效将进一步提升。（3）交通银行:邀请15家房企开展“面对面”交流，提出以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，并将围绕住房场景做好零售信贷领域合作。（4）住建部:住建部召开住房公积金重点工作推进会暨经验交流会强调，当前住房公积金制度面临新的机遇和挑战。要深刻理解推动高质量发展的基本要求，充分认识人口和就业形势发生的深刻变化，深入领会促进金融与房地产良性循环的工作部署，在推动构建房地产发展新模式中更好发挥住房公积金作用。 地方层面：（1）四川省：发布《关于恢复和扩大消费若干措施》，其中在强化住房消费方面提出，因城施策用好政策工具箱，加快调整完善市场过热时的行政管控措施，鼓励各地结合实际对新市民、引进人才给予购房补贴；引导个人住房贷款利率和首付比例下行，落实个人住房贷款“认房不认贷”政策，依法有序调整存量个人贷款利率；支持各地结合实际提高公积金贷款额度。（2）广东：按照有关工作部署，计划到2025年，广东全省城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30％以上，装配式建筑规模和占比不断提高，超低能耗建筑和近零能耗建筑得到推广应用，绿色建材应用范围进一步扩大。（3）丽水：购房消费券发放总额度为1800万元，由地方财政和房地产企业共同出资。地方财政承担50%，其中市本级财政安排500万元，莲都区财政安排200万元，开发区财政安排200万元。房地产企业承担50%，房地产企业具体出资抵扣模式由各企业自行确定，有意向的购房者可提前与各楼盘联系。（4）武汉：部分商品房的首付款较高，购房人难以一次性全额支付，往往与开发企业协商分期支付，本次合同修订增加可约定分期支付首付款内容，进一步优化合同付款方式条款，满足合同当事人付款方式多样化需求。（5）苏州：非全日制本科学历人员、中级专业技术职称人员，以及职业技能二级（技师）及以上且符合苏州市引进技能人才紧缺（工种）目录的人员，都将被纳入“先落户后就业”的对象范围。（6）揭阳：非全日制本科学历人员、中级专业技术职称人员，以及职业技能二级（技师）及以上且符合苏州市引进技能人才紧缺（工种）目录的人员，都将被纳入“先落户后就业”的对象范围。多子女家庭首次申请住房公积金贷款的，二孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮10%，三孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮20%。（7）德阳:毕业后5年内在德阳市首次购买自住住房且符合住房公积金贷款条件，申请住房公积金贷款，在可贷额度的基础上增加10万元贷款额度。但单笔贷款金额不得超过德阳市住房公积金管理委员会规定的个人住房贷款最高贷款金额。（8）抚州:执行首套房贷款“认房不用认贷”。按低限执行购房信贷政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例最低执行20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例最低执行30%。（9）南京:南京住房公积金管理中心对部分公积金使用政策进行调整。将第二次使用公积金贷款购买二套房的，最高可贷额度由现行的30万元、60万元，户，提高至50万元/人、100万元/户，即职工家庭名下在南京市有一套住房且人均拥有面积不超过40平方米，在全国范围内只使用过一次公积金贷款且已结清，可以再次使用住房公积金贷款所能获得的最高额度。《通知》自2023年12月1日起施行。（10）贵州:上浮多子女(含二孩及以上)家庭申请住房公积金贷款的贷款额度，最高上浮20%，贷款金额最高限额为60万元。多子女(含二孩及以上)家庭是指生育或合法收养两个(含)以上子女的家庭，以贷款申请家庭提供的户口薄和婚姻关系证明材料核定。（11）杭州:对购买临平区新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助:购买临平区非住宅新建商品房的，办理不动产权证后，对于购买800平方米以上的按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。全面推行二手房交易“带押过户”，支持使用公积金支付购房首付款。（12）武汉:促进房地产和建筑业平稳健康发展板块中提出，要摸清全市住房需求，合理确定各类房屋供需总量。进一步完善房地产开发企业“白名单”管理制度，优化项目审批，加快项目建设，扩大有效投资。 表1：多家银行开展房企融资座谈会，南京调整住房公积金政策 ` 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2023年第48周，全国64城商品住宅成交面积313万平米，同比下降16%，环比增加11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16168万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2023年第48周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第48周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第48周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第48周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第48周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-11%、-9%、-31%，年初至今累计增速0%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第48周，全国17城二手房成交面积为166万平米，同比增速39%，前值34%；年初至今累计成交面积7872万平米，同比增速29%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，苏州首场不限价土拍 成功收官 2023年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积9823万平方米，成交土地规划建筑面积1127万平方米，同比下降73%，成交溢价率为2.4%。一线城市成交土地规划建筑面积79万平方米，同比下降20%；二线城市成交土地规划建筑面积338万平方米，同比下降75%；三线城市成交土地规划建筑面积710万平方米，同比下降74%。天津底价成交6宗宅地，总出让面积约22.62万m，总规划建面约33.9万m，揽金约18.84亿；福州年度七批次6宗地块参与竞拍，涉及3幅商品房用地和3幅安置房用地，总面积165701 m（248.55亩），总成交金额62.98亿。福州宗地2023-54号地块高溢价成交，其余5宗地块底价成交；苏州首场不限价土拍成功收官，6宗宅地以1宗溢价、5宗底价成交，揽金约74.94亿。其中金隅120轮竞价，以总价28.97亿元，溢价率30.09%斩获园区奥体地块；武汉市迎来12月首场土拍，本次共出让4宗涉宅地块，最终4宗地块悉数底价成交，收金34.405亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同环比减少 2023年第48周，信用债发行33亿元，同比减少53%，环比减少77%，平均加权利率3.99%，环比增加43BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年11月27-12月1日，下同）房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为-3.33%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST基础、数源科技、万业企业、中润资源、*ST中迪，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大龙地产、城建发展、京投发展、特发服务、华发股份。 图15：房地产指数下跌4.89%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST基础、数源科技、万业企业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中大龙地产、城建发展、京投发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比增长，17城二手房成交面积同比增长，第48周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端多家银行开展座谈会强调更好支持房企合理融资需求，八部门发文强调加大对民企的金融支持。地方层面南京上调二套房住房公积金贷款额度，四川省提出因城施策用好政策工具箱