房地产开发行业周报：2024W9，本周新房成交同比-42.3%，城市房地产融资协调机制持续推进

十日内住建部两度召开视频调度会议，城市房地产融资协调机制持续推进。 充分体现中央对于目前房企项目融资问题的重视。全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，商业银行审批通过贷款超2000亿元。目前房地产融资协调机制持续推进。此外，第二次会议中给出具体时间表，将进一步推动机制在全国范围的实施，改善地产项目融资环境。我们认为该政策更偏向于保项目，而非保主体。 提及尽职免责、“推送—反馈”工作闭环，有望保障机制高效运作、提升落地效果。城市房地产融资协调机制此前未提及尽职免责，此次视频调度会议首次提出“细化尽职免责规定”。未来如能建立切实可行的尽职免责制度，那么商业银行在实操过程中的痛点将一定程度得到解决。此外，相较于2022年“金融16条”，本轮融资端政策从出台、到细化完善、到落实都是比较迅速的。除新添“尽职免责”表述外，2月两次视频调度会议也新提出“推送—反馈”工作闭环，意即金融机构与城市融资协调机制之间是保持高效联系的，即使推送白名单项目不符合要求，协调机制统筹解决、符合条件后，项目仍可再次推送，保证整个链条的高效运作，保障协调机制的落实。 本周万科受负面舆情影响，境内外债券价格出现波动，21万科02跌至67.97元，周跌幅达9.4%；22万科05跌至74.19元，周跌幅达9.2%。万科作为老牌龙头房企，体内仍有许多优质资产，商业、物业、物流等等。我们在年度策略报告中提到过，万科是拦在国央企之前的重要防线，密切关注去年11月深圳国资对万科表态中提到的支持的推进。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300指数2.09个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。 新房：本周30个城市新房成交面积为237.0万平方米，环比提升74.4%，同比下降42.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.1万方，环比98.0%，同比-48.7%；样本二线城市为98.6万方，环比77.3%，同比-56.1%；样本三线城市为101.3万方，环比64.6%，同比-10.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计90.5万方，环比增长23.3%，同比下降42.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.7万方，环比46.7%；样本二线城市为40.7万方，环比18.7%；样本三线城市为17.1万方，环比1.6%。 信用债：本周（2.26-3.3）共发行房企信用债9只，环比增加3只；发行规模共计95.99亿元，环比增加50.99亿元，总偿还量38.47亿元，环比减少67.71亿元，净融资额为57.52亿元，环比增加118.7亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.十日内住建部二度召开视频调度会议，城市房地产融资协调机制持续推进 2月29日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。 会议强调，按照协调机制“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制。 十日内住建部两度召开视频调度会议，城市房地产融资协调机制持续推进。住建部上一次视频调度会议于2月20日召开，彼时会议提到截至20日全国共29个省份214个城市建立机制、对白名单项目审批贷款1236亿元。本周住建部第二次召开视频调度会议，一方面充分体现中央对于目前房企项目融资问题的重视，另一方面8天时间机制覆盖城市就增加了62城、新投放贷款超760亿元，说明目前房地产融资协调机制持续推进。此外，第二次会议中给出具体时间表，将进一步推动机制在全国范围的实施，改善地产项目融资环境，“乘势而上，扩大融资协调机制成效”。我们认为该政策更偏向于保项目，而非保主体。 会议要求，金融机构要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，完善审批制度，细化尽职免责规定。金融机构应加快审核。按照“推送—反馈”的工作闭环，金融机构及时反馈项目存在的问题，城市融资协调机制要第一时间统筹解决，待项目符合条件后再次向金融机构推送，共同推动融资尽快落地。 提及尽职免责、“推送—反馈”工作闭环，有望保障机制高效运作、提升落地效果。城市房地产融资协调机制是今年1月正式发文提出的，此前未提及尽职免责，此次视频调度会议首次提出“细化尽职免责规定”。本轮政策周期中融资端上次提及“尽职免责”还要追溯到2022年11月底“金融16条”。近期城市房地产融资协调机制持续细化规定，未来如能建立切实可行的尽职免责制度，那么商业银行在实操过程中的痛点将一定程度得到解决。此外，相较于2022年“金融16条”，本轮融资端政策从出台、到细化完善、到落实都是比较迅速的。除新添“尽职免责”表述外，2月两次视频调度会议也新提出“推送—反馈”工作闭环，意即金融机构与城市融资协调机制之间是保持高效联系的，即使推送白名单项目不符合要求，协调机制统筹解决、符合条件后，项目仍可再次推送，保证整个链条的高效运作，保障协调机制的落实。 本周万科受负面舆情影响，境内外债券价格出现波动，21万科02跌至67.97元，周跌幅达9.4%；22万科05跌至74.19元，周跌幅达9.2%。万科作为老牌龙头房企，体内仍有许多优质资产，商业、物业、物流等等。我们在年度策略报告中提到过，万科是拦在国央企之前的重要防线，密切关注去年11月深圳国资对万科表态中提到的支持的推进。 临近3月大会，我们继续提示地产更多大力度政策出台的可能性，包括且不限于一线城市限购进一步松动（已在逐步推进中）、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300指数2.09个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。本周上涨个股共56支，较上周减少57支，下跌股数为56支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为S*ST前锋、高新发展、张江高科、*ST紫学、世纪星源，涨幅分别为29.4%、20.7%、16.9%、15.1%、15.0%。跌幅前五为光大嘉宝、京蓝科技、中珠医疗、保利地产、阳光股份，跌幅分别为-4.9%、-4.7%、-4.6%、-4.2%、-3.7%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨5支，较上周减少33支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、建业地产、正荣地产、华夏幸福、世联行，涨幅分别为9.8%、4.7%、3.6%、2.1%、1.0%。跌幅前五为远洋集团、碧桂园、世茂集团、佳兆业、富力地产，跌幅分别为-13.9%、-13.7%、-13.3%、-12.8%、-10.6%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为237.0万平方米，环比提升74.4%，同比下降42.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.1万方，环比98.0%，同比-48.7%；样本二线城市为98.6万方，环比77.3%，同比-56.1%；样本三线城市为101.3万方，环比64.6%，同比-10.9%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计1492.0万方，同比-41.7%；一线城市为318.3万方，同比-37.4%；二线城市为720.1万方，同比-45.9%；三线城市为453.6万方，同比-36.7%。一线城市中，北京（-7.0%）、上海（-51.4%）、广州（-38.4%）、深圳（-30.7%）。二三线城市中嘉兴（121.1%）、大连（110.1%）等2城同比均为正，南京（-72.0%）、惠州（-66.7%）、韶关（-62.0%）等总计24城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计90.5万方，环比增长23.3%，同比下降42.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.7万方，环比46.7%；样本二线城市为40.7万方，环比18.7%；样本三线城市为17.1万方，环比1.6%。年初至今累计二手房成交面积为764.3万方，同比变动为-14.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为230.1万方，同比-15.0%；样本二线城市为372.5万方，同比-16.2%；样本三线城市为161.7万方，同比-10.5%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.26-3.3）共发行房企信用债9只，环比增加3只；发行规模共计95.99亿元，环比增加50.99亿元，总偿还量38.47亿元，环比减少67.71亿元，净融资额为57.52亿元，环比增加118.7亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（55.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS、一般公司债（36.5%、26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（46.9%）的债券为主。 融资成本方面，兴泰金融短期融资券（-29bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 图表24：本周房企融资汇总（2.26-3.3） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（2.25-3.2） 图表26：地方性政策及消息（2.25-3.2） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上