房地产行业周报：7月新房销售持续筑底，房贷利率有望下降

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（8.12-8.18）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各 板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6%，沪深300指数涨跌幅为-2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.4%和-3.8%。 本周土地成交规模环比上升同比下降，土地市场延续低迷趋势。本周（8.12-8.18）全国300城宅地成交建面539 万㎡，单周环比+22%，单周同比-23%，平均溢价率5%。深圳市光明区成交首宗限售价突破5万/㎡地块。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面21988万㎡，累计同比-25%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同比下降，环比上升，总体成交规模维持7月以来的低位。本周（8.12-8.18）35个城市商品房成 交合计287万平米，周环比+8%，周同比-22%。其中：一线城市周环比+26%，周同比-20%；二线城市周环比+2%，周同比-17%；三四线城市周环比+10%，周同比-64%。 本周二手房成交同环比均略有上升，总体成交规模维持低位。本周（8.12-8.18）15个城市二手房成交合计158 万平米，周环比+4%，周同比+1%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-10%；二线城市周环比-5%，周同比-2%；三四线城市周环比+155%，周同比+79%（扬州市二手房成交数据出现极大值）。 7月新房销售持续筑底，支持性政策有望加速落地。8月15日，国家统计局发布2023年1-7月份全国房地产市 场基本情况：经追溯调整后，1-7月商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；7月单月商品房销售额7358亿元，同比下降19.3%。1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；7月单月商品房销售面积7048万方，同比下降15.5%。8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：从新房价格指数看，7月全国 70城的新房价格指数环比下跌0.2%，连续2个月下跌，其中一线城市环比继续持平，二线城市环比由持平转为下降 0.2%，三线城市环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点。从城市数量看，7月有20城新房价格环比上涨，较6月减 少11城；有49城环比下跌，较6月增加11城。我们认为销售数据的颓势有望促进各地支持性政策的加速落地。MLF超预期下调，后续五年期以上LPR有望跟降，房贷利率将进一步下降。8月15日，央行开展2040亿元逆回 购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，其中MLF下调15个基点，MLF利率降至2.5%。由于央行最近一次调降MLF是在6月，仅两个月后8月MLF利率再次迎来调降，间隔时间之短超出市场预期。根据“LPR=MLF利率+加点”的传导机制，随着本次MLF利率下调，8月的LPR将大概率随之下调，对应的房贷利率亦有望进一步下降，助力降低购房成本，提振购房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后续各地有望因城施策加速出台各类需求端支持政策，形成政策组合拳，进一步加快推动销售市场的复苏回升。 日前国家统计局公布的7月新房销售额、销售面积、价格涨跌情况等数据均表现承压。目前销售市场正持续筑底，金融端下调房贷利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 7月新房销售持续筑底4 房贷利率有望进一步下降4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻13 物管公司动态14 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：7月商品房销售额同比-19.3%4 图表2：7月商品房销售面积同比-15.5%4 图表3：7月各能级城市的新房价格指数均环比下跌4 图表4：7月新房价格环比下跌的城市49个，上升的20个4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速7 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯13 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM14 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 7月新房销售正持续筑底，支持性政策有望加速落地。8月15日，国家统计局发布2023年1-7月份全国房地产市场基本情况：经追溯调整后，1-7月商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；7月单月商品房销售额7358亿元，同比下降19.3%。1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；7月单月商品房销售面积7048万方，同比下降15.5%。8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：从新房价格指数看，7 月全国70城的新房价格指数环比下跌0.2%，连续2个月下跌，其中一线城市环比继续持平，二线城市环比由持平转为下降0.2%，三线城市环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点。从城市数量看，7月有20城新房价格环比上涨，较6月减少11城；有49城环比下跌，较6月增加11城。在此背景下，我们认为销售数据的颓势有望促进各地支持性政策的加速落地。 图表1：7月商品房销售额同比-19.3%图表2：7月商品房销售面积同比-15.5% 60% 2011-01 2011-07 2012-01 2012-07 2013-01 2013-07 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 40% 20% 0% -20% -40% -60% 40% 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：7月各能级城市的新房价格指数均环比下跌图表4：7月新房价格环比下跌的城市49个，上升的20个 4 3 2 1 0 -1 -2 一线城市二线城市三线城市 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 环比上涨数环比持平数 环比下滑数环比指数（%，右） 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 MLF超预期下调，后续五年期以上LPR有望跟降，房贷利率将进一步下降。8月15日，央行开展2040亿元逆 回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，其中MLF下调15个基点，MLF利率降至2.5%。由于央行最近 一次调降MLF是在6月，仅两个月后8月MLF利率再次迎来调降，间隔时间之短超出市场预期。根据“LPR=MLF 利率+加点”的传导机制，随着本次MLF利率下调，8月的LPR将大概率随之下调，对应的房贷利率亦有望进一步 下降，助力降低购房成本，提振购房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后续各地有望因城施策加速出台各 类需求端支持政策，形成政策组合拳，进一步加快推动销售市场的复苏回升。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为卡森国际、*ST泛海、渝开发、天房发展、中迪投资，涨跌幅分别为+18.2%、 +15%、+11.9%、+8.7%、+5.7%；末5名为珠光控股、花样年控股、路劲、世茂集团、碧桂园，涨跌幅分别为-25%、-23.3%、 -22.5%、-22.5%、-22.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 家商技医电软媒半食能多资公制耐运银材房食消保零汽庭业术疗信件体导品源元本用药用输行料地品费险售车 -6% 与和硬保服与个专件健务服 体、金货事、消与饮融物业生费 产与者业与主服汽 纺轻国建采公钢交机银建综非家房食化商医农休汽通电有传计电 织工防筑掘用铁通械行筑合银用地品工业药林闲车信气色媒算子 人业与设务半料物品 用服设备导与科与 要务车 Ⅱ 用零 服制军材事运设 装金电产饮 贸生牧服设金机 品务备与体烟技服品部 装造工料业输备 饰融器料 易物渔务备属 ……草…装…件 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 20% 15% 10% 5% 0% 卡森国际 渝天中 *ST 开房迪 泛发发投 海展资 -21% 样 年 控 股 茂 集团 桂 园 碧 世 路劲 花 珠光控股 -22% -22% -23% -23% -24% -24% -25% -25% -26% 来源：wind，国金证券研究所来源