2022年9月中国房地产行业研报：8月销售环比增5%，竣工高增难抵投资降幅扩大

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 7 中国房地产 2022年9月 研报 8月销售环比增5%，竣工高增难抵投资降幅扩大 文/杨科伟、姚郑康 9月16日上午，国家统计局公布了2022年1-8月宏观经济和房地产行业数据。房地产市场出现了积极变化，销售和投资规模分别环比上涨5%和2%。但整体房地产市场仍处在下行过程中，虽续建项目交付增长推动房屋竣工高增至年内次高，但房屋新开工面积和土地购置面积均环比再降，受此影响下房地产开发投资额同比降幅再度扩大。从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需较长过程。 东部回升带动8月销售面积环比增5%，同比降幅收窄6pcts 据国家统计局数据：1—8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。 单月来看，8月商品房销售面积和金额均实现了同比降幅收窄。8月全国共计完成商品房销售9712万平方米和10107亿元，同比降幅较7月分别收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；环比也分别上涨5%和4%。 需要说明的是，8月全国商品房销售表现仍处于历史较低水平，同比降幅显著收窄主因是2021年同期基数较低（2021年7月起商品房销售面积同比由正转负，2021年8月同比降幅扩大7.1pcts至15.6%）。同时从规模上来看，2022年8月销售规模也仅高于7月和4月。 分地区来看，东部地区销售筑底回升为拉动全国商品房销售规模环比上涨的主要因素。从商品房销售面积来看，仅东部地区1-8月同比降幅较1-7月收窄了0.1pct，中部、西部和东北地区降幅分别继续扩大0.6pct、1.6pcts和0.3pct。 全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元） 数据来源：国家统计局 16城房价环比由升转跌，三四线新房房价同比降幅扩大至3.7% 根据全国商品房销售面积、金额估算来看，8月商品房销售均价下调至10407元/平方米，环比小降1%，同比增3%。 从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，一线城市商品住宅销售价格环比微涨0.1%；而二线和三四线城市分别环比下降0.22%和0.4%。 具体来看，8月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有50个，比7月增加 10个。如广州、重庆、郑州、福州、扬州、徐州等8月新建商品住宅销售价格均环比由增转降，其中重庆环比下降1.1%回调最大。 同比来看，全国整体商品住宅销售价格继续下探，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比降幅扩大。 8月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有49个，比7月增加1个。如武汉、厦门、沈阳、福州、天津等同比降幅均扩大，其中武汉较7月扩大1.6pcts，最为显著。 2021年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势 数据来源：国家统计局 新开工走弱至年内新低、竣工走强至次高，土地购置环比再降7% 据国家统计局数据：1—8月，房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%；新开工面积85062万平方米，下降37.2%；竣工面积36861万平方米，下降21.1%。对比1-7月，新开工面积同比降幅扩大了1.1pcts，拖累施工面积同比降幅也扩大了0.8pct；而竣工继续发力，面积同比降幅收窄2.2pcts。 单月来看，“开工走弱、竣工走强”的状态依旧延续。8月房屋新开工面积和竣工面积分别为8995万平方米和4833万平方米，环比分别下降6.7%和上升42%。其中，新开工面积已降至全年新低，同比下降45.7%；竣工面积则回升至年内次高，同比降幅也收窄至2.5%。 各地“保交楼”和“停工”项目复工政策进一步深化，多个地方政府成立了“一楼一策一专班一银行”的攻坚机制，对房屋竣工起到有效促进作用。相反，各房企房屋新开工计划也进一步搁置。 房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 数据来源：国家统计局 房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 数据来源：国家统计局据国家统计局数据：1-8月，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%； 土地成交价款3819亿元，下降42.55%；二者降幅分别较1-7月扩大1.56pcts和收窄0.47pct。 单月来看，8月土地购置面积和土地成交价款分别为854万平方米和901亿元，其中土地购置面积环比下降7%。8月重点城市集中供地进入后半程，除深圳土拍热度仍在高位外，济南和天津成交地块多以底价成交。 全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速 数据来源：国家统计局 8月开发投资额环比增2%，但新开工、土地购置萎靡致同比降幅再扩大至14% 据国家统计局数据：1—8月，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，降幅较1-7月扩大1pct。其中8月全国完成房地产开发投资额11347亿元，环比上涨1.8%，同比降幅扩大1.5pcts至13.8%。 8月房地产开发投资额环比增长，主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。正如上文所说，8月房屋竣工面积的环比高增为整体市场投资规模提供了一定支撑。 但仍需注意的是房地产投资仍处于底部下行阶段，8月同比和累计同比降幅仍在扩大。由于房屋新开工规模持续萎缩，叠加土地市场成交缺乏民企活力，单靠房屋竣工难以维持原有投资体量。 全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元） 数据来源：国家统计局 综上，我们对于后市给出如下几点判断： 2022年8月房地产行业出现了一些积极变化，如销售和投资整体规模均环比上升，但整个房地产市场仍处在下行过程中。从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。 新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。考虑到2021年下半年前值较低，预计后续商品房销售单月同比降幅或有显著收窄；整体销售规模将保持筑底姿态，累计同比降幅则将缓慢收窄。 房企拿地方面，8月多个城市发布了第三轮集中供地公告，料9月房企土地购置面积将较8月有所回升。但民营房企拿地意愿仍极为有限，第三轮集中土拍仍将以“国央平”为主，其中部分地方平台公司已有乏力迹象。因此整体土拓投资仍将保持较低规模。 房企将继续加大竣工投资但对新开工热情有限，一方面抓政策支持下将尽量多地实现“保交楼”以促进资金回笼，另一方面对后市不乐观下房企很难扩大新开工投资。 土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑。因此后续投资规模将维持低位，同比降幅则将在2021年下半年前值较低因素下缓慢收窄。