2022年8月中国房地产行业研报：稀缺地也要靠托底，政策宽松下青岛三批次仍无起色

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2022年8月 研报 稀缺地也要靠托底 政策宽松下青岛三批次仍无起色 文/谢杨春、吴嘉茗 9月15-16日，青岛完成今年第三批次的集中供地，共计成功出让30宗地块，总建面198万平 方米，成交总金额164.45亿元，由于中心城区地块比例提升，以及在稀缺地块的加持下，平均楼板 价达到8306元/平方米，为2021年集中供地以来最高位。 虽然本次土拍的量、价较前两轮均有提升，但热度方面仍较冷淡。除崂山区1宗豪宅地块熔断外，其余地块基本以底价成交，溢价率再降至1.1%，并且有3宗地块流拍。 表：青岛2022年三轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 指标 第一批 第二批 第三批 较上批次变化 成交幅数 15 26 30 15% 成交建面 76.6 194 198 2% 成交总价 29.5 104.85 164.45 57% 平均楼板价 3846 5405 8306 54% 溢价率 2.00% 2.00% 1.1% ↓0.9pct 流拍率 6% 4% 9% ↑5pct 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、三批次供应增量、增质，中心城区出让比例持续提升 本轮青岛共出让33宗含宅用地，总规划建面达到225万平方米，核心区市南区、市北区和李沧 区共计出让14宗地，另外的22宗地分别位于西海岸新区、阳城区、高新区和崂山区，西海岸新区是主力供地区域。 与前两轮供地对比，青岛次轮供应的中心区域占比已高于首轮，第三轮供应中，不但总量提升、且中心区域地块占比也进一步增加：尤其是市南区，2017年至今仅有5宗含宅用地成交，土地供应极其稀缺，今年首度供应的2宗宅地分别为南京路1号地块和香港西路52号、52号甲地块。其中 南京路1号地块距离青岛市政府不足1公里，各类配套都非常完善，两宗地块都是本次土拍中最为优质的稀缺地块。 整体来看，在目前青岛楼市利好频出、政策环境持续宽松的氛围下，第三批次推出更多的优质地块，意在保证土地市场的平稳运行同时，提升市场的信心和预期。 图：青岛2022年第三批集中供地区域分布情况（万平方米，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、超八成地块底价成交，回炉地块降价也无人问津 尽管利好频出，但青岛第三轮土拍仍毫无起色。33宗含宅用地仅有1宗崂山区地块触及最高限价、黄岛区萧山路西的1宗商住地块经2轮出价后低溢价成交，另外28宗底价成交，且有3宗遭遇流拍，整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮仍有下降，土地市场的热度明显依然在低位徘徊。 崂山区松岭路东地块作为本次崂山区唯一一宗出让地块，竞拍相对激烈。共有3家房企参拍， 竞拍轮次达到98轮，触及最高限价后转入线下竞品质环节，最终由银丰以14.2亿元并竞得，楼板 价14907元/平方米，溢价率15%。地块位于崂山区崂山石老人板块，紧邻地铁11号线青岛二中站，周边有佳源华府、交运山海懿品等高端改善型项目，属于青岛的豪宅区稀缺资源，叠加一天前崂山区放开限购的政策利好，地块以高热度成交并不让人意外。 除此以外，市南CBD的南京路1号和香港西路52号地块在推出时也被“寄予厚望”，认为如此稀缺的地块将成为本次土拍的亮点，但最终结果不尽人意，两宗地块均底价成交，且拿地房企均为城投类公司。 本次3宗流拍地块中，市北区捷达地块是二批次流拍地块，本轮再度遭遇流拍，值得一提的是， 该地块在二批次挂牌时楼板价为13990元/平方米，本轮起拍楼板价降至10500元/平方米，在如此大幅下调地价后依然遭遇流拍。 图：青岛2022年第三批集中供地成交地块溢价率分布情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、仍然只能靠城投托底，品牌房企集体隐身 从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有城投类公司的参与，城投类公司在土拍市场中仍凸显了相当的“重要性”：例如北城发展、开发区投资建设等城投类公司独立拿地，也有通过联合体形式拿地的例如金茂与城投类公司联合拿下李沧区3宗商住地块，此外也有城投类公司与民企联合拿地。 规模房企中，本次仅有金茂现身青岛土拍，以联合体的形式拿下3宗地块，总价24.73亿元， 总建面达到20.06万平方米； 民企方面，本次青岛民企拿地相对踊跃，银丰、金沙滩建设、和达、华新园置业、瑞源等本地民企共计拿下11宗地块，其中银丰地块是本次唯一达到熔断价的崂山豪宅区地块，虽然其他地块均为底价成交，但民企在土拍之中有一定的参与度。 与第二轮土拍相比，品牌房企在本轮的参与度明显下降，保利、万科、旭辉、中海等在上一轮拿地的房企本次并未现身。 图：青岛第三轮土拍各类房企拿地情况（万平方米，亿元，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、前八月住宅销售同比下降25%，政策利好还需时间检验 结合青岛近期商品住宅市场来看，部分板块出现了多项目降价的情况，城区项目虽然来访量有所增加，但对于渠道的依赖较为严重，远郊项目则持续表现冷淡，去化情况并不乐观。 近期青岛出台了一系列利好政策，包括商业银行只能对主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款、购房券补贴政策、带抵押过户政策以及最重磅的除市南区、市北区以外其他区域解除限购，二孩、三孩家庭可多购买1套等。 市场面临较大的下行压力，是青岛政策力度加码的重要因素。但由于时间较短，效果暂未得到明显体现，青岛今年前8月商品住宅销售建面为788万平方米，同比下降25%，截止至9月16日， 9月的商品住宅销售建面仅25.1万平方米，仅有去年9月销售建面的1/4。而且，虽然8月改善盘开盘热销，但续销情况不甚理想。 图：青岛2021年1月-2022年9月商品住宅供求价走势（万平方米，元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，青岛的第三轮土拍表现的毫无起色，在推出了几宗稀缺地块的情况下，仅有1宗进入熔断，其他地块都以底价（或近似底价）成交，土拍市场仍然需要依靠城投公司托底。 土拍市场信心的不足，我们认为主要还是要源于当前住宅市场的走弱。虽然近期政策利好频出，但并未逆转市场的预期和信心，且存在一定的效果时滞。待市场成交企稳后，青岛的第四轮土拍或有回暖可能。