2022年9月中国房地产行业销售数据点评：九月销售金额环比微增，政策暖风月底频吹

9月销售金额环比提升10%，同比仍保持25.7%的降幅。2022年9月Top100开发商销售操盘金额为5709.6亿元，同比2021年9月仍有25.7%的降幅，相较于2020年8月下降52.0%；环比数据来看9月较8月环比提升10%，止住7-8月份的环比下滑；我们预计10月随着政策放松效果显现，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将维持正增长，同比降幅或将进一步收窄。 图1：Top100开发商单月销售操盘金额（亿元） 城市分化逐渐加剧，一线城市仍保持较好态势。2022年9月，一线城市依旧坚挺，北上广深成交面积同环比均超过10%，二三线城市成交面积环比下跌8%，同比跌幅扩大至35%。宁波虽于9月初取消限购，但成交面积还是环比下降超20%；西安、长沙及成都等之前市场表现不错的城市，环比跌幅也均达到20%以上。未来城市分化或将进一步加剧，因地制宜政策或将因各地市场情况动态调整。 财政部政策月底释放，我们预计最快于十月黄金周见效。9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 新政将降低置换成本，增加市场流动性，释放更多改善性需求；二手房交易更多活跃在核心城市，同时由于交易总价高使得可减免的税额也更高，因此二手房销售市场更广阔，与在二手房交易活跃度偏低的城市采取差异化房贷利率下限形成互补。 央行下调首套个人公积金贷款利率，鼓励刚性需求释放。央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。由此可见在坚持“房住不炒”的原则下，国家通过调整首套房公积金贷款利率，不断鼓励刚性需求进一步释放，实现房地产销售市场的平稳回暖。 投资建议：重点关注凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定领军作用的头部国央企；自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升的优质民企。对地产行业维持“推荐”评级。 风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。