2022年9月中国房地产行业研报：苏州青岛再现“一日游”，楼市仍难全面回稳

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/4 中国房地产 2022年9月 研报 苏州青岛再现“一日游”，楼市仍难全面回稳 文/杨科伟、柏品慧 近日，济南、青岛、宁波等加码放松限购，但苏州放松限购“一日游”，青岛部分撤回，删除了“二手住房不再限购”政策内容。未来房地产政策将如何演变？房地产市场又将如何走向？ 一、济南宁波放松限购但苏州青岛再现“一日游”，强二线强力刺激尚难落地 近期，广州、济南、青岛、宁波等一二线城市进一步放松调控政策，主要涉及以下两方面内容：其一，宁波、济南和青岛等二线城市加码放松限购，宁波更是在执行层面全面取消限购。例如 济南，继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域则全面放开限购。又如宁波，限购被全面取消，买房人仍需申请购房证明，但不做审核。 其二，广州放松限价，以便引导房企市场化定价，加快房地产去库存。“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，意味着主城区热销盘可以适度涨价，远郊区域刚需盘则可以降价促销。 7月28日政治局会议定调：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。我们认为济南、青岛和宁波等加码放松限购、广州放松限价，均是依据市场实际情况针对性地优化政策工具箱，以期提振市场信心，逐步扭转市场下行预期。 值得一提的是，苏州放松限购“一日游”，此前市场传言非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房，但现已恢复至非户籍居民购买首套房仍需提供三年内连续6个月社保。青岛同样删除了“二手住房不再限购”政策内容。 联系到近期住建部表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为“房住不炒”的政策主基调不变，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，短期内杭州、南京、成都等强二线城市较难加码放松限购及限贷等强有力政策措施。 表：近期部分一二线城市放松调控政策 城市 日期 主要政策内容 宁波 9月8日 限购被全面取消，不过买房人仍需申请购房证明，但不做审核。 广州 9月14日 对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。 济南 9月15日 继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域则全面放开限购。 青岛 9月15日 一、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。二、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。 资料整理：CRIC 二、调价+政策刺激需求回归核心二线，加剧省内三四线需求流失市场下行焦虑 当下济南、青岛和宁波等二线城市房地产市场普遍面临较大的下行压力，这也是政策力度加码的重要因素。例如青岛，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。渠道依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。 图：2021年1月-2022年8月青岛开盘去化率（套） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 而在政策暖风加持下，济南、青岛和宁波等二线城市市场信心或将有所修复，房地产市场有望逐步回稳，成交或将企稳回升。但由于二线及省内三四线城市潜在购房需求层面的博弈，未来不同能级城市房地产市场或将出现“此消彼长”的现象，意即需求回归二线城市带动市场大概率回稳，省内三四线城市则因需求加速流失市场或将加剧下行。 三、购房门槛降低叠加信心重塑，市场全面回稳仍需时间且城市复苏有先后 展望未来，我们认为稳地产政策将持续发力，中央纾困政策力度有限，地方救市政策还将继续加码，主要涉及以下三方面政策内容： 其一，多措并举保交楼，并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前，保交楼政策措施包括设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、返还土地款和适度放松预售资金监管等。例如郑州，多项保交楼政策措施正有序开展，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100 亿元；拟对全市95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计，严令在10月6日前实现全市所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。可以期许的是，在严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将 抓紧落实各项保交楼政策措施，全面实现问题项目有序复工，保证停工项目都能顺利交付。 其二，房企融资边际改善，央国企及优质民企更为受益。近期，在中债增对房企发债提供全额担保的助力下，龙湖、碧桂园、新城等首批试点民企均顺利发行了中期票据。而在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分，央国企及优质民企或将明显受益，问题房企仍需将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往，问题房企或将有序出清，央国企及优质民企则将收获销售业绩份额持续提升的良机。 其三，地方需求端政策力度有望继续加码，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”。随着苏州、厦门、福州等放松限贷，青岛、济南、宁波等放松限购，预计新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度。可以期许的是，除了一线城市调控政策仍需从紧执行之外，杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。 但从政策量变到市场全面回稳仍需时间，政策只能改变斜率但不改趋势。一方面，行业大周期拐点真正到来，受限于市场需求及购买力明显透支，行业规模已然见顶，未来大概率将转入下降通道。另一方面，市场信心缺失，受限于房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵，市场信心再度受挫，体现于央国企、准现房逆市热销。基于“买涨不买跌”的心理，房价预期转跌进一步加剧市场观望情绪。 城市分化不断加剧，一线及强二线城市市场有望回稳，弱二线及多数三四线城市调整周期较长。具体而言，上海、北京、合肥等市场更具弹性，9、10两月随着供应放量，成交有望明显反弹。广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺成交热度延续，但远郊区域去化依旧困难。重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。南宁、长春等弱二线及多数三四线城市市场难言乐观，成交或将持续低位运行，去库存将是未来市场主旋律。