2022年9月中国房地产行业研报：8月新增商票逾期翻倍，部分地方国企也未能幸免

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6 中国房地产 2022年9月 研报 8月新增商票逾期翻倍，部分地方国企也未能幸免 文/房玲、陈家凤 近日上海票交所公布的《截至2022年8月31日的持续逾期名单》显示，存在商票逾期现象的 房地产项目公司数量从7月的2005个大幅增至8月的2801个，环比大幅增长39.7%，占全部商票逾期企业的比重环比增长3.13pct至67.6%。当前房企商票逾期基数较大的情况下，8月整体商票逾期环比增速仍明显高于4-7月平均的环比增速16.8%，主要缘于个别出险房企流动性问题持续发酵，对供应商造成的负面冲击甚至超过预期。 8月较7月新增逾期项目公司910个，环比增长127%；与此同时7月发生逾期但8月实现逾期 余额清零的项目公司有114个，因此8月持续逾期的项目公司数量环比净增加796个。在8月新增 的名单中，有近6成归属于2家出险房企，分别为418个和113个，占到新增数量的45.9%、12.4%。个别出险房企债务危机继续蔓延，商票出现大面积逾期，倘若后续纾困政策及债务重组效果不及预期，将进一步冲击供应链、金融机构、地方政府、购房者等多方利益。 图：2022年1-8月房地产项目公司的商票逾期情况（单位：个，%） 注：8月持续逾期名单指2022年3月1日至2022年8月31日出现3次以上付款逾期，且截至2022年8月31日有逾期余额或当月出现付款逾期的承兑人，其他月份以此类推。 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 一、166家房企集团连续3月落入商票逾期名单，国企也未能幸免 根据CRIC监测，8月商票逾期名单中房地产项目公司数量高达2801个，存在商票逾期现象的房企集团主体数量从7月的238家增至8月的279家，环比增多17.2%。 从279家发生商票逾期的房企集团开发商的规模梯队来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯队中分别有1家、11家、9家、13家、21家和224家房企出 现商票逾期现象。相较于6-7月，8月TOP10、TOP31-50梯队中商票逾期房企数量趋于稳定，个别房企因资金调配安排不当等因素当月发生逾期但月末或者下月已经偿清，而TOP11-30梯队房企主体逾期数量逐月环比增长1家，TOP51-100、TOP101-200梯队逾期房企较6月各增加3家，逾期房企数量处增长趋势，后续需重点关注商票持续逾期但公募债尚未违约房企的流动性情况。 TOP200+梯队的中小房企商票逾期数量增长较快，商票逾期的房企数量从6月的151家快速攀升到8月的224家，占全部逾期房企数量较6月增加4.41pct至80.3%，中小房企经营和资金压力更大。值得注意，8月拥有地方国资背景的项目公司商票逾期现象较前期有所增加，主要来自于河南、贵州等中西部区域，“国企刚兑信仰”逐渐打破。随着土地收入的减少，高度依赖土地财政、产业结构单一的地方政府旗下国企后续逾期现象可能愈发严重。 图：2022年6-8月末有商票逾期余额的房企规模梯队分布情况 注：1、梯队按克而瑞《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径销售额排名进行分类，下文同。2、项目公司为合作项目的，违约主体判断标准：1、若合作方有多个房企，按股权比例高低，默认最大股东为 商票违约对象；2、若合作方只有一个房企主体，按房企来算。 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 8月TOP50梯队的21家逾期房企主体共涉及旗下1950个项目公司发生商票未支付（7月：1316个），环比大幅增加48.2%，占到票交所披露的所有逾期项目公司的69.6%，较前期增幅明显。各梯队逾期房企涉及的项目公司数量环比均明显增多，逾期项目公司数量超过100个较上月增加2家至 6家房企集团，甚至有2家房企集团旗下超过380个项目公司出现逾期，部分出险房企体量较大，集中爆发商票逾期风险对上游的冲击更为严峻。 图：截至2022年6-8月各梯队房企出现商票逾期的项目公司数量 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 此外，6月以来连续3个月出现在商票持续逾期名单的房企数量有166家，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯队中分别有1家、8家、8家、10家、15家和124家房企连月出现逾期风险，基本上都是已陷入流动性风险的房企。当前各地政府对出险房企的纾困，主要通过政策引导、地方国企牵头从项目层面注入流动性支持以处置交付风险，项目纾困是长期的过程叠加地方政府对烂尾项目的选择较为分散，后续纾困效果待观察，倘若出险房企的流动性问题未解决，对上游供应商会造成严重的经营风险。 图：6月以来连续3个月位列商票逾期名单的各梯队房企的数量以及逾期的目公司数量 数据来源：上海票据交易所、CRIC整理 二、供应商经营风险攀升，上半年盈利下滑、现金流承压 从上下游主要产业的应收账款的资产质量来看，以申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等地产关联行业为例，2022年中期三大行业中样本企业计提信用减值损失规模224.4亿元，较去年同期增长37.4%，增幅较为明显。2021全年三大行业的样本企业计提信用减值损失863.4亿元，2022上半 年计提减值损失仅占到全年的26%,可能缘于季节性因素，半年度计提减值较少，到了年底可能需要大面积催收账款而出于谨慎性原则对房企客户应收账款、应收票据、其他应收款等会计提更多损失。 图：2019年以来上下游细分产业的信用减值损失规模（单位：亿元） 数据来源：同花顺iFinD、CRIC整理 受此影响，房地产关联产业盈利能力大幅下滑，申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等行业净利率的中位数水平均较去年同期有所下滑，降幅最为明显的是信用减值损失计提规模最大的建筑材料行业。此外，部分供应商的应收账款增速高于同期的收入增速，应收账款可能存在回收风险，经营现金流承压。如防水涂料龙头东方雨虹2022年中期应收账款同比增幅31.89%快于营收增幅7.57%，导致上半年经营性现金流净流出14.89亿元。 针对中小房企应收账款清欠问题，近期中央和地方政府也设立了协调小组和投诉举报渠道，也有政策正在研究将商业承兑汇票期限由1年缩短至6个月，为中小企业纾困解决应收账款回款压力。 图：2022年中期上下游细分产业净利率的中位值水平（单位：%） 数据来源：同花顺iFinD、CRIC整理 总而言之，7-8月房企商票逾期增量延续了前期快速攀升的趋势，增幅愈发显著，出险房企集 中爆发了商票逾期危机，8月新增逾期910个项目公司中近6成归属于2家出险房企。出险房企信用危机的发酵，商票逾期大增，供应商经营风险进一步扩大。当前许多出险房企的债务重组方案的出台都需要时间，叠加纾困政策主要从项目层面注入流动性而非接手房企的债务并对其注入财务援助，后期纾困和债务重组的效果还有待观察，倘若出险房企问题僵持不下，各方市场主体信心无法得到恢复，对上下游产业造成的负面连锁反应尤为显著。