青岛土拍零距离-5／22-：三拍凉意依旧，国、民企拿地意愿仍较低

9月16日，青岛完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金要求方面，保证金比例为100%的地块占比由今年第二轮的96.3%降至54.5%。拿地 固定收益主题报告 青岛土拍零距离（5/22）：三拍凉意依旧，国、民企拿地意愿仍较低 2022年09月17日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 中，与今年第一、二轮土拍规则一致，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶 后，转入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则转入摇号环节。拿地后规则基本不变。此外，对于此前流拍的市北区水清沟河以东地块通过 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 降低起拍楼面价的方式重新出让，起拍楼面价下调12.6%至10500元/方。 ■本轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率小幅下降，八成以上地块底价成交，土拍整体凉意依旧。青岛2022年三轮土拍合计推地33宗，供地数量 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 较今年第一、二轮的16宗、27宗有所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率9.1%，较今年第二轮的3.7%大幅提升；成交30宗，成交金额164.4亿， 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 平均溢价率0.5%，较今年第一、二轮的1.0%、1.2%小幅下降，八成以上地块底价成交。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州青岛四城完成三轮土拍，青岛广义流拍率高于四城平均水平6.4%，平均溢价率低于四城平均水平1.5%。从区位来看，青岛本轮土拍供地质量有所提升，主城区共推地14宗，占比42.4%，较今年第二轮的18.5%有所提升；黄岛区共推地12宗，城阳区、 高新区、崂山区分别推地5宗、1宗、1宗。崂山区松岭路东地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块交通便利、周边配套成熟、教育资源丰富；黄岛区萧山路西地块低溢价成交，共28宗地块底价成交；另有3宗地块流拍，主要集中于李沧区和市北区。青岛本轮土拍虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，整体质量较好，但青岛楼市持续低迷，2022年以来商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年7月商品房销售面积累计同比-7.1%，房企参拍谨慎。 ■城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额33.8亿，拿地金额占比20.5%，较今年第二轮的38.6%有所下降，基本持平去年第三轮和今年首轮水平。中国金茂和青岛城通世园投资联合体24.7亿拍得3宗地，本地国企青岛环海湾投发集团、青岛高新实业分别拿地5.1亿、3.9亿。民企拿地占比虽有所提升，但仍处较低水平，全口径拿地金额64.0亿，拿地占比38.9%，较今年第二轮的29.3%小幅提升，但仍低于往年的50%以上。以当地小型民企为主，银丰地产14.2亿拍得1宗地，和达控股集团、青岛建安 地产、中巍集团分别拿地9.7亿、9.5亿、8.9亿，瑞源控股、青城集团等房企也均有参与，未见主流民企参与。国、民企参与意愿减弱下，城投拿地占比提升，全口径拿地金额111.4亿，拿地金额占比67.8%，高于今年第一、二轮 的34.3%、45.5%。四维公司、市北城发、海诺建融臵业分别以20.6亿、16.2亿、11.3亿各拍得1宗地，青岛开投集团7.8亿拍得3宗地，青岛市南投资、青岛动投等也均有参与。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，底价成交为主3 3.城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿仍较低6 图表目录 图1：青岛2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率大幅提升，平均溢价率小幅下降（%）3 图3：青岛2广义流拍率高于4城平均水平（%）4 图4：青岛平均溢价率低于4城平均水平（%）4 图5：青岛住宅销售面积持续负增长（%）5 图6：城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿仍较低（%）6 表1：青岛本轮土拍规则基本不变3 表2：青岛2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月16日，青岛完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金要求方面，保证金比例为100%的地块占比由今年第二轮的96.3%降至54.5%。拿地中，与今年第一、二轮土拍规则一致，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后，转入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则转入 摇号环节。拿地后规则基本不变。此外，对于此前流拍的市北区水清沟河以东地块通过降低起拍楼面价的方式重新出让，起拍楼面价下调12.6%至10500元/方。 表1：青岛本轮土拍规则基本不变 拿地前拿地中拿地后 土拍批次 参与资格保证金地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲；严控购地资金来源，多宗地不允许联合购买 部分20%、部分50%、部 分100% 100%，个别20% 部分20%、部分50%、部 分100% 15%竞品质+摇号-- 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，底价成交为主 青岛本轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率小幅下降，八成以上地块底价成交，土拍整体凉意依旧。青岛2022年三轮土拍合计推地33宗，供地数量较今年第一、二轮的16宗、 27宗有所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率9.1%，较今年第二轮的3.7%大幅提升；成交30宗，成交金额164.4亿，平均溢价率0.5%，较今年第一、二轮的1.0%、1.2% 小幅下降，八成以上地块底价成交。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州青岛四城1完成 三轮土拍，青岛广义流拍率高于四城平均水平6.4%，平均溢价率低于四城平均水平1.5%。 图1：青岛2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率大幅提升，平均溢价率小幅下降（%） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 300 250 200 150 100 50 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 1福州三轮土拍未推出住宅地块不计入统计 图3：青岛2广义流拍率高于4城平均水平（%）图4：青岛平均溢价率低于4城平均水平（%） 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 4 0% 城平均 广义流拍率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 4 厦青无杭 门岛锡州城平均 平均溢价率 杭 青 厦 无 州 岛 门 锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，青岛本轮土拍供地质量有所提升，主城区2共推地14宗，占比42.4%，较今年第二轮的18.5%有所提升；黄岛区共推地12宗，城阳区、高新区、崂山区分别推地5宗、1宗、1宗。崂山区松岭路东地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块交通便利、周边配套成熟、教育资源丰富；黄岛区萧山路西地块低溢价成交，共28宗地块底 价成交；另有3宗地块流拍，主要集中于李沧区和市北区。青岛本轮土拍虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，整体质量较好，但青岛楼市持续低迷，2022年以来商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年7月商品房销售面积累计同比-7.1%，房企参拍谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面成交楼面 价 价 溢价率 成交价格 拿地企业 表2：青岛2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 崂山区LS0301-11触顶竞品质 12962.114906.415.0%141586银丰地产 黄岛区HD2022-3091号溢价成交11129.011148.90.2%21839青岛开投集团 黄岛区HD2022-3085号底价成交8279.08279.00.0%35832瑞源控股 黄岛区HD2022-3086号底价成交4746.04746.00.0%12277西海岸旅游 筑装饰材料 黄岛区HD2022-3087号底价成交3777.03777.00.0%9016青岛海洋集团&青岛德森建 黄岛区HD2022-3088号底价成交3560.03560.00.0%50863青岛开投集团 黄岛区HD2022-3089号底价成交3221.03221.00.0%3282深蓝旋律文化 黄岛区HD2022-3090号底价成交3215.03215.00.0%663深蓝旋律文化 集团 黄岛区HD2022-3092号底价成交1789.01789.00.0%8743青岛开投集团&金世佳开发 黄岛区HD2022-3093号底价成交4141.04141.00.0%4938青岛开投集团 黄岛区HD2022-3094号底价成交1507.01507.00.0%2169董家口城投 黄岛区HD2022-3095号底价成交7046.07046.00.0%42489金沙滩建设集团 黄岛区HD2022-3096号底价成交7789.07789.00.0%25070青城集团 高新区G-2022-005底价成交4200.04200.00.0%39073青岛高新实业&青岛高新区 投发集团 市南区308-336-370202-003-007-GB00069-W00000000底价成交12665.012665.00.0%112798海诺建融臵业 市南区305-328-370202-007-006-GB00125底价成交15190.015190.00.0%76313青岛市南投资 2主城区：李沧区、市北区、市南区 市北区 323-325-370203-010-011-GB00026-W00000000 底价成交 9820.0 9820.0 0.0% 40904通和房地产&市北城发 市北区 338-329-370203-002-007-GB00098-W00000000 底价成交 11000.0 11000.0 0.0% 51233青岛房地产实业集团&青岛环海湾投发集团&市北建设 市北区 322-337-370203-011-002-GB00106-W00000000 底价成交 10714.0 10714.0 0.0% 162164市北城发 李沧区 353-343-370213-002-006-GB00042 底价成交 9285.0 9285.0 0.0% 206203四维公司 李沧区 346-354-370213-008-009-GB00133 底价成交 10500.0 10500.0 0.0% 95005青岛建安地产 李沧区 367-370-370213-009-003-GB00089 底价成交 12000.0 12000.0 0.0% 56912中国金茂&青岛城通世园投 资 李沧区 365-369-370213-009-003-GB00091 底价成交 12000.0 12000.0 0.0% 104140中国金茂&青岛城通世园投 资 李沧区 364-371-370213-009-003-G