杭州土拍零距离-4／22-：三拍热度较高，主流房企积极拿地

9月15日，杭州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■杭州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“线下一次报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超 固定收益主题报告 杭州土拍零距离（4/22）：三拍热度较高，主流房企积极拿地 2022年09月17日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 过12%。拿地后，本轮土拍3宗地要求配建公租房，除临平区64号地块配建 率为23.8%外，其余2宗地块配建率均在10%以下。 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 ■本轮土拍无地块流拍，平均溢价率有所提升，且进入线下一次报价环节地块占比提高，整体热度较高。杭州2022年三轮土拍合计推地19宗，供地数量较今年第一、二轮的58宗、45宗大幅减少；无地块流拍或撤销，成交19 宗，成交金额430.6亿，平均溢价率5.2%，较今年第一、二轮的5.0%、4.0% 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 有所提升。本轮土拍成交地块中8宗进入线下一次报价环节，占比42.1%，较今年第二轮的26.7%有所提升。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 三城完成三轮土拍，杭州平均溢价率明显高于无锡、厦门，本轮土拍整体热度较高。从区位来看，杭州本轮土拍地块质量较高，主城区共推地17宗，占 比73.7%，较今年第一、二轮的19.0%、24.4%大幅提升；临平区、钱塘区、余杭区分别供地2宗、2宗、1宗。热门地块竞争较为激烈，8宗地块地价触顶进入线下一次报价环节，主要集中于上城区钱二板块、拱墅区申花板块、滨江区西兴板块等热门板块，交通便捷，周边配套齐全、部分地块周边库存量较低；拱墅区1宗地、临平区1宗地分别以6.4%、0.6%溢价率成交；另有 9宗地块因配建要求较高（西湖区68号地块需配建6.2%公租房及自持3万方人才公寓）、商业占比高（西湖区75号地块商业占比50%）、起拍金额高、周边库存量较高等原因底价成交。 ■杭州本轮土拍主流房企积极拿地，民企拿地意愿降低。国企全口径拿地金额145.4亿，占比由今年第二轮的15.8%提升至本轮的33.8%，但仍低于今年首轮的45.8%。主流国企积极参与，绿城中国95.4亿拍得3宗地，万科、招商蛇口与北科建集团联合体、保利发展、华润臵地分别以12.2亿、8.6亿、7.4亿各拍得1宗地。民企拿地意愿降低，民企全口径拿地金额123.6亿，拿地占比28.7%，低于今年第一、二轮的46.3%、69.5%。主流民企滨江集团积极参 与，共拿地3宗，拿地金额69.1亿；其余多以当地小型民企为主，坤和建设、 浙江中豪分别以20.9亿、10.4亿各拍得1宗地，赞成控股、圣奥集团、杰立房地产也均有参与。民企拿地力度减弱下，城投拿地占比上升，城投全口径拿地金额161.7亿，占比由今年第二轮的26.7%升至本轮的37.5%。之江城投、杭州地铁分别以120.9亿、40.7亿各拍得1宗地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍整体热度较高，板块冷热分化延续3 3.主流房企积极拿地，民企拿地意愿降低4 图表目录 图1：杭州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：平均溢价率小幅回升（%）3 图3：国企拿地占比提升，民企拿地意愿降低（%）5 表1：杭州本轮土拍规则基本不变3 表2：杭州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月15日，杭州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 杭州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“线下一次报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超过12%。拿地后，本轮土拍3宗地要求配建公租房，除临平区64号地块配建率为23.8%外，其余2宗地块配建率均在10%以下。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 限马甲、严控购地资金来源20% 10% 线下一次报价+摇号 限毛坯、限装修 - 22年首轮 22年二轮 22年三轮 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍整体热度较高，板块冷热分化延续 杭州本轮土拍无地块流拍，平均溢价率有所提升，且进入线下一次报价环节地块占比提高，整体热度较高。杭州2022年三轮土拍合计推地19宗，供地数量较今年第一、二轮的58宗、 45宗大幅减少；无地块流拍或撤销，成交19宗，成交金额430.6亿，平均溢价率5.2%， 较今年第一、二轮的5.0%、4.0%有所提升。本轮土拍成交地块中8宗进入线下一次报价环节，占比42.1%，较今年第二轮的26.7%有所提升。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州三城1完成三轮土拍，杭州平均溢价率明显高于无锡、厦门，本轮土拍整体热度较高。 图1：杭州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：平均溢价率小幅回升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,400 601,200 501,000 40800 30600 20400 10200 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，杭州本轮土拍地块质量较高，主城区2共推地17宗，占比73.7%，较今年第一、二轮的19.0%、24.4%大幅提升；临平区、钱塘区、余杭区分别供地2宗、2宗、1宗。热门地块竞争较为激烈，8宗地块地价触顶进入线下一次报价环节，主要集中于上城区钱二板块、拱墅区申花板块、滨江区西兴板块等热门板块，交通便捷，周边配套齐全、部分地块周边库存量较低；拱墅区1宗地、临平区1宗地分别以6.4%、0.6%溢价率成交； 1福州三轮土拍未推出住宅地块不计入统计 2主城四区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 另有9宗地块因配建要求较高（西湖区68号地块需配建6.2%公租房及自持3万方人才公寓）、商业占比高（西湖区75号地块商业占比50%）、起拍金额高、周边库存量较高等原因底价成交。 表2：杭州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 上城区 杭政储出[2022]61号 线下一次报价 40338.1 45178.5 12.0% 263340 滨江集团 上城区 杭政储出[2022]66号 线下一次报价 40395.1 45242.2 12.0% 295873 滨江集团 上城区 杭政储出[2022]65号 线下一次报价 25031.0 28034.5 12.0% 131863 滨江集团 滨江区 杭政储出[2022]74号 线下一次报价 31156.1 34894.6 12.0% 217733 万科 余杭区 杭政储出[2022]77号 线下一次报价 9500.0 10639.9 12.0% 109115 绿城中国 上城区 杭政储出[2022]70号 线下一次报价 40227.1 45053.9 12.0% 208861 坤和建设 拱墅区 杭政储出[2022]62号 线下一次报价 36132.1 39786.5 10.1% 700038 绿城中国 钱塘区 杭政储出[2022]78号 线下一次报价 21511.1 23683.5 10.1% 103603 浙江中豪 拱墅区 杭政储出[2022]71号 溢价成交 32469.1 34562.2 6.4% 74307 华润臵地 临平区 杭政储出[2022]76号 溢价成交 12500.1 12581.3 0.6% 77462 赞成控股 西湖区 杭政储出[2022]63号 底价成交 16393.1 16393.1 0.0% 592598 之江城投 临平区 杭政储出[2022]64号 底价成交 12800.0 12800.0 0.0% 171092 杭州地铁 拱墅区 杭政储出[2022]67号 底价成交 16883.1 16883.1 0.0% 121959 招商蛇口&北科建集团 西湖区 杭政储出[2022]68号 底价成交 15241.8 15241.8 0.0% 616739 之江城投 上城区 杭政储出[2022]69号 底价成交 19593.1 19593.1 0.0% 69395 杰立房地产 拱墅区 杭政储出[2022]72号 底价成交 12800.0 12800.0 0.0% 236190 杭州地铁 拱墅区 杭政储出[2022]73号 底价成交 18415.1 18415.1 0.0% 85984 保利发展 西湖区 杭政储出[2022]75号 底价成交 17120.1 17120.1 0.0% 144918 绿城中国&之江经营管理集团 钱塘区 杭政储出[2022]79号 底价成交 12503.0 12503.0 0.0% 85230 圣奥集团 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.主流房企积极拿地，民企拿地意愿降低 国企拿地占比上升，国企全口径拿地金额145.4亿，占比由今年第二轮的15.8%提升至本轮的33.8%，但仍低于今年首轮的45.8%。主流国企积极参与，绿城中国95.4亿拍得3宗地，万科、招商蛇口与北科建集团联合体、保利发展、华润臵地分别以12.2亿、8.6亿、7.4亿各拍得1宗地。 民企拿地意愿降低，民企全口径拿地金额123.6亿，拿地占比28.7%，低于今年第一、二轮的46.3%、69.5%。主流民企滨江集团积极参与，共拿地3宗，拿地金额69.1亿；其余多以当地小型民企为主，坤和建设、浙江中豪分别以20.9亿、10.4亿各拍得1宗地，赞成控 股、圣奥集团、杰立房地产也均有参与。 民企拿地力度减弱下，城投拿地占比上升，城投全口径拿地金额161.7亿，占比由今年第二轮的26.7%升至本轮的37.5%。之江城投、杭州地铁分别以120.9亿、40.7亿各拍得1宗地。 图3：国企拿地占比提升，民企拿地意愿降低（%） 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券