房地产行业周观点：国常会支持刚性和改善性住房需求，厦门、无锡土拍降温

周度观点： 国常会支持刚性和改善性住房需求：8月31日，国常会会议强调在房地产行业方面，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 国常会会议内容体现出了政策的连贯性和一致性。从克而瑞百强销售数据来看，八月销售数据环比已有所修复。我们认为，未来各地将加速出台需求端宽松政策，降首付、放松限购限售等政策的范围有望扩大，以满足消费合理的住房需求。 两地完成第三轮集中供地：1）8月31日，厦门第三轮集中供地落幕，6宗涉宅用地中5宗成交，流拍率17%；溢价率0.2%，较第二轮下降1.2pct。2）8月30日，无锡第三轮集中供地收官，11宗地块全部底价成交。 截至9月3日，已有2个城市完成了第三轮集中供地，8个城市发布了土拍挂牌公告。厦门及无锡三轮土拍均转冷，厦门热度下降主要由于岛内供应地块减少，且土拍参拍资金门槛抬高；无锡降温主要受销售市场持续低迷影响。两市土拍成交结果反应了房企重视销售去化的拿地逻辑。 我们认为，国常会会议内容指导下，需求端政策放松力度将进一步加大，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（08.27-09.02）：重点监测33城合计成交面积332.7万㎡，环比上周增长12.4%；2022年累计成交11216.0万㎡，累计同比下降39.0%。其中，一线城市成交73.4万㎡，环比上周下降4.6%，2022年累计成交2134.4万㎡，累计同比下降28.5%；二线城市成交173.0万㎡，环比上周增长24.0%，2022年累计成交5 705.6万㎡，累计同比下降30.7%；三线城市成交86.3万㎡，环比上周增长8.7%，2022年累计成交3375.9万㎡，累计同比下降52.9%。 土地供应（08.22-08.28）：百城土地宅地供应规划建筑面积1684万㎡，2022年累计供应规划建面34881万㎡，累计同比下降44.9%，供求比1.38。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价8615元/㎡，近四周平均挂牌均价6376元/㎡，环比增长27.9%，同比增长2.9%。 土地成交（08.22-08.28）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积554万方，2022年累计成交25209万㎡，累计同比下降50.3%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3116元/㎡，环比增长9.4%，同比下降3.0%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价6121元/㎡，同比增长9.1%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.2个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（08.27-09.02） 重点监测33城合计成交面积332.7万㎡，环比上周增长12.4%；2022年累计成交11216.0万㎡，累计同比下降39.0%。其中，一线城市成交73.4万㎡，环比上周下降4.6%，2022年累计成交2134.4万㎡，累计同比下降28.5%；二线城市成交173.0万㎡，环比上周增长24.0%，2022年累计成交5705.6万㎡，累计同比下降30.7%；三线城市成交86.3万㎡，环比上周增长8.7%，2022年累计成交3375.9万㎡，累计同比下降52.9%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（08.22-08.28） 百城土地宅地供应规划建筑面积1684万㎡，2022年累计供应规划建面34881万㎡，累计同比下降44.9%，供求比1.38。其中，一线城市供应规划建筑面积354万方，今年累计供应2450万㎡，累计同比下降34.8%，累计供求比1.37；二线城市供应规划建筑面积650万方，今年累计供应13370万㎡，累计同比下降47.3%，累计供求比1.39；三四线城市供应规划建筑面积680万方，今年累计供应19061万㎡，累计同比下降44.3%，累计供求比1.38。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价8615元/㎡，近四周平均挂牌均价6376元/㎡，环比增长27.9%，同比增长2.9%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价27415元/㎡，近四周平均起拍楼面价28733元/㎡，环比下降9.9%，同比增长122.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价4752元/㎡，近四周平均起拍楼面价6779元/㎡，环比下降6.1%，同比下降8.8%； 三四线城市供应土地挂牌楼面价2522元/㎡，近四周平均起拍楼面价2174元/㎡，环比下降23.6%，同比下降32.3%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（08.22-08.28） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积554万方，2022年累计成交25209万㎡，累计同比下降50.3%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积93万㎡，今年累计成交9626万㎡，累计同比下降48.5%； 三四线城市成交建筑面积461万㎡，今年累计成交13790万㎡，累计同比下降53.0%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3116元/㎡，环比增长9.4%，同比下降3.0%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价6121元/㎡，同比增长9.1%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.2个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为5429元/㎡，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价6965元/㎡，同比增长11.2%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2650元/㎡，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价3397元/㎡，同比下降20.3%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降18.0个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。