房地产行业报告：响应改善性住房需求 取消普宅和非普宅标准

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年11月26日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.11.18-2024.11.24） 行业基本情况收盘点位 2313.73 52周最高 2656.47 52周最低 1627.84 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 17% 12% 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% -28% -33% 2023-112024-022024-042024-062024-092024-11 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:高丁卉 SAC登记编号:S1340524080001 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《多项政策落地购房成本进一步降低》-2024.11.19 响应改善性住房需求取消普宅和非普宅标准 投资要点 目前一线城市均已全面取消普宅和非普宅标准，此前财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。整体而言取消普宅和非普宅标准是响应改善性住房需求的进一步举措，有利于降低居民购买改善性住房的成本，带动需求进一步释放，更为一线城市地产行业持续修复加强了支撑。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为284.32 万方，本年累计新房成交面积为9236.74万方，累计同比-30.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为271.09万方，同比+12.7%，环比+2% 其中一线城市近四周平均成交面积为105.41万方，同比+33.7%，环 比-1.7%，二线城市近四周平均成交面积为124.25万方，同比+5.5% 环比+7.2%，三线城市近四周平均成交面积为41.43万方，同比-5.6% 环比-2.9%。上周重点9城商品住宅可售面积为5931.96万方，同比- 7.45%，环比-0.72%，重点9城去化周期为14.5个月，其中一线城市 去化周期为14个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为 192.45万方，本年累计二手房成交面积为7481万方，累计同比+3.3%重点12城近四周平均成交面积为217.18万方，同比+33.6%，环比-3.5%。截至2024/11/17全国城市二手房出售挂牌量指数为49.01，环比+4.1%，挂牌价指数为158.91，环比-0.04%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数 量为17宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量 为363宗，成交商服类土地数量为143宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.48。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4130.78元/平方米，溢价率为2.19%，环比+0.04pct，成交商服类土地楼面均价为10019.33元/平方米，溢价率为4.65%，环比-1.55pct 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.83%，沪深300指数下跌2.6%，房地产指数跑赢沪深300指数1.77ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.52%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.5pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为284.32万方，本年累计新房成交面积为 9236.74万方，累计同比-30.4%。30大中城市近四周平均成交面积为271.09万 方，同比+12.7%，环比+2%。其中一线城市近四周平均成交面积为105.41万方， 同比+33.7%，环比-1.7%，二线城市近四周平均成交面积为124.25万方，同比 +5.5%，环比+7.2%，三线城市近四周平均成交面积为41.43万方，同比-5.6%，环比-2.9%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 500同比19年（%） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 2024/9/15 2024/9/29 2024/10/13 2024/10/27 2024/11/10 2024/11/24 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 160同比19年（%） 140 120 100 80 60 40 20 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 2024/9/15 2024/9/29 2024/10/13 2024/10/27 2024/11/10 2024/11/24 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 300 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 2024/9/15 2024/9/29 2024/10/13 2024/10/27 2024/11/10 2024/11/24 -80% 140同比19年（%） 120 100 80 60 40 20 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 2024/9/15 2024/9/29 2024/10/13 2024/10/27 2024/11/10 2024/11/24 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5931.96万方，同比-7.45%，环比-0.72%， 重点9城去化周期为14.5个月，其中一线城市去化周期为14个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 5,800 5,600 5,400 5,200 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点9城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说 明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为192.45万方，本年累计二手房成交面积为 7481万方，累计同比+3.3%。重点12城近四周平均成交面积为217.18万方，同比+33.6%，环比-3.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点12城包括：北京、深圳、杭州、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁、佛山、金华、南通。 截至2024/11/17全国城市二手房出售挂牌量指数为49.01，环比+4.1%，挂牌价指数为158.91，环比-0.04%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 2022/11/27 2022/12/27 2023/1/27 2023/2/27 2023/3/27 2023/4/27 2023/5/27 2023/6/27 2023/7/27 202