房地产行业周报：因城施策支持刚性和改善性住房需求

板块行情：本周（6月26日-6月30日）申万一级行业指数中，申万一级行业指数中，房地产指上涨0.8%，在31个一级行业板块中排名第22位。中迪投资周涨幅达15.3%，新城悦服务涨幅达11.3%。 公司动态：1）中国金茂：公司未来一段时间会量入为出，根据现金流的情况来购买土地，希望八成的土地储备集中于一线及二线城市。2）保利发展：董事会通过《关于注册发行100亿元中期票据的议案》。3）中南建设：控股股东质押股份变动，新增质押合计3344万股，减少质押合计8904万股。4）融创中国：债务重组相关决议案获股东特别大会投票通过。5）华润置地：标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。 销售端：半年最后一周，成交环比提升，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比增长102%，同比下降2%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比增长77%。 政策要闻：中央层面：1）自然资源部：应毫不动摇严守耕地红线，坚决遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。2）住房和城乡建设部：要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。3）央行：因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。4）国务院定调促进家居消费，要打好政策组合拳,促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、等政策衔接配合。地方层面：1）佛山和宿州：提高公积金贷款额度。佛山拟将职工个人最高可贷额度提高至50万元，双职工家庭最高可贷额度提高至100万元。宿州单方最高贷款额度由40万元提高到45万元，夫妻双方最高贷款额度由60万元提高到65万元。2）广州：提高多孩家庭公积金贷款上限并调整住房公积金缴存基数。广州生育二孩及以上的家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，住房公积金缴存基数上限增加至38082元。3）扬州：解除改善性住房限购。自7月1日起在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。4）连云港：购买首套房公积金贷款首付比例下降。缴存职工家庭购买首套住房进行公积金贷款的，首付最低比例由30%调整为20%。 投资策略：需求端热度回升，但下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块排名靠后 本周申万地产板块上涨0.8%。本周（6月26日-6月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.8%，在31个一级行业板块中排名第22位。 图表1本周申万地产板块上涨0.8%，板块排名第22位 本周A股板块内涨幅第一为中迪投资，累计涨幅达15.3%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为中迪投资、中南建设、京能置业、财信发展、天地源，跌幅前五的个股分别为万通发展、金科股份、荣盛发展、京投发展、苏州高新。 图表2中迪投资周涨幅达15.3% 图表3万通发展周跌幅8.2% 本周港股板块内涨幅第一的为新城悦服务，上涨11.3%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为新城悦服务、绿城中国、新城发展、碧桂园服务、金地商置，跌幅前五的个股分别中国海外宏洋集团、融信中国、佳兆业集团、融创中国、雅居乐集团。 图表4本周新城悦服务上涨11.3% 图表5本周中国海外宏洋集团下跌4.0% 二、政策要闻：因城施策支持刚性和改善性住房需求，扬州解除改善性住房限购 中央层面：1）自然资源部副部长刘国洪指出应毫不动摇严守耕地红线，坚决遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。2）住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。 3）央行：因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。4）国务院定调促进家居消费，要打好政策组合拳,促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力,形成促消费的合力。 图表6探索建立房屋养老金制度，因城施策支持刚性和改善性住房需求 地方层面：1）佛山和宿州：提高公积金贷款额度。佛山拟将缴存职工个人申请的，最高可贷额度提高至50万元，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度提高至100万元。宿州新政规定职工正常缴存住房公积金的，单方最高贷款额度由40万元提高到45万元，夫妻双方最高贷款额度由60万元提高到65万元。2）广州：提高多孩家庭公积金贷款上限并调整住房公积金缴存基数。广州生育二孩及以上的家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，住房公积金缴存基数上限增加至38082元。3）扬州：解除改善性住房限购。自7月1日起在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。4）连云港：购买首套房公积金贷款首付比例下降。缴存职工家庭购买首套住房进行公积金贷款的，首付最低比例由30%调整为20%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中国金茂：公司未来一段时间会量入为出，根据现金流的情况来购买土地，希望八成的土地储备集中于一线及二线城市。2）保利发展：董事会通过《关于注册发行100亿元中期票据的议案》，同意向银行间协会申请注册100亿元普通中期票据，分期发行。3）中南建设：控股股东质押股份变动，新增质押合计3344万股，减少质押合计8904万股。4）融创中国：债务重组相关决议案获股东特别大会投票通过。5）华润置地：标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。 图表8中国金茂希望未来八成土储集中在一二线城市，保利发展拟发行100亿中票 三、销售端：新房及二手房成交环比显著上升 （一）新房市场：21城成交环比增长102%，同比下降2% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比增长102%，同比下降2%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积70万方，环比增长102%，同比下降2%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积8595万方，同比增长11%，其中一线城市商品房成交建面2414万方，同比增长31%。监测的6个二线城市商品房成交建面4011万方，同比增长2%，11个三四线城市商品房成交建面2171万方，同比增长9%。 图表9本周单日平均成交面积达70万方 21城周度成交面积492万方，一、二、三四线城市环比皆为正。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为155万方、210万方、127万方，环比分别变化+109%、+132%、+62%，相较去年同期+10%、-16%、+15%。2）一、二、三四线城市环比皆为正，多城市需求修复。一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别增长59%、134%、75%、281%；二线城市除宁波外，其余环比皆为正；三四线城市除惠州外，其余环比为正，多城市环比增速超过50%。 图表10本周21城周度成交面积473万方 （二）二手房市场：11城成交环比增长77%，同比增长4% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比增长77%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积26万方，环比增长77%，同比增长4%，二手房热度回暖。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4325万方，同比增长46%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积26万方，热度回暖 本周11城二手房成交面积179万方，所有城市上涨明显。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为45万方、106万方、28万方，环比分别增长79%、77%、75%，相较去年同期变化+31%、-4%、+5%。2）一线城市中深圳二手房成交面积为7.9万方，环比增长90%，同比增长19%，北京二手房成交面积37万方，环比增长77%，同比增长34%。 图表12本周11城二手房成交面积179万方 四、融资端：本周发债主体均为国央企 本周发债本周发债主体均为国央企。1）发行规模最大的为招商蛇口，本周共发行21亿超短期融资债券。2）大足城乡发行的8亿私募债票面利率最高，为7.5%；苏高新集团本周发债规模为7亿元，其中4亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.15%。 图表13招商蛇口发行21亿超短期融资债券，郑新建投发行10亿中期票据 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。需求端热度回升，但下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。