房地产行业周报：新房成交环比大幅增长，一城一策加速市场修复

证券研究报告ResearchReport2022年9月4日 房地产行业周报 新房成交环比大幅增长，一城一策加速市场修复 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积同比下降，环比上升，二手房成交面积同比实现提升，库存面积环比下降，去化周期缩短。土地市场方面，无锡和厦门两城完成第三轮土拍，受到市场大环境冷淡的影响，即使无锡前期放松了多项政策，第三轮集中供地也依然平平无奇，并且表现出地方平台强托底现象，厦门土拍市场同样冷淡，本轮土拍未见民企的身影，成交地块也无一例外全部由国企托底。房企信用方面，4家企业出现主体评级下调，1家出现境内债展期。 重点政策解读：国常会一周两次释放积极信号，地产支持政策有望加速落地。8月24日国务院常务会议首次将房地产调控基调由“因城施策”调整为“一城一策”，该说法的转变赋予了地方政府更大的调控自主权。8月31日国常会再度提及要“‘一城一策’用好政策工具箱”，一周内两次对房地产政策作出指示，且前后措辞一致，透露出当前已经到了需要房地产市场有所突破的阶段，高层希望各地政策加快落地。目前已经实质性推进的调控措施包括郑州保障性租赁住房纾困政策，23个项目部分房源获得用于人才公寓项目的资格。未来有望更加强调各地政府在调控过程中所担负的责任。当前影响行业复苏的主要难题是市场上有效需求不足。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，延续下跌态势。单月销售金额为6047.50亿元，同比跌幅扩大2.07pct。此外前期热门城市也出现了需求疲软的情况。近期来看，需求端信贷政策宽松逐渐成为新一轮房地产调控的重点。8月央行下调一年期和五年期LPR，又在国常会提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，皆表明政府旨在通过宽信用来解决有效需求不足的问题。 一周行情回顾：本周（2022/08/29-2022/09/04)申万房地产指数上涨1.92%，跑赢上证综指3.45pct,在各类板块中位列第2/32，恒生地产建筑业指数下跌2.78%，跑赢恒生综指0.50pct。本周涨幅前3的地产公司为：京投发展（28.24%）、粤宏远A（18.41%）、空港股份（15.41%）；本周跌幅前3的地产公司为：旭辉控股集团（-27.41%）、碧桂园（-17.49% ）、时代中国控股（-16.91%）。恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指2.11pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：佳源服务（9.28%）、保利物业（9.21%）、中海物业（6.15%）；本周跌幅前 3的地产公司分别为：金科服务（-20.55%）、绿城服务（-19.41%）、融创服务（-16.97%）。 地产市场监测：本周（2022/08/27-2022/09/02）30个大中城新房成交面积314.23万平方米，同比下降5.11%，环比上升14.93%。15城二手房成交面积134.89万平方米，同比上升1.66%，环比下降13.28%。监测16个重点城市库存面积19151.89万平方米，环比下降0.35%，去化周期82.65周，较上周缩短0.73周。上周（2022/08/22-2022/08/28）100大中城市土地供应建面4526.65万平方米，同比下降34.28%，环比上升19.47%；土地成交建面2754.79万平方米，同比下降6.29%，环比下降13.17%；供需比上升为1.64，溢价率为1.26%。 房企融资情况：本周（2022/08/27-2022/09/02)房企境内新发债总额为64.45亿元，同比下降13.14%，环比下降40.27%；债务总偿还量为176.88亿元，同比上升12.04%，环比上升15.65%；净融资额-112.43亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 8月294日 北京 北京 北京市住建委 住房租赁 北京市住建委发布《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，明确了《北京市住房租赁条例》中相关行政处罚的裁量基准。其中，租赁企业发布虚假房源最高将处20万元以上30万元以下罚款 8月29日 贵州 贵阳 贵阳市住房公积金管理委员会 公积金贷款 贵阳市住房公积金管理委员会印发《贵阳市住房公积金管理委员会关于印发贵阳贵安住房公积金促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，调整住房公积金个人住房贷款首套房认定标准。缴存职工家庭(本人及配偶)已经结清全部个人住房贷款或仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款的，再次购房申请住房公积金个人住房贷款按首套房贷款确定首付款比例，最低不低于20% 8月31日 广东 - 广东省政府 综合政策 广东省政府发布加大力度持续促进消费若干措施，提出扩大保障性租赁住房供给，鼓励机关事业单位、国有企业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划的手续，盘活存量资源。进一步优化住房公积金使用范围，支持有条件的地市结合实际提高租房提取额度，简化提取流程。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求 8月31日 山东 青岛 青岛日报 首付 自2022年9月1日起，在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款 9月1日 江西 南昌 观点网 综合政策 江西南昌县继6月初出台购房补贴政策后，再次开展金秋消费升级季活动，通过打出消费“组合拳”，以住房消费带动文旅、家电等消费升级。由县财政投入3000万元，分两期投入，以消费券的形式发放第一期投入1500万元，对在南昌县购买新建商品住房（按合同备案时间），建筑面积90平方米（含90平方米）以上每套发放10000元消费券，建筑面积90平方米以下每套发放5000元消费券。 9月1日 河南 郑州 郑州住房公积金管理中心 公积金贷款 郑州住房公积金管理中心发布的《关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》明确为进一步方便住房公积金业务跨市域办理，助力郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源“1+8郑州都市圈”(以下简称都市圈)经济发展，都市圈住房公积金实行互认互贷。 9月2日 海南 - 海南省住房公积金管理局 公积金贷款 海南省住房公积金管理局起草了《关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》，制定“一人购房全家帮”相关住房公积金互助使用政策，现面向社会公开征求意见。意见稿提出，“一人购房全家帮”业务是指在海南省连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款 资料来源：信达证券研发中心整理2 国常会一周两次释放积极信号，地产支持政策有望加速落地。 8月24日，李克强总理主持召开国务院常务会议，会议指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 8月31日，国常会上李克强总理再度提及“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。 解读： “因城施策”向“一城一策”转变，支持政策有望加速落地：8月24日国务院常务会议首次将房地产调控基调由“因城施策”调整为“一城一策”，该说法的转变赋予了地方政府更大的调控自主权。8月31日国常会再度提及要“‘一城一策’用好政策工具箱”，一周内两次对房地产政策作出指示，且前后措辞一致，透露出当前已经到了需要房地产市场有所突破的阶段，高层希望各地政策加快落地。目前已经实质性推进的调控措施包括郑州保障性租赁住房纾困政策，23个项目部分房源获得用于人才公寓项目的资格。未来有望更加强调各地政府在调控过程中所担负的责任，同时“一城一策”有望进一步创新调控政策工具。 本轮政策调控的重点是需求端宽信用：目前影响行业复苏的主要难题不再是部分房企的信用问题，而是市场上有效需求不足。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6047.50亿元，同比下降37.3%，跌幅扩大2.07pct，总体来看延续了前期低迷的行情。此外前期热门城市也出现了购房需求疲软的情况，例如长三角地区核心城市的市场热度较去年同期有所下降，上海、杭州、苏州等城市成交金额小幅回调，环比跌幅控制在10%以内，而宁波、合肥成交环比跌幅皆超30%。近期来看，从中央到地方，需求端信贷政策宽松逐渐成为新一轮房地产调控的重点。8月央行下调一年期LPR5个基点和五年期LPR15个基点 ，又在国常会提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，皆表明政府旨在通过宽信用来解决有效需求不足的问题。 3 本周（2022/08/29-2022/09/04)申万房地产指数上涨1.92%，跑赢上证综指3.45pct,在各类板块中位列第2/32，恒生地产建筑业指数下跌2.78%，跑赢恒生综指0.50pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：京投发展（28.24%）、粤宏远A（18.41%）、空港股份（15.41%）、京能置业（13.37%）、保利物业（9.21%）、*ST中迪（8.91%）、新黄浦（7.43%）、沙河股份（7.26%）、华发股份（7.13%）、栖霞建设（6.85%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：旭辉控股集团（-27.41%）、碧桂园（-17.49%）、时代中国控股（-16.91%）、中梁控股（-16.67%）、新城发展（-13.29%）、汇景控股（-12.94%）、富力地产（-12.27%）、龙光集团（-11.11%）、建业地产（-10.38%）、合景泰富集团（-9.27%）。 图表1：本周房地产板块行情走势（%）图表2：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数4% 2%2% 0% -2% 0%-4% -6% 家用电器房地产轻工制造 传媒通信 国防军工 银行建筑装饰计算机医药生物纺织服饰非银金融 综合社会服务商贸零售农林牧渔建筑材料美容护理交通运输 电子钢铁 食品饮料 环保石油石化机械设备公用事业基础化工 煤炭汽车 有色金属电力设备 -8% -2% 2022/08/292022/08/302022/08/312022/09/012022/09/02 图表3：本周地产股涨幅前10名图表4：本周地产股跌幅前10名 30% 20% 10% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 0% 。 资料来源：，信达证券研发中心4 本周（2022/08/29-2022/09/04)恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指2.11pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前10的物业公司分别为：佳源服务（9.28%）、保利物业（9.21%）、中海物业（6.15%）、绿城管理控股（4.11%）、弘阳服务（3.13%）、远洋服务（2.97%）、华润万象生活（1.93%）、第一服务控股（0.00%）、国锐地产（-0.91%）、卓越商企服务（-1.55%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：金科服务（-20.55%）、绿城服务（-19.41%）、融创服务（-16.97%）、旭辉永升服务（-16.49%）、合景悠活（-16.33%）、碧桂园服务（-13.43%）、时代邻里（-12.79%）、新城悦服务（-12.16%）、建业新生活（-8.36%）、佳兆业美好（-8.00%）。 图表5：本周物业板块行情走势（%）图表6：本周恒生全行业板