房地产行业周报：二手房成交同比持续改善，济南月内新房二手房政策齐发力

证券研究报告ResearchReport2022年8月29日 房地产行业周报 二手房成交同比持续改善，济南月内新房二手房政策齐发力 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积同比下降，环比上升，二手房成交面积同比持续提升，环比有所下降，库存面积环比微降，去化周期缩短。土地市场方面，上海公告第三批集中供地，本轮集中共涉及上海12各地区共计35宗涉宅用,总土地出让面积约2773亩，总起始价约1030亿元。房企信用方面，3家企业出现主体评级下调，2家出现境内债展期。 重点政策解读：济南月内连续两次释放楼市积极政策，活跃二手房和新房市场。8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，推出二手房“带押过户”登记通过缩短交易周期、降低交易成本的方式，激活二手房市场活跃度。8月26日济南又调整了非本地户籍家庭的限购政策，对新房市场的限购条件进行放松，将非本地户籍家庭购房条件中的社保缴纳周期缩短至6个月，这一政策出台将进一步释放非本地户籍家庭的购房需求，促进济南新房市场的活跃。1-7月济南商品住宅供应同比下降36%，成交规模同比下降39%，市场供需两弱；同时，济南新建住宅价格今年来已经连续4个月环比下滑，7月环比下降达到0.07%，整体房地产市场受到行业下行影响持续低迷，价格承压。下半年传统销售旺季“金九银十”即将来临，济南在8月连续出台促进新房和二手房的积极政策，有望提振市场信心，改善销售情况。 一周行情回顾：本周（2022/08/22-2022/08/28)申万房地产指数下跌2.60%，跑输上证综指1.93pct,在各类板块中位列第23/32，恒生地产建筑业指数上涨0.24%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（24.42%）、黑牡丹（10.23%）、广汇物流（8.86%）；跌幅前3的地产公司分别为：龙光集团（-58.72%）、汇景控股（ -17.87%）、珠光控股（-9.91%）。恒生物业服务及管理板块上涨2.13%，跑赢恒生综指0.53pct，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（15.15%）、雅生活服务（10.50%）、建业新生活（8.10%） ；跌幅前3的地产公司分别为：融创服务（-14.78%）、时代邻里（-13.13%）、佳源服务（-8.49%） 地产市场监测：本周（2022/08/20-2022/08/26）个大中城新房成交面积273.10万平方米，同比下降17.22%，环比上升4.57%。15城二手房成交面积147.49万平方米，同比上升11.17%，环比下降9.94%。监测16个重点城市库存面积19218.65万平方米，环比下降0.18%，去化周期83.38周，较上周缩短0.57周。上周（2022/08/15-2022/08/21）100大中城市土地供应建面3788.90万平方米，同比上升6.34%，环比上升11.18%；土地成交建面3057.81万平方米，同比上升33.93%，环比上升40.17%；供需比下降为1.24，溢价率为5.98%。 房企融资情况：本周（2022/08/22-2022/08/28）房企境内新发债总额为107.90亿元，同比上升9.24%，环比上升48.44%；债务总偿还量为152.95亿元，同比下降39.24%，环比上升13.38%；净融资额-45.05亿元。上周（2022/08/15-2022/08/21 ）共有11个房地产信托发行，发行总额4.55亿元，平均期限1.56年，平均收益率7.47%。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 日期 省 市 发布机构 类型 内容 8月19日 陕西 西安 西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民存量住房用于保障西安市住房保保障性性租赁住房操作指南》的通知。《操作指南》显示，住房被纳入保障性租赁住房管障工作领导小住房理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格； 组办公室存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入服务平台统一管理，5年内不得上市交易 （包括转让、市场租赁等）。上述操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。 8月18日 上海 上海 上海正式发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综上海市人民政购房资合性节点滨海城市的若干政策措施》。根据《若干政策措施》，上海定向优化临港 府格新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。 8月22日 山东 威海 山东省威海市人民政府 预售 山东省威海市人民政府发布《威海市住房和城乡建设局中国人民银行威海市中心支行中国银行保险监督管理委员会威海监管分局关于印发<威海市商品房预售资金监管办法>的通知》。文件明确了各方责任。威海市住建局是商品房预售资金监管主管部门，组织和指导全市商品房预售资金监管工作，具体负责环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、临港经济技术开发区范围内的商品房预售资金监管日常工作。常州限售政策即将调整，自2022年9月1日起，我市二手房全面取消限售。此次调整仅针对二手房。购房人购买的二手商品住房，指已取得房屋不动产权证，但不包括 8月24日 江苏 常州 常州日报 限售 房地产开发企业已办理不动产首次登记的商品住房。购房人从房地产开发企业购买 的新建商品住房，再次上市交易时间维持现有政策不变，即：购房人自取得该房屋不动产权证后满2年方可上市交易 8月23日 云南 昭通 云南省昭通市人民政府近期发布《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，有效云南省昭通市综合政期一年。《意见》明确，为推动商品房去库存，推进城市更新改造项目货币化安置， 人民政府策在居民自愿的基础上，鼓励居民选择货币化安置，加大货币化安置力度。当地政府可建立货币化安置选购存量商品房服务平台，引导被征收房屋居民参与货币化安置。 8月25日 山西 长治 山西省长治市人民政府发布《长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见山西省长治市综合政（试行）》。《意见》提出，加大入企服务，切实为企业扶危解困。完善商品房项 人民政府策目台账，根据项目建设规模、企业信誉、资金运转、建设进度等条件分类别建立任 务清单，实行领导包联制，跟踪项目进展。亿元以上房地产开发项目由县、区领导包联，10亿元以上项目由市级相关部门领导包联，50亿元以上项目由市领导包联。 资料来源：信达证券研发中心整理2 济南调整优化非本地户籍家庭限购政策： 8月26日，为进一步支持刚性和改善性住房需求，优化非济南市户籍家庭购房条件，山东省济南市将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年，大学学历以上购房者，缴纳社保满3个月购房”调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专(高职)及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月”，自8月29日起执行。 解读： 济南月内连续两次释放楼市积极政策，活跃二手房和新房市场。8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。首创“带押过户”模式通过缩短交易周期、降低交易成本的方式，激活二手房市场活跃度。8月26日，济南又调整了非本地户籍家庭的限购政策，对新房市场的限购条件进行放松，将非本地户籍家庭购房条件中的社保缴纳周期缩短至6个月，这一政策出台将进一步释放非本地户籍家庭的购房需求，促进济南新房市场的活跃。 济南今年来楼市供需两弱价格承压，旺季来临前夕释放积极信号有望改善市场。1-7月济南商品住宅供应同比下降36%，成交规模同比下降39%，市场供需两弱；同时，济南新建住宅价格今年来已经连续4个月环比下滑，7月环比下降达到0.07%，整体房地产市场受到行业下行影响持续低迷，价格承压。下半年传统销售旺季“金九银十”即将来临，济南在8月连续出台促进新房和二手房的积极政策，有望提振市场信心，改善销售情况。 纾困力度加大叠加销售旺季来临，市场整体环境改善弱复苏确定性高。当前部分城市的在售项目流速慢、去化时间偏长，市场观望情绪浓厚，信心不足阻碍市场回暖进程，行业出清仍在持续。但随着“停贷”事件逐步得到解决，全国范围内纾困力度加大，叠加后续传统销售旺季来临，各地政策陆续出台，整体环境改善，后续弱复苏进程确定性较高。 3 本周（2022/08/22-2022/08/28)申万房地产指数下跌2.60%，跑输上证综指1.93pct,在各类板块中位列第23/32，恒生地产建筑业指数上涨0.24%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：旭辉控股集团（24.42%）、黑牡丹（10.23%）、广汇物流（8.86%）、雅居乐集团（8.50%）、中国海外宏洋集团（8.26%）、中国海外发展（7.83%）、滨江集团（7.74% ）、铁岭新城（7.23%）、龙湖集团（6.80%）、宝龙地产（6.06%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：龙光集团（-58.72%）、汇景控股（-17.87%）、珠光控股（-9.91%）、派斯林（-9.64%）、融信中国（-9.20%）、宋都股份（-8.99%） 、易居企业控股（-8.97%）、蓝光发展（-8.64%）、金辉控股（-8.54%）、中梁控股（-8.24%）。 房地产(申万) 恒生地产建筑业 上证指数 图表1：本周房地产板块行情走势（%）图表2：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 2% 1% 0% -1% -2% -3% 2022/08/222022/08/232022/08/242022/08/252022/08/26 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 30% 20% 10% 0% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 图表3：本周地产股涨幅前10名图表4：本周地产股跌幅前10名 。 资料来源：，信达证券研发中心4 一周行情回顾物业板块 本周（2022/08/22-2022/08/28)恒生物业服务及管理板块上涨2.13%，跑赢恒生综指0.53pct，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前10的物业公司分别为：旭辉永升服务（15.15%）、雅生活服务（10.50%）、建业新生活（8.10%）、宝龙商业（7.39%）、新城悦服务（6.63%）、弘阳服务（5.61%）、绿城管理控股（4.95%）、滨江服务（4.92%）、碧桂园服务（ 4.55%）、卓越商企服务（3.19%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：融创服务（-14.78%）、时代邻里（-13.13%）、佳源服务（-8.49%）、正荣服务（-6.12%）、佳兆业美好（-2.99%）、越秀服务（-1.85%）、世茂服务（-1.36%）、合景悠活 （-1.34%）、第一服务控股（-1.32%）、绿城服务（-1.03%）。 图表5：本周物业板块行情走势（%）图表6：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） 6% 4% 2% 0% -2% -4% 恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指 2022/08/222022/08/232022/08/242022/08/252022/08/26 12% 9% 6% 3% 0% -3% -6% 图表7：本周物业股涨幅前10名（%）图表8：本周物业股跌幅前10名（%） 16% 14% 12% 10% 8