房地产行业周观点：上海、南京出台放松政策，两地发布三轮集中供地公告

周度观点： 上海、南京出台放松政策：1）8月20日，上海市人民政府印发通知，优化临港新片区人才购房条件，在临港新片区工作的非上海市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。2）8月20日，南京修订落户办法，在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入南京市缴纳年限计算并赋分。 上海定向将临港人才购房3年社保或纳税要求降至1年，南京市放宽了落户条件，均体现出因城施策的宽松力度持续加大。我们认为，一、二线核心城市限购的放松，能够提振消费者购房需求，有利于市场景气度触底回升。 两地发布第三轮集中供地公告：1）8月18日，北京市第三批次集中供地的18宗地块挂牌，总建筑面积约148万㎡，总起始价471.7亿元，挂牌竞价截止时间为9月22日。2）8月16日，杭州市第三批次集中出让住宅用地挂牌19宗地块，出让面积1568亩，将于9月15日集中出让。 截至8月19日，5个城市已发布第三轮土拍挂牌公告。从空间区位来看，杭州供应的地块中72%位于主城区；北京60%的项目位于“三城一区”范围内或产业园区周边，低库存版块供应量增加，有利于实现新房市场整体的供需平衡。此外，北京大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，能同时满足刚性和改善性住房需求。 我们认为，7月数据环比显著下行背景下，提振销售是促进行业整体景气度触底反弹的关键，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（08.13-08.19）：重点监测33城合计成交面积278.0万㎡，环比上周增长降11.0%；2022年累计成交10582.1万㎡，累计同比下降39.7%。其中，一线城市成交69.6万㎡，环比上周增长20.5%，2022年累计成交1984.1万㎡，累计同比下降29.0%；二线城市成交124.5万㎡，环比上周下降0.2%，2022年累计成交5393.1万㎡，累计同比下降31.4%；三线城市成交83.9万㎡，环比上周增长23.7%，2022年累计成交3204.9万㎡，累计同比下降53.5%。 土地供应（08.08-08.14）：百城土地宅地供应规划建筑面积980万㎡，2022年累计供应规划建面31548万㎡，累计同比下降45.5%，供求比1.32。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4313元/㎡，近四周平均挂牌均价3538元/㎡，环比增长6.1%，同比下降31.2%。 土地成交（08.08-08.14）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积340万方，2022年累计成交23946万㎡，累计同比下降51.5%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2778元/㎡，环比下降68.4%，同比下降48.1%，整体溢价率为2.0%，2022年平均楼面价6282元/㎡，同比增长11.0%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.3个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（08.13-08.19） 重点监测33城合计成交面积278.0万㎡，环比上周增长降11.0%；2022年累计成交10582.1万㎡，累计同比下降39.7%。其中，一线城市成交69.6万㎡，环比上周增长20.5%，2022年累计成交1984.1万㎡，累计同比下降29.0%；二线城市成交124.5万㎡，环比上周下降0.2%，2022年累计成交5393.1万㎡，累计同比下降31.4%；三线城市成交83.9万㎡，环比上周增长23.7%，2022年累计成交3204.9万㎡，累计同比下降53.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（08.08-08.14） 百城土地宅地供应规划建筑面积980万㎡，2022年累计供应规划建面31548万㎡，累计同比下降45.5%，供求比1.32。其中，一线城市无土地供应；二线城市供应规划建筑面积335万方，今年累计供应11997万㎡，累计同比下降47.7%，累计供求比1.27；三四线城市供应规划建筑面积645万方，今年累计供应17604万㎡，累计同比下降45.6%，累计供求比1.39。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4313元/㎡，近四周平均挂牌均价3538元/㎡，环比增长6.1%，同比下降31.2%。其中，一线城市无挂牌均价；二线城市供应土地挂牌楼面价8537元/㎡，近四周平均起拍楼面价5387元/㎡，环比增长77.4%，同比下降16.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2122元/㎡，近四周平均起拍楼面价3077元/㎡，环比下降9.7%，同比下降14.5%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（08.08-08.14） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积340万方，2022年累计成交23946万㎡，累计同比下降51.5%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积82万㎡，今年累计成交9448万㎡，累计同比下降49.1%； 三四线城市成交建筑面积258万㎡，今年累计成交12705万㎡，累计同比下降54.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2778元/㎡，环比下降68.4%，同比下降48.1%，整体溢价率为2.0%，2022年平均楼面价6282元/㎡，同比增长11.0%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.3个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为1737元/㎡，整体溢价率为6.0%，2022年平均楼面价7003元/㎡，同比增长11.4%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3107元/㎡，整体溢价率为1.3%，2022年平均楼面价3452元/㎡，同比下降19.3%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降18.5个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。