房地产行业周观点：住建工作会议强调防风险，5年期以上LPR下调促需求

周度观点： 全国住房和城乡建设工作会议召开：1月20日，全国住建工作会议在京召开，提出2022年要坚持稳中求进工作总基调，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫。其中，“防风险”强调了把风险防控摆在更加突出的位置；“稳增长”强调了充分释放居民住房需求。 防风险主要为防范风险房企的逾期交付风险。为缓解行业整体流动性压力，我们预计政府对信用良好、经营稳健房企的预售资金监管有望松动，但对风险房企的监管力度加强，房企间销售回款能力进一步分化。我们认为，同时具备融资及销售回款优势的龙头房企将强者恒强，而风险房企加速出清，行业结构持续优化。 5年期以上LPR下调5个基点：1月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）。 其中，1年期LPR为3.7%；5年期LPR为4.6%，较上月下调5个基点，是2020年4月份以来首次下调。 5年期及以上LPR下降，能带动按揭贷款利率下降，从而降低消费者购房成本，刺激购房需求。我们认为，按揭成本降低背景下，按揭投放速度也将继续提速，带动市场景气度反转复苏，从而实现稳增长目标。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（01.15-01.21）：重点监测33城合计成交面积349.8万㎡，环比上周下降14.3%；2022年累计成交1075.4万㎡，累计同比下降32.0%。其中，一线城市成交66.9万㎡，环比上周下降16.2%，2022年累计成交227.2万㎡，累计同比下降16.1%；二线城市成交198.9万㎡，环比上周下降14.1%，2022年累计成交579.5万㎡，累计同比下降11.0%；三线城市成交84.0万㎡，环比上周下降13.2%，202 2年累计成交268.7万㎡，累计同比下降59.2%。 土地供应（01.10-01.16）：百城土地宅地供应规划建筑面积41万㎡，2022年累计供应规划建面586万㎡，累计同比下降88.4%，供求比0.62。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4798元/㎡，近四周平均挂牌均价7038元/㎡，环比增长20.6%，同比增长71.4%。 土地成交（01.10-01.16）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积19万方，2022年累计成交952万㎡，累计同比下降83.4%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1493元/㎡，环比下降52.1%，同比下降64.6%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4236元/㎡，同比下降4.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降10.6个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（01.15-01.21） 重点监测33城合计成交面积349.8万㎡，环比上周下降14.3%；2022年累计成交1075.4万㎡，累计同比下降32.0%。其中，一线城市成交66.9万㎡，环比上周下降16.2%，2022年累计成交227.2万㎡，累计同比下降16.1%；二线城市成交198.9万㎡，环比上周下降14.1%，2022年累计成交579.5万㎡，累计同比下降11.0%；三线城市成交84.0万㎡，环比上周下降13.2%，2022年累计成交268.7万㎡，累计同比下降59.2%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（01.10-01.16） 百城土地宅地供应规划建筑面积41万㎡，2022年累计供应规划建面586万㎡，累计同比下降88.4%，供求比0.62。其中，一线城市无新增供应； 二线城市供应规划建筑面积28万方，今年累计供应97万㎡，累计同比下降94.6%，累计供求比0.35；三四线城市供应规划建筑面积13万方，今年累计供应319万㎡，累计同比下降89.1%，累计供求比0.48。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4798元/㎡，近四周平均挂牌均价7038元/㎡，环比增长20.6%，同比增长71.4%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价1989元/㎡，近四周平均起拍楼面价25540元/㎡，环比增长0.0%，同比增长80.8%；二线城市供应土地挂牌楼面价5848元/㎡，近四周平均起拍楼面价5784元/㎡，环比增长3.3%，同比增长16.0%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2525元/㎡，近四周平均起拍楼面价3486元/㎡，环比增长23.3%，同比增长47.8%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（01.10-01.16） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积19万方，2022年累计成交952万㎡，累计同比下降83.4%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积1万㎡，今年累计成交280万㎡，累计同比下降85.4%；三四线城市成交建筑面积18万㎡，今年累计成交661万㎡，累计同比下降81.1%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1493元/㎡，环比下降52.1%，同比下降64.6%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4236元/㎡，同比下降4.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降10.6个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为2054元/㎡，整体溢价率为3.3%，2022年平均楼面价16375元/㎡，同比增长53.0%，溢价率15.0%，较去年同期溢价率增长5.7个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为1126元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价5389元/㎡，同比增长9.7%，溢价率2.5%，较去年同期溢价率下降7.2个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为1511元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价3540元/㎡，同比下降1.4%，溢价率2.9%，较去年同期溢价率下降15.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。