房地产行业周观点 ：央行强调满足合理住房需求，第三轮集中供地21城收官

周度观点： 央行强调满足合理住房需求：12月27日，中国人民银行召开2022年工作会议，强调稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。 我们认为，2022年按揭投放速度将继续加快，使消费者购房需求得到释放。2021年下半年市场形成负反馈循环的主要原因为供给不足下，需求同时下行导致房企回款恶化，进一步抑制供给。按揭贷款投放周期缩短有利于释放被抑制的购房需求，促进房地产行业形成良性循环。 第三轮土地集中供应21城收官：（1）12月27日，北京第三次集中供地落幕，12宗地块中10宗成交，只有2宗溢价成交。（2）12月27日，郑州结束第三次土地集中供应，在提前取消11宗地块后，剩余14宗地块全部成交，其中2宗溢价成交。 2021年是集中供地政策实施首年，三轮土拍整体呈现先热后冷的状态。第一轮、二轮、三轮（21城）土拍溢价率分别为14.7%、4.1%及2.4%，流拍率分别为6.3%、41.4%及18.8%。虽然土拍规则的适度宽松带动了第三轮土拍流拍率的下降，但拿地企业中城投占比较高；除杭州等个别城市外，民企参与率依然较低。我们认为供给端政策将着力于改善房企对自身流动性的预期，以提高房企拿地意愿。 我们认为，当前行业景气度面临持续下行压力，过于紧缩的房地产调控政策将持续纠偏，从供给和消费两个方向分别引导房企和购房者形成积极预期。建议关注头部房企在调控政策改善的同时，土地市场竞争格局优化的投资机会。推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（12.25-12.31）：重点监测33城合计成交面积526.8万㎡，环比上周增长3.3%；2021年累计成交24343.3万㎡，累计同比增长7.6%。其中，一线城市成交111.3万㎡，环比上周增长4.1%，2021年累计成交4377.5万㎡，累计同比增长1 3.7%；二线城市成交284.2万㎡，环比上周增长11.5%，2021年累计成交11657. 2万㎡，累计同比增长16.7%；三线城市成交131.2万㎡，环比上周下降11.5%，2 021年累计成交8308.5万㎡，累计同比下降5.4%。 土地供应（12.20-12.26）：百城土地宅地供应规划建筑面积612万㎡，2021年累计供应规划建面117460万㎡，累计同比下降24.6%，供求比1.44。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5421元/㎡，近四周平均挂牌均价3165元/㎡，环比增长13.8%，同比增长4.3%。 土地成交（12.20-12.26）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积2258万方，2021年累计成交81610万㎡，累计同比下降27.1%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8342元/㎡，环比增长169.7%，同比增长149.0%，整体溢价率为3.3%，2021年平均楼面价5254元/㎡，同比上升24.2%，溢价率12.3%，较去年同期下降2.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（12.25-12.31） 重点监测33城合计成交面积526.8万㎡，环比上周增长3.3%；2021年累计成交24343.3万㎡，累计同比增长7.6%。其中，一线城市成交111.3万㎡，环比上周增长4.1%，2021年累计成交4377.5万㎡，累计同比增长13.7%；二线城市成交284.2万㎡，环比上周增长11.5%，2021年累计成交11657.2万㎡，累计同比增长16.7%；三线城市成交131.2万㎡，环比上周下降11.5%，2021年累计成交8308.5万㎡，累计同比下降5.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（12.20-12.26） 百城土地宅地供应规划建筑面积612万㎡，2021年累计供应规划建面117460万㎡，累计同比下降24.6%，供求比1.44。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积389万方，今年累计供应41597万㎡，累计同比下降11.4%，累计供求比1.41；三四线城市供应规划建筑面积223万方，今年累计供应70195万㎡，累计同比下降32.3%，累计供求比1.48。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5421元/㎡，近四周平均挂牌均价3165元/㎡，环比增长13.8%，同比增长4.3%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价6637元/㎡，近四周平均起拍楼面价4161元/㎡，环比增长20.7%，同比下降23.8%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3559元/㎡，近四周平均起拍楼面价2675元/㎡，环比增长3.2%，同比增长12.9%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（12.20-12.26） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积2258万方，2021年累计成交81610万㎡，累计同比下降27.1%。其中，一线城市成交建筑面积80万㎡，今年累计成交4674万㎡，累计同比增长5.9%；二线城市成交建筑面积1346万㎡，今年累计成交29483万㎡，累计同比下降24.3%； 三四线城市成交建筑面积832万㎡，今年累计成交47453万㎡，累计同比下降30.8%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8342元/㎡，环比增长169.7%，同比增长149.0%，整体溢价率为3.3%，2021年平均楼面价5254元/㎡，同比上升24.2%，溢价率12.3%，较去年同期下降2.9个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为32490元/㎡，整体溢价率为0.2%，2021年平均楼面价16039元/㎡，同比增长6.2%，溢价率6.6%，较去年同期溢价率下降5.3个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为9746元/㎡，整体溢价率为4.0%，2021年平均楼面价6479元/㎡，同比增长19.5%，溢价率11.0%，较去年同期溢价率下降2.4个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3762元/㎡，整体溢价率为3.1%，2021年平均楼面价3431元/㎡，同比增长20.2%，溢价率16.9%，较去年同期溢价率下降1.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。