多地支持REITs常态化发行

多地支持REITs常态化发行 证券研究报告/REITs周报2022年8月27日 分析师：周岳 执业证书编号：S0740520100003电话： 邮箱：zhouyue@r.qlzq.com.cn分析师：朱佳妮 执业证书编号：S0740522080003 电话： 邮箱：zhujn@r.qlzq.com.cn 投资要点 本周公募REITs综合指数较上周有所下跌，变动幅度为-0.48%，上证指数较上周下跌0.67%。分板块来看，能源基础设施板块REITs表现均较好，上涨1.58%；产业园区REITs指数、仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数分别较上周下跌0.61%、1.03%、0.19%、0.60%，仓储物流REITs本周跌幅最高。具体来看，园区基础设施类REITs中，除博时蛇口产园REIT较上周持平外，其余均有所下跌，建信中关村REIT跌幅最大，下跌1.64%，本周成交量和换手率均较高；东吴苏园产业REIT本周跌幅仅次于建信中关村，跌幅为0.75%。仓储物流板块中，中金普洛斯REIT跌幅相对较大，红土盐田港REIT下跌0.23%，幅度相对较小，本周成交量、换手率均较低。 交通基础设施类REITs有所分化，华夏越秀高速REIT、国金中国铁建REIT分别上涨2.85%、0.85%，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT分别下跌0.85%、0.60%、0.12%。生态环保类REITs全面下跌，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT分别下跌0.50%、0.68%，其中首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT继续上升，涨幅为1.58%。 本周各REITs中债估值收益率在0.46%-7.47%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，分别为7.47%、7.35%；富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.81%、0.46%。收益率走势方面，华夏越秀高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT、鹏华深圳能源REIT中债收益率均下行，其中华夏越秀高速公路REIT下行幅度最大，中债估值收益率较上周下行33.80bp；其余REITs均有不同程度上行，其中平安广交投广河高速REIT上行幅度最大，为14.09bp。 从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率仍保持25%-50%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT最高，为22.80%，平安广交投广河高速REIT最低，为-1.89%。PV乘数方面，整体处于0.83-1.50之间，其中富国创水务REIT、鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高，均为1.50；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT的PV乘数较低，分别为0.93、0.83。 本周，辽宁省、海南省、深圳市发布支持政策或行动方案，主要内容涵盖了推动全省范围内的存量资产盘活和市辖区REITs发行常态化，也包括了利用公募REITs促进保障性租赁住房、绿色低碳领域的资产发展。相关支持政策的不断出台，有利于调动市场积极性，进一步推动各区域、各行业公募REITs项目加速落地。 根据博时招商蛇口产业园REIT本周披露的信息来看，基础设施项目公司已完成吸收合并；中金普洛斯REIT更换基金经理。根据交易所公开信息，目前有4只REITs处于审批阶段，包括3只产业园类REITs、1只高速公路类REITs，合肥高新创新产业园封闭式基础设施已通过交易所审核，可以持续关注审批进展及打新机会。 风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑； 3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。 内容目录 一、公募REITs市场表现.-4- 二、本周重要公告及项目动态.............................................................................-6- 三、总结..............................................................................................................-8- 图表目录 图表1：REITs综合指数与上证指数走势.-4- 图表2：能源基础设施REITs指数走势..............................................................-4- 图表3：交通基础设施REITs指数走势..............................................................-4- 图表4：生态环保REITs指数走势.....................................................................-4- 图表5：产业园区REITs指数走势.....................................................................-5- 图表6：仓储物流REITs指数走势.....................................................................-5- 图表7：各REITs涨跌幅与成交情况（%、万份、亿元）.................................-5- 图表8：各REITs估值情况................................................................................-6- 图表9：公募REITs相关政策............................................................................-7- 图表10：公募REITs本周重要公告...................................................................-7- 图表11：正在审批的REITs项目.......................................................................-8- 一、公募REITs市场表现 本周公募REITs综合指数1较上周有所下跌，变动幅度为-0.48%，上证指数较上周下跌0.67%。分板块来看，能源基础设施板块REITs表现均较好，上涨1.58%；产业园区REITs指数、仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数分别较上周下跌0.61%、1.03%、0.19%、0.60%，仓储物流REITs本周跌幅最高。 图表1：REITs综合指数与上证指数走势图表2：能源基础设施REITs指数走势 150 140 130 120 110 100 90 80 REITs综合指数上证指数（右） 3900 3700 3500 3300 3100 2900 2700 2500 145 140 135 130 125 120 115 110 能源基础设施指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 图表3：交通基础设施REITs指数走势图表4：生态环保REITs指数走势 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 交通基础设施指数 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 生态环保指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 1REITs指数计算均用采用国际通行的自由流通市值加权法。 图表5：产业园区REITs指数走势图表6：仓储物流REITs指数走势 160 150 140 130 120 110 100 90 80 产业园区指数 160 150 140 130 120 110 100 90 80 仓储物流指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 具体来看，园区基础设施类REITs中，除博时蛇口产园REIT较上周持平外，其余均有所下跌，建信中关村REIT跌幅最大，下跌1.64%，本周成交量和换手率均较高；东吴苏园产业REIT本周跌幅仅次于建信中关村，跌幅为0.75%。仓储物流板块中，中金普洛斯REIT跌幅相对较大，红土盐田港REIT下跌0.23%，幅度相对较小，本周成交量、换手率均较低。 交通基础设施类REITs有所分化，华夏越秀高速REIT、国金中国铁建REIT分别上涨2.85%、0.85%，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT分别下跌0.85%、0.60%、0.12%。生态环保类REITs全面下跌，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT分别下跌0.50%、0.68%，其中首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT继续上升，涨幅为1.58%。 图表7：各REITs涨跌幅与成交情况（%、万份、亿元） 来源：WIND，中泰证券研究所 本周各REITs中债估值收益率在0.46%-7.47%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，分别为7.47%、7.35%；富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.81%、0.46%。收益率走势方面，华夏越秀高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT、鹏华深圳能源REIT中债收益率均下行，其中华夏越秀高速公路REIT下行幅度最大，中债估值收益率较上周下行33.80bp；其余REITs均有不同程度上行，其中平安广交投广河高速REIT上行幅度最大，为14.09bp。 从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率仍保持25%-50%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT最高，为22.80%，平安广交投广河高速REIT最低，为-1.89%。PV乘数方面，整体处于0.83-1.50之间，其中富国创水务REIT、鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高，均为1.50；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT的PV乘数较低，分别为0.93、0.83。 图表8：各REITs估值情况 名称 资产类型 交易日期 中债估值收本周中债估值REITs估值最新净值相对净值折溢ABS估值PV乘数益率（%）变动（bp）价率（%） 博时招商蛇口产业园REIT 园区基础设施 2022/8/26 4.82 0.43 3.30 2.31 42.71 3.12 1.06 华安张江光大园REIT 园区基础设施 2022/8/26 1.82 2.61 4.31 2.97 45.20 3.26 1.32 东吴苏园产业REIT 园区基础设施 2022/8/26 3.24 4.82 5.04 3.92 28.79 4.15 1.22 建信中关村产业园REIT 园区基础设施 2022/8/26 2.92 8.03 4.74 3.20 48.16 3.59 1.32 红土创新盐田港REIT 仓储物流 2022/8/26 3.60 1.75 3.44 2.33 47.68 2.38 1.44 中金普洛斯REIT 仓储物流 2022/8/26 4.89 6.69 5.32 3.85 38.34 4.02 1.32 平安广交投广河高速REIT 交通基础设施 2022/8/26 7.47 14.09 12.44 12.68 -1.89 14.98 0.83 华夏越秀高速公路REIT 交通基础设施