房地产行业点评报告：发展改革委：全面推动REITs项目常态化发行

公募REITs行业点评-20240727 主要事件 2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，为推动REITs市场高质量发展，分别提出1）全面推动基础设施REITs常态化发行；2）积极主动适应常态化发行要求；3）准确把握推荐重点；4）切实提高推荐效率；5）压紧压实各方责任。 申报要求梳理 底层资产：将底层资产行业扩容至十二大类。1）新增清洁低碳、灵活高效的燃煤发电资产、养老、市场化租赁住房基础设施资产类型；2）从旅游景区5A放宽至4A，并可涵盖在景区规划范围内的配套旅游酒店。3）与消费基础设施的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产； 收益率：取消现金流分派率或内部收益率等指标要求。取消此前申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，IRR不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净流分派率不低于3.8%的要求。 资产规模：放宽部分行业可扩募资产的规模要求。对于首发项目，评估净值原则上不低于10亿（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿）。可扩募不低于拟首次发行资产规模的2倍。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。 资金用途：不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例，并放宽补充流动资金要求。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用。 审批流程：简化申报推荐程序，取消前期辅导环节，明确反馈时间。取消了发改委前期辅导环节、通知明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间。 投资建议： 经过三年试点，目前行业资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，申报推荐程序正走向规范。 我国基础设施REITs具备了从试点转向常态化发行的条件。国家发改委适时推出常态化发行政策，有助于促进REITs市场的不断成熟和完善。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.政策梳理 《关于推进基础设施领域不动产投资信托 《关于做好基础设施领域不动产投资信托 《关于进一步做好基础设施领域不动产投 《关于规范高效做好基础设施领域不动产 《国家发展改革委关于全面推动基础设施 政策名称基金（REITs）试点相关工作的通知》40 基金（REITs）试点项目申报工作的通知》资信托基金（REITs）试点工作的通知》 投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的领域不动产投资信托基金（REITs）项目常 号文 586号文 958号文 通知》236号文 态化发行的通知》 发布时间 2020/4/24 2020/7/31 2021/6/29 2023/3/24 2024/7/26 发布机构 证监会、发改委 发改委办公厅 发改委 发改委 发改委 文号 证监发〔2020〕40号 发改办投资〔2020〕586号 发改投资〔2021〕958号 发改投资〔2023〕236号 发改投资〔2024〕1014号 优先支持位于《京津冀协同发展规划纲 全国各地区符合条件的项目均可申报。重 要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经 点支持位于京津冀协同发展、长江经济带 济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新 发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化 规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展 区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等 发展、海南全面深化改革开放、黄河流域 区域 规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方 【不再提及区域表述】 —— 重点区域，支持国家级新区、有条件的国 生态保护和高质量发展（新增）等国家重 案》等国家重大战略区域范围内的基础设 家级经济技术开发区开展试点。 大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和 施项目。支持位于国务院批准设立的国家 实施方案要求的基础设施项目。【新增“十 级新区、国家级经济技术开发区范围内的 四五”战略规划】 基础设施项目。【无变化】 优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型 1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、 1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机 基础设施项目开展试点。主要包括： 机场、港口项目。 场、港口项目。 1.仓储物流项目。 2.能源基础设施。包括风电、光伏发电、 2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、 2.收费公路、铁路、机场、港口项目。 水力发电、天然气发电、生物质发电、核 水力发电、天然气发电、生物质发电、核 3.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废 电等清洁能源项目，特高压输电项目，增 电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁 危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用 量配电网、微电网、充电基础设施项目， 低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产 项目。 分布式冷热电项目。【新增能源基础设 煤电）项目；特高压输电项目，增量配电 4.城镇供水、供电、供气、供热项目。 施】 网、微电网、充电基础设施项目。【增加 5.数据中心、人工智能、智能计算中心项 3.市政基础设施。包括城镇供水、供电、 了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电资产】 1.优先支持基础设施补短板行业，包括仓储 研究支持增强消费能力、改善消费条件、 目。 供气、供热项目，以及停车场项目【新增 3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供 物流、收费公路等交通设施，水电气热等 创新消费场景的消费基础设施发行基础设 6. 5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、停车场资产】 热项目，以及停车场项目。 市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废 施REITs。优先支持百货商场、购物中 宽带网络、有线电视网络项目。 4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾 4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处 处理等污染治理项目。 心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障 行业 7.智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 处理及资源化利用环境基础设施、固废危 理及资源化利用环境基础设施、固废危废 基本民生的社区商业项目发行基础设施 【细化老基建，明确新基建内容】 废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃 医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物 2.鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家 REITs。【新增消费基础设施资产，该消费 鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产 物综合利用基础设施项目。 综合利用基础设施项目。 战略性新兴产业集群、高科技产业园区、 基础设施资不包括“商办”用途的写字楼以及 业园、特色产业园等开展试点。项目应满 5.仓储物流基础设施。应为面向社会提供 5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储 特色产业园区等开展试点。 “商住”用途的酒店和公寓】 足以下条件： 物品储存服务并收取费用的仓库，包括通 存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库 1.位于国家发展改革委确定的战略性新兴 用仓库以及冷库等专业仓库。【细化仓储 项目以及冷库等专业仓库项目。 产业集群，或《中国开发区审核公告目录 物流基础设施的种类】 6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国 （2018年版）》确定的开发区范围内。 6.园区基础设施。位于自由贸易试验区 家级新区、国家级与省级开发区、战略性 2.业态为研发、创新设计及中试平台，工 （新增）、国家级新区、国家级与省级开 新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创 业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业 发区、战略性新兴产业集群的研发平台、 业孵化器、产业加速器、产业发展服务平 发展服务平台等园区基础设施。 工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产 台等园区基础设施项目。 【明确了新兴产业集群、高科技产业园、 业发展服务平台（细化了园区类型）等园 7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智 特色产业园等试点条件】 区基础设施。其中，国家级与省级开发区 能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联 请务必阅读正文之后的重要声明部分-2- 以《中国开发区审核公告目录（2018年 网、工业互联网、宽带网络项目，智能交 版）》发布名单为准，战略性新兴产业集 通、智慧能源、智慧城市项目。 群以国家发展改革委公布名单为准。 8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大 7.新型基础设施。包括数据中心类、人工 城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住 智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业 房项目，由专业机构自持、不分拆单独出 互联网、宽带网络、有线电视网络项目， 售且长期用于出租的市场化租赁住房项 智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 目，以及专门为园区入驻企业提供配套服 8.保障性租赁住房。包括各直辖市及人口 务的租赁住房项目。【新增市场化租赁住 净流入大城市的保障性租赁住房项目。 房】 【新增保租房资产】 9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利 9.探索在其他基础设施领域开展试点。 设施项目。 （1）具有供水、发电等功能的水利设施； 10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗 【鼓励公益性项目参与试点】 产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区 （2）自然文化遗产、国家AAAAA级旅游 项目，在景区规划范围内、产权上归属于 景区等具有较好收益的旅游基础设施，其 同一发 中自然文化遗产以《世界遗产名录》为 起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳 准。【新增景区资产】 入项目底层资产。【从5A放宽至4A，并 可涵盖在景区规划范围内、产权上归属于 同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒 店。】 11.消费基础设施。包括百货商场、购物中 心、商业街区、商业综合体、农贸市场等 城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等 各类专业市场项目，以及保障基本民生的 社区商业项目。与消费基础设施物理上不 可分割、产权上归属于同一发起人（原始 权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入 项目底层资产，其建筑面积占底层资产总 建筑面积比例合计原则上不得超过30%， 特殊情况下最高不得超过50%。【与消费 基础设施的酒店和商业办公用房，可纳入 项目底层资产】 12.养老设施。依法登记并在民政部门备案 的养老项目。【新增养老基础设施】 13.符合国家重大战略、发展规划、产业政 策等要求的其他基础设施项目。 【将底层资产行业扩容至十二大类，新增 了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电 等资产类型，放宽了旅游景区范围，纳入 了产业园区、消费基础设施、文旅基础设 施等行业项目的配套或不可分割的酒店、 底商等】 请务必阅读正文之后的重要声明部分-3- 1.项目用地性质为非商业、非住宅用地。 酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属 项目发起人（原始权益人）应为持有消费 【明确商业、住宅用地不属于试点范围】 于试点范围。项目土地用途原则上应为非 基础设施、开展相关业务的独立法人主 2.酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地商业、非住宅用地【延续不变】 体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规 对发起人从事行业做出规定，更加严格禁 产项目不属于试点范围。【明确地产项目 租赁住房用地以及为保障项目正常运转而 避房地产调控要求，不得为商品住宅开发 止商业、住宅用途【延