房地产行业周报：进一步提高常态化发行工作效率，产业园REITs表现持续优异

房地产 2024年08月11日 投资评级：看好（维持）行业走势图 进一步提高常态化发行工作效率，产业园REITs表 现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师）杜致远（联系人） 12% 房地产沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 0% -12% -24% -36% -48% 2023-082023-122024-04 数据来源：聚源 《土地成交溢价率环比增长，广州花都区购房可获“人才绿卡”—行业周报》-2024.8.11 《进一步放宽落户限制，郑州取消商品房价格指导—行业周报》-2024.8.4 《2024年1-7月百强销售金额点评：7月百强销售数据有所降温，累计同比降幅继续收窄—行业点评报告》-2024.8.1 核心观点：进一步提高常态化发行工作效率，产业园REITs表现持续优异 2023年第32周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为环比上涨2.52%，年初 至今累计上涨7.83%；中证REITs全收益指数环比上涨2.71%，年初至今累计上涨12.60%。2024年第32周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为1.66%、2.17%、1.77%、4.66%、2.21%、2.48%、3.82%；一月涨跌幅分别为7.73%、3.80%、2.33%、7.92%、3.52%、2.00%、 相关研究报告 5.01%。本周国务院提出进一步提高常态化发行工作的质量和效率，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金已开始受理，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金对深交所问询函进行回复。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 要闻回顾：提高常态化发行工作效率，成都首单产业园REIT正式受理 本周国务院提出进一步提高常态化发行工作的质量和效率，包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。深交所正式受理广发成都高投产业园REIT，博时津开科工产业园REIT（508022）发布询价公告，招商蛇口租赁住房REIT对深交所问询函进行回复。 一周行情：中证REITs指数环比上涨2.52%，产业园REITs表现持续优异 2024年第32周，中证REITs（收盘）指数为815.68，同比下跌8.11%，环比上涨2.52%，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨7.83%；中证REITs全收益指数970.36，同比下跌1.11%，环比上涨2.71%，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.6%。REITs市场本周成交量达6.61亿份，同比增长65.66%；成交额达 25.92亿元，同比增长57.95%；区间换手率4.81%，同比增长3.44%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为1.66%、2.17%、1.77%、4.66%、2.21%、2.48%、3.82%；一月涨跌幅分别为7.73%、3.80%、2.33%、7.92%、3.52%、2.00%、5.01%。 一级跟踪：23只基金等待上市，招商蛇口租赁住房REIT回复问询函 2024年第32周，共有23只REITs基金等待上市，本周广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金已开始受理，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金对深交所问询函进行回复。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、进一步提高常态化发行工作效率，成都首单产业园REIT正式受理3 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨2.52%3 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨2.52%3 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨2.71%4 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长65.66%5 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长15.09%6 3、分版块表现：产业园区REITs单周上涨4.66%，单月累计上涨7.92%7 4、一级跟踪：23只基金等待上市，招商蛇口租赁住房REIT回复问询函12 5、投资建议：维持行业“看好”评级14 6、风险提示14 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨4 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益+10.73%4 图3：中证REITs全收益指数环比上涨5 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+15.50%5 图5：REITs市场交易规模成交量达6.61亿份，同比增长65.66%6 图6：REITs市场交易规模成交额达25.92亿元，同比增长57.95%6 图7：REITs市场区间换手率4.81%，同比增长3.44%6 图8：近30日REITs市场成交总量达30.81亿份，同比增长15.09%；成交总额达122.38亿元，同比增长11.82%7 图9：近30日平均区间换手率0.75%，同比增长5.27%7 图10：保障房类REITs本周上涨1.66%8 图11：环保类REITs本周上涨2.17%8 图12：高速公路类REITs本周上涨1.77%9 图13：产业园区类REITs本周上涨4.66%9 图14：仓储物流类REITs本周上涨2.21%10 图15：能源类REITs本周上涨2.48%10 图16：消费类REITs本周上涨3.82%11 表1：进一步提高常态化发行工作效率，成都首单产业园REIT正式受理3 表2：本周REITs类资产中博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前11 表3：本周23只基金等待上市，招商蛇口租赁住房REIT回复问询函13 1、进一步提高常态化发行工作效率，成都首单产业园REIT正式受理 （1）国家发改委：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目申报材料格式文本（2024年版）》，提出进一步提高常态化发行工作的质量和效率，其主要包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、 项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。（2）深交所正式受理广 发成都高投产业园REIT，其底层资产为天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目,两处基础设施项目建筑面积达17.98万平方米，项目估值为13.99亿元，平均估值单价 约7782.25元/平方米。（3）招商蛇口租赁住房REIT对深交所问询函进行了回复， 此次回复函内容就基础设施项目估值方面，对固定租金、出租率、资本性假设等参数进行了优化调整。基础设施项目合计估值由12.87亿元下调至12.46亿元，下调0.41 亿元（下调3.19%）。（4）博时津开科工产业园REIT（508022）发布询价公告，基 金简称为“博时津开产园REIT”，场内简称为“津开产园”，扩位简称为“博时津开产园REIT”，基金代码为：“508022”，该代码同时用于本次发售的询价、网下认购及公众认购。 时间政策 表1：进一步提高常态化发行工作效率，成都首单产业园REIT正式受理 2024/8/58月5日，深交所正式受理广发成都高投产业园REIT，其底层资产为天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目, 两处基础设施项目建筑面积达17.98万平方米，项目估值为13.99亿元，平均估值单价约7782.25元/平方米。本 次基金拟募集规模为13.99亿元；2024年7-12月和2025年可供分配金额预测值分别为3971.83万元、6720.08万元；预测期内现金分派率分别为5.68%和4.80%。 2024/8/6国家发改委发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知。印发《格式文本》是为提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率，其主要包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。 2024/8/6招商蛇口租赁住房REIT对深交所问询函进行了回复，此次回复函内容就基础设施项目估值方面，对固定租金、出租率、资本性假设等参数进行了优化调整。基础设施项目合计估值由12.87亿元下调至12.46亿元，下调0.41亿元（下调3.19%）。 2024/8/88月8日，博时津开科工产业园REIT（508022）发布询价公告，本基金简称为“博时津开产园REIT”，场内简称为“津开产园”，扩位简称为“博时津开产园REIT”，基金代码为：“508022”，该代码同时用于本次发售的询价、网下认购及公众认购。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨2.52% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨2.52% 2024年第32周，中证REITs（收盘）指数为815.68，同比下跌8.11%，环比上涨2.52%;从累计数值来看，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨7.83%，同期沪深300指数累计下跌2.9%，累计超额收益+10.73%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 120010% 8% 1000 6% 800 4% 6002% 400 200 0% -2% -4% 2022W40 2022W44 2022W47 2022W50 2022W53 2023W3 2023W7 2023W10 2023W13 2023W16 2023W19 2023W22 2023W25 2023W28 2023W31 2023W34 2023W37 2023W41 2023W44 2023W47 2023W50 2024W1 2024W4 2024W8 2024W11 2024W14 2024W17 2024W20 2024W23 2024W26 2024W29 2024W32 0-6% 中证REITs（收盘）指数环比 数据来源：Wind、开源证券研究所（W代表周，下同） 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益+10.73% 10% 10% 8%8% 6%6% 4%4% 2%2% 0%0% -2%-2% -4%-4% -6%-6% -8%-8% -10% 累计超额收益（右轴）中证REITs（收盘）指数累计收益沪深300累计收益（右轴） -10% 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨2.71% 2024年第32周，中证REITs全收益指数970.36，同比下跌1.11%，环比上涨 2.71%；从累计数值看，年初至今，REITs全收益指数累计上涨12.6%，同期沪深300 指数累计下跌2.90%，累计超额收益15.50%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 1400.0015% 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 10% 5% 0% -5% 2021W41 2021W45 2021W49 2021W53 2022W5 2022W9 2022W13 2022W17 2022W21 2022W25 2022W29 2022W33 2022W37 2022W41 2022W45 2022W49 2022W53 2023W4 2023W8 2023W12 2023W16 2023W20 2023W24 2023W28 2023W