中国公募REITs三周年总结
一、发展历程回顾
中国公募REITs自2021年6月首批产品上市以来，经历了四个发展阶段：
- 探索培育阶段（2004—2019年）：国务院启动资产证券化业务探索，多家企业发行境外REITs和银行间REITs，为C-REITs发展奠定基础。
- 开启试点阶段（2020—2021年上半年）：中国证监会和国家发展改革委发布相关政策，首批9只产品发行。
- 扩大试点阶段（2021下半年—2024上半年）：试点范围扩大至全国，底层资产扩容至保障性租赁住房、清洁能源等领域，项目审核发行加速。
- 常态化发行阶段（2024下半年起）：项目类别进一步扩容，发行机制不断完善。
二、上市三年成就
- 规模效应：截至2024年8月，共有42只产品上市，发行规模和总市值均超1200亿元。发行速度显著加快，单只产品募集规模小，但总规模仍有较大成长空间。
- 市场机制：一级市场以战略投资者为主，产品间投资热度出现分化。二级市场量价指标趋于稳定，中证REITs全收益指数表现出较强的独立性。
- 投资者结构：投资者结构多元化，包括原始权益人、券商、保险、信托/银行理财等。
- 多层次REITs市场：构建以公募REITs为核心的多层次REITs市场体系，涵盖不动产私募投资基金（PERE）、持有型不动产ABS等。
三、常态化发行的意义与挑战
- 意义：
- 市场生态完善：推动C-REITs市场走向成熟，市场规模持续扩大，市场深度和广度显著提升。
- 行业转型升级：为不动产行业提供新的融资渠道，优化基础设施投融资模式。
- 经济高质量发展：助力实体经济和宏观经济结构调整，促进消费和产业升级。
- 挑战：
- 交易结构简化：简化“公募基金+ABS”交易结构，解决产融结合的短板。
- 资产准入扩容：进一步将底层资产扩容至酒店、办公楼等领域。
- 税收和土地政策优化：优化税收政策，解决土地年限问题，提高市场吸引力。
四、未来展望
- 市场规模：预计C-REITs市场规模有望突破万亿级别，成为中国资本市场的重要组成部分。
- 行业转型：推动不动产行业转型升级，构建房地产发展新模式。
- 经济贡献：助力经济高质量发展，化解地方政府债务风险，促进共同富裕。
通过上述总结可以看出，中国公募REITs在过去三年取得了显著进展，并将在未来继续保持快速发展态势，为经济高质量发展作出更大贡献。
