基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行点评：REITs突破千亿规模，基础设施资产或迎机遇

2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，要求：1）全面推动基础设施REITs常态化发行；2）积极主动适应常态化发行要求；3）准确把握推荐重点；4）切实提高推荐效率；5）压紧压实各方责任，从2024年8月1日正式实施。 我国公募REITs规模稳步增长，规模已超千亿。截至2024年7月26日，中国公募REITs共发行上市40支（已上市且二级市场流通），总规模达到1234.42亿元，包括10支高速公路REITs合计规模544.61亿元、6支能源类REITs合计规模178.29亿元、9支产业园类REITs合计规模168亿元、4支商场类REITs合计规模121.83亿元、4支仓储物流类REITs合计规模109.26亿元、5支保租房类REITs合计规模80.55亿元、2支环保类REITs合计规模31.88亿元。2024年1月1日至7月26日，新增上市10支REITs，绝大部分新发REITs截至7月26日的近6个月二级市场价格都实现正增长，其中嘉实中国电建清洁能源REIT近6月的涨幅达28.19%、华夏特变电工新能源REIT涨幅达21.22%、中信建投明阳智能新能源REIT涨幅达11.67%。 2024年以来REITs发行政策持续发布，不断提升投资者信心。2024年初，由于“会计类第4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行，投资者情绪回暖；2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，基础设施REITs明确为权益资产可避免二级市场波动对利润表的影响，引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs市场扩容；2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs：1）“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3）“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”，显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。 基础设施类REITs范围有望扩大，基础设施资产或迎机遇。在国家发展改革委投资司负责同志就《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》答记者问中，提到适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。调整优化规模要求，明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。 2023年基础设施类REITs跌幅达28.08%，2024年以来回升5.06%。根据中证REITs(收盘)指数，2023年全年REITs跌幅达28.08%，主要受房地产市场震荡、底层资产营收波动影响；2024年随着房地产政策不断释放，市场情绪得以缓解，2024年截至7月26日，中证REITs(收盘)指数已回升5.06%，仍有较大增长空间。 投资建议：我们认为随着基础设施类REITs发行政策不断完善、发行规模不断增长，将有利于国资类房地产公司盘活自持资产，建议关注自持类优质资产规模较大的央企如华润置地、中国金茂，以及深耕地方且承载保障房业务的城投类国企如城建发展、天地源等。 风险提示：流动性不足风险，资产经营不确定风险，规模扩张不及预期风险。