周观REITs2022年9月第3周：REITs市场回调，3只产业园REITs即将上市

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本周REITs市场回调，3只新发产业园REITs即将上市。3只REITs运营整体稳健、收益估价分化。新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。底层资产上，华夏合肥高新REIT主要为研发基地，国泰君安临港创新REIT和国泰君安东久新经济REIT主要为单层标准厂房，底层项目均交通便利、配套设施齐全，合肥高新REIT区位优势稍弱，东久REIT项目区位分散程度较高。3只REITs园区属性差别较大，租户所属行业上，合肥高新REIT以电子信息业为主，临港REIT以制造业为主，东久REIT覆盖广泛，包含制造业与信息技术产业。项目收益及派息方面，国泰君安东久新经济REIT表现最佳，在收入规模、EBITDA利润率、派息率上都表现最优。3只REITs估价差异较大，国泰君安临港创新REIT评估单价及评估增值率（127%）较高，国泰君安东久新经济REIT资本化率及折现率较高（8-8.5%）、隐含溢价空间。