周观REITs2022年9月第3周：REITs市场回调，3只产业园REITs即将上市

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年09月17日 REITs周报 REITs市场回调，3只产业园REITs 即将上市 周观REITs2022年9月第3周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 肖峰 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《那些年追过的热门赛道——A股及热门行业预警监测V1.0-》，2022.9.13 2.《秋收猫冬周报-》，2022.9.12 3.《近端次新继续下跌——周观新股2022年9月第2周》，2022.9.11 4.《REITs总指数上涨，项目招标、发行进展加快周观REITs2022年9月第2周-》，2022.9.11 5.《出口的启示》，2022.9.6 投资要点： 3只新发产业园REITs运营整体稳健、收益估价分化。近期有3只园区基础设施REITs完成询价，其中华夏合肥高新REIT已完成发售，另外2只REITs将于下周进行发售，公募REITs将扩充至20只。新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。底层资产上，华夏合肥高新REIT主要为研发基地，国泰君安临港创新 REIT和国泰君安东久新经济REIT主要为单层标准厂房，底层项目均交通便利、配套设施齐全，合肥高新REIT区位优势稍弱，东久REIT项目区位分散程度较高。3只REITs园区属性差别较大，租户所属行业上，合肥高新REIT以电子信息业为主，临港REIT以制造业为主，东久REIT覆盖广泛，包含制造业与信息技术产业。项目收益及派息方面，国泰君安东久新经济REIT表现最佳，在收入规模、EBITDA利润率、派息率上都表现最优。3只REITs估价差异较大，国泰君安临港创新REIT评估单价及评估增值率（127%）较高，国泰君安东久新经济REIT资本化率及折现率较高（8-8.5%）、隐含溢价空间。 REITs总指数本周回调。其中REITs指数下跌（-1.15%）收于132.27点，经营权 REITs指数下跌（-0.78%）收于119.05点，产权REITs指数下跌（-1.42%）收于 141.53点。本周平均涨幅为-0.86%，其中，国金中国铁建高速REIT（-2.26%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅32.27%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT （52.95%）、华安张江光大园REIT（49.53%）和建信中关村产业园REIT（48.08%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周17只公募REITs平均换手率0.97%，成交金额平均值2.51亿元，成交量0.43亿份；上周平均换手率1%，成交金额平均值 2.62亿元，成交量0.46亿份。17只公募REITs周度成交金额为10.05亿元，成交量为1.74亿份，较此前一周环比变化（-23.40%）和（-24.47%），对应上市以来历史分位水平分别为55.56%、50.79%；周度换手率为1.04%，对应上市以来历史分位水平为34.92%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 3.58亿元，较此前一周环比下降（-14.80%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 1.31、2.01、3.58、1.14、0.81和1.2亿元，较此前一周分别环比5.93%、-17.96%、 -14.80%、-44.51%、-35.44%和18.66%，区间日均换手率分别为1.44%、0.75%、1.04%、0.32%、1.37%和1.52%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达196.43、96.12、199.36、134.25和15.505亿元，累计成交量分别为51.87、13.67、19.01、32.73、2.03和3.04亿份。 本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.09.16，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.53/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.41/ABS估值15.05）估值相对较低。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.新发产业园REITs梳理：运营稳健、收益估价分化5 1.1.3只新发产业园REITs完成询价，即将发售：让利二级、热度持续5 1.2.3只产业园REITs运营整体稳健、园区属性分化6 1.3.3只产业园REITs收益估价情况：东久REIT高收益、临港REIT高估价8 2.公募REITs市场本周回调，成交活跃度下降10 2.1.REITs市场本周回调10 2.2.本周REITs成交活跃度下降11 2.3.生态环保与能源基础设施REITs估值较高13 3.风险提示14 图表目录 图1：新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。5 图2：新发项目获资金追捧，获配率再创新低。5 图3：3只产业园REITs底层项目资产丰富，交通便利，区位占优7 图4：3只产业园REITs租户所属行业差别较大8 图5：3只REITs项目收益及派息情况：国泰君安东久新经济REIT表现最佳8 图6：3只产业园REITs评估情况：临港创新REIT估值较高，东久新经济REIT高折现率隐含溢价空间9 图7：REITs市场本周回调10 图8：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.95%）、华安张江光大园REIT（49.53%）10 图9：本周REITs成交活跃度下降11 图10：周度成交及换手情况11 图11：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）13 图12：本周交通基础设施达成最大成交金额达3.58亿元，较此前一周环比下降(-14.80%)13 图13：公募REITs估值对比13 1.新发产业园REITs梳理：运营稳健、收益估价分化 1.1.3只新发产业园REITs完成询价，即将发售：让利二级、热度持续 REITs市场扩容加快。截至2022年9月17日，沪深交易所共有17只公募REITs上市流通，此外近期有3只园区基础设施REITs完成询价，其中华夏合肥高新REIT已完成发售，另外2只REITs将于下周进行发售，公募REITs将扩充 至20只，其中园区基础设施REITs数量最多，为7只。 新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。相较2021年6月21日发行的首批9只REITs，后续发行基金的让利比例明显更高。从询价结果来看，其中近期完成询价的新项目华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新REIT、国泰君 安东久新经济REIT发行价分别为2.19、4.12、3.04元/份，相较报价加权平均值让利3.78%、5.36%、3.27%，为二级市场溢价提供支撑。 图1：新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。 东吴苏园产业REIT3.88 浙商沪杭甬REIT8.72 中金普洛斯REIT3.89 华安张江光大REIT2.99 富国首创水务REIT3.70 红土盐田港REIT2.30 中航首钢绿能REIT13.38 博时蛇口产园REIT2.31 建信中关村REIT3.20 华夏越秀高速REIT7.10 华夏中国交建REIT9.40 国金中国铁建高速REIT9.59 鹏华深圳能源REIT5.90 60.1% 36.3% 33.9% 50.0% 39.9% 62.8% 58.7% 65.6% 69.9% 59.6% 58.2% 32.8% 69.9% 93% 0.131.49% 0.143.72% 0.103.44% 2.26% 0.14 4.22% 22 3.71% 3.96 8.85 4.14 3.10 3.75 2.38 14.00 2.42 3.35 7.50 10.03 9.96 6.14 3.96 9.02 4.03 3.09 3.90 2.36 13.68 2.37 3.34 7.30 9.90 10.10 6.12 0.98 0.99 0.94 0.96 0.99 0.97 0.96 0.96 0.96 0.95 0.94 0.96 0.96 0.98 0.97 0.96 0.97 0.95 0.98 0.98 0.97 0.96 0.97 0.95 0.95 0.96 中金厦门安居REIT 2.51 63.5% 0.134.98%2.64 2.64 0.95 0.95 华夏合肥高新REIT2.19 国泰君安临港创新REIT4.12 国泰君安东久新经济REIT3.04 70.0% 69.4% 75.3% 0.083.78% 0.10 3.27% 2.28 4.34 3.14 2.27 4.34 3.13 0.96 0.95 0.97 0.96 0.95 0.97 0.225.36% 0. 0.373.90% 5.28% 0.50 0.202.83% 2.28 4.34 3.14 1.98 3.61 2.72 2.64 2.28 3.35 7.50 10.07 10.52 6.14 2.85 6.51 8.47 9.13 5.33 0.062.68% 0.30 0.051.43% 0.062.46% 1. 0.08 4.09 9.51 4.26 3.20 4.02 2.38 14.00 2.42 3.56 8.27 3.70 2.78 3.49 2.16 12.50 2.10 1.00 0.98 13.07 13.25 0.36% 0.05 13.26 12.47 69.8% 13.02 平安广州广河REIT 加权平均价中位数加权平均 报价认购价格/报认购价格/报价 报价中位数 让利价格让利比例 询价区间下限询价区间上限 （元/份）（元/份） 认购价格 （元/份）区间分位数 基金简称 0.96 0.95 2.60 0.124.67%2.61 2.61 2.27 62.9% 2.48 红土深圳安居REIT 0.97 0.96 2.69 2.70 0.093.29% 2.70 2.44 63.0% 2.60 华夏北京保障房REIT 资料来源：Wind，发售公告，德邦研究所 注：截至2022.09.17 新发项目获资金追捧，获配率再创新低。华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新REIT、国泰君安东久新经济REIT发行份额相差较大，分别为7、2、5亿份， 3只新基金中华夏合肥高新REIT已完成发售，共吸引网下及公众共计586亿份认购份额，获千亿资金追捧，网下获配率和公众获配率分别为0.64%、0.23%，打破此前不久于8月上市的保租房REITs红土深圳安居REIT创下的记录0.77%、0.39%，今年以来新发REITs获配率屡次创下新纪录，除红土深圳和合肥高新外，鹏华深圳能源REIT和华夏中国交建REIT发售时分别创下网下和公众获配率新低。临港REIT和东久REIT也将于9月19日和9月20日开始发售，届时市场热度或将持续。 图2：新发项目获资金追捧，获配率再创新低。 基金认购 总募集份额 战略配售 战略配售 网下 网下有效 公众 公众有效 价格 （亿份） （亿份） 占比 （亿份） （亿份） （亿份） （亿份） 东吴苏园产业REIT 3.88 9.00 5.40 60.00% 2.7 10.04 25.95% 0.9 7.32 12.30% 平安广州广河REIT 13.02 7.00 5.53 78.97% 1.03 5.53 20.03% 0.44 4.09 10.80% 中金普洛斯REIT 3.89 15.00 10.80 72.00% 2.94 19.67 14.95% 1.26 12.55 10.04% 博时蛇