房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷 行业政策持续宽松

居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松 本周7月社会融资数据公布，社会融资规模7561亿，较上年同期少增4042亿 元，wind一致预期为1.39万亿，人民币贷款增加6790万亿，较同期少增4042 亿，wind一致预期1.15万亿。其中7月居民中长期贷款新增为1486亿，同比少增2488亿，同比减少64%。 从居民中长期贷款端数据观察，当前商品房市场销售整体仍疲软，但依旧好于4-5月份。构成中长期贷款的主要部分为商品房按揭贷款，7月新增规模好于4月、5月，但较6月有明显回落，仍处于低位，反映了在房企持续违约及 “交楼”忧虑的影响，此外7月为销售淡季，部分城市出现高温等因素，也都一定程度影响了居民置业意愿。 从历年数据的月度观察，居民中长期贷款仍保持着整体向历史合理区间回归的方向，但7月的回落幅度较大，后续市场信心需支撑措施，避免出现二次回落。 政策端，各地调控政策持续保持宽松方向，其中主要包括：①广州放松落户要求，取消全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制；②南通海门、济南下调首付比例；③长春、江西新余对部分购房者实施购房补贴等；④ 长春发布《关于加强商品房预售资金监管的通知》，商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联，预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金。 房企端仍有部分负面信息流出，市场情绪整体较悲观之下，房企持续承压。其中主要事件包括：①受商票“逾期”谣言及瑞信看空双重影响，周三龙湖集团出现股价大幅下跌，随后公司紧急召开电话会议回应，公司层面表示一切经营 正常，股价下跌系市场情绪所致；②弘阳地产寻求委任财务顾问协助处理离岸债券事宜，预计不会在宽限期内偿付两笔美元债到期票息。 从政策、行业基本面与房企经营三者关系来看，当前商品房市场的基本面仍弱势，后续仍需政策端进一步发力扶持，而由于不同房企经营状况差异较大，当前的政策力度难以支持部分房企快速走出低谷。 从市场层面看，当前对房企的悲观情绪也已达到高位，尽管社融数据疲软，即将公布的7月销售数据也并不乐观，但从交易的角度看，我们认为以上已被市场定价。在确保不发生系统性风险的底线思维下，未来一段时间政策对行业的进一步扶持预期渐强，建议关注LPR最新利率，同时对板块无需过度悲观。 数据追踪（8月1日-8月7日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-11PCT、-33PCT，一 线城市-12PCT，-29PCT，二线城市-1PCT，-27PCT，三线城市-28PCT，- 45PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+10PCT，累计同比-18PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-15PCT，成交建筑面积累计同 比-25PCT，成交金额累计同比-43PCT，土地成交溢价率为6.59%。 城市行情环比：北京（-12PCT），上海（+3PCT），广州（-44PCT），深圳 （+220PCT），南京（+21PCT），杭州（-75PCT），武汉（-26PCT） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、华润置 地、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建领域推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年8月14日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 126 行业平均市盈率 11.14 市场平均市盈率 12.15 行业表现走势图 房地产(申万) 沪深300 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2019/08/13 2019/11/11 2020/02/09 2020/05/09 2020/08/07 2020/11/05 2021/02/03 2021/05/04 2021/08/02 2021/10/31 2022/01/29 2022/04/29 2022/07/28 0% -10% -20% -30% 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：地产纾困进行时郑州设立纾困基金》2022-08-08 2、《房地产行业研究周报：6月销售复苏延续投资端承压》2022-07-18 3、《房地产行业研究周报：商品房销售数据详解——复苏趋势延续》2022-07-11 内容目录 1.每周一谈：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松3 1.17月居民中长期贷款新增规模回落房地产销售仍疲软3 1.2政策端维持宽松房企经营持续承压4 1.3投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据跟踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：人民币贷款当月新增（亿）3 图2：新增居民中长期贷款当月值及同比增速3 图3：2016-2022年居民中长期贷款当月新增规模（亿）3 图4：申万一级行业涨跌幅（%）5 图5：本周涨跌幅前十位（%）6 图6：本周涨跌幅后十位（%）6 图7：房地产行业近三年PE（TTM）6 图8：房地产行业近三年PB（LF）6 图9：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图10：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图11：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图12：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图13：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图14：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图15：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图16：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图17：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图18：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图19：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：“因城施策”最新政策4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松 1.17月居民中长期贷款新增规模回落房地产销售仍疲软 本周7月社会融资数据公布，社会融资规模7561亿，较上年同期少增4042亿元， wind一致预期为1.39万亿，人民币贷款增加6790万亿，较同期少增4042亿， wind一致预期1.15万亿。其中7月居民中长期贷款新增为1486亿，同比少增2488亿，同比减少64%。 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000 -10000 新增人民币贷款:居民短期 新增人民币贷款:企业中长期 新增人民币贷款:居民中长期 新增人民币贷款:当月值 新增人民币贷款:企业短期 图1：人民币贷款当月新增（亿） 资料来源：wind中国人民银行申港证券研究所 图2：新增居民中长期贷款当月值及同比增速 10,000金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值（亿）同比 200% 8,000 150% 6,000 4,000 2,000 0 100% 50% 0% -50% -100% -2,000-150% 资料来源：wind中国人民银行申港证券研究所 从居民中长期贷款端数据观察，当前商品房市场销售整体仍疲软，但依旧好于4-5月份。构成中长期贷款的主要部分为商品房按揭贷款，7月新增规模好于4月、5月，但较6月有明显回落，仍处于低位，反映了在房企持续违约及“交楼”忧虑的 影响，此外7月为销售淡季，部分城市出现高温等因素，也都一定程度影响了居民置业意愿。 从历年数据的月度观察，居民中长期贷款仍保持着整体向历史合理区间回归的方向，但7月的回落幅度较大，后续市场信心需支撑措施，避免出现二次回落。 图3：2016-2022年居民中长期贷款当月新增规模（亿） 10,000.00 2016201720182019202020212022 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 -2,000.00 123456789101112 资料来源：wind中国人民银行申港证券研究所 1.2政策端维持宽松房企经营持续承压 本周，各地调控政策持续保持宽松方向，其中主要包括：①广州放松落户要求，取消全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制；②南通海门、济南下调首付比例；③长春、江西新余对部分购房者实施购房补贴等；④长春发布 《关于加强商品房预售资金监管的通知》，商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联，预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金。 表1：“因城施策”最新政策 时间城市政策类型政策内容 8月9日广州放宽落户要求取消全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制，在广州市有参保记 录即可落户。 8月9日安庆提升公积金贷款 额度 安庆市提高住房公积金贷款最高额度，夫妻双方缴存最高贷款额度为55万元，单方 缴存为45万元；异地缴存连续缴存满6个月，可在安庆市申请住房公积金贷款。 8月9日河北廊坊 取消限购河北廊坊市推出《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》：全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”，对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。 8月9日南通海门 8月11日连云 港 降低购房首付比例 提升公积金贷款额度 南通海门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对取得硕士研究生的在职职工申请公积金贷款，最高贷款额度调整为160万元/户。 对拥有一套房并已结清贷款的家庭，再次贷款购房执行首套房贷款政策；提高公积金贷款最高额度，人才购房最高额度放宽至120万元，夫妻双方可叠加使用；支持企业团购商品房，由开发商给予一定优惠。 8月11日江西 新余 购房补贴今年8月8日至明年2月8日期间，在新余市中心城区购买新建商品住房且在2024 年12月31日前缴清契税，首次购房每平方米补贴200元，改善型住房每平方米补 贴100元。 8月12日长春购房补贴长春市决定对购买符合条件的新建商品住房给予200元/平方米购房补贴。支持人群 为进城农民和具备大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等来（留）长人才。 8月12日济南下调二套房首付 比例 济南住房公积金中心发布通知称，自8月15日起，在济南市行政区域内购买第二套 普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。 8月12日长春预售资金监管长春市住房保障和房屋管理局发布《关于加强商品房预售资金监管的通知》，商品 房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联；预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金；商业银行与购房人签订的贷款合同中，应当约定贷款直接发放至商品房预售资金监管账户。 资料来源：wind各地政府官网第一财经等申港证券研究所 本周，房企端仍有部分负面信息流出，市场情绪整体较悲观之下，房企持续承压。其中主要事件包括：①受商票“逾期”谣言及瑞信看空双重影响，周三龙湖集团 出现股价大幅下跌，随后公司紧急召开电话会议回应，公司层面表示一切经营正常，股价下跌系市场情绪所致；②弘阳地产寻求委任财务顾问协助处理离岸债券事宜，预计不会在宽限期内偿付两笔美元债到期票息；③中南建设公告称，公司控股股东中南集团与地方性AMC江苏资产管理有限公司签署了合作框