房地产行业研究周报：居民信贷仍较低迷，政策频出稳定市场

本周地产物业板块大涨，强势反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+7.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.8%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6.7%和+4.3%。 本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面406万㎡，单周环比-58%，单周同比-81%，平均溢价率0.45%（无重点城市土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面31339万㎡，累计同比-47%；年初至今，华润臵地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 疫情影响部分二线城市销售，本周新房成交同环比大幅下滑。本周（9月3日-9月9日）35个城市商品房成交合计308万平米，周环比-34%，周同比-40%。其中，一线城市周环比-11%，周同比+11%；二线城市周环比-45%，周同比-53%；三四线城市周环比-7%，周同比-37%。 本周二手房市场转弱，同环比均下滑。本周（9月3日-9月9日），15个城市二手房成交合计106万平米，周环比-23%，周同比-11%。其中，一线城市周环比-11%，周同比-1%；二线城市周环比-28%，周同比-18%；三四线城市周环比-7%，周同比+69%。 居民中长期贷款新增额仍相对低迷 ，但环比有所改善、同比降幅收窄。 2022年8月，全国新增人民币贷款1.25万亿元，同比多增390亿元。住户贷款增加4580亿元，同比减少1175亿元，其中住户中长期贷款新增2658亿元，同比少增1601亿元，环比+79%，同比-38%。2022年以来，居民购房意愿不高，房地产市场持续低迷，每月居民中长期贷款新增额同比均为负，8月在房地产销售额与7月相当的背景下，居民中长期贷款新增额环比增加，同比降幅也有收窄，预计居民还贷量有所下降。 宽松政策“小步快跑”落地，维护房地产市场稳定。728政治局会议和8月国常会对房地产调控的再次定调后，各地方政府一面加大调控宽松力度，一面全力推进保交楼。一线城市和强二线城市的调控逐步放开，如9月10日，杭州市临安区发布新政，从金融服务、购房补贴、阶段性公积金支持政策等方面促进房地产市场平稳健康发展。而在9月6日，郑州市印发“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知，从压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任等方面来确保在10月6日前实现所有停工问题楼盘项目的全面持续实质性复工。我们预计政策持续宽松已是“明牌”，市场销售结构性复苏迹象逐步显现，在宽松政策和优质房企销售的带动下，三四季度市场或呈弱复苏态势。 投资建议 我们认为未来调控将持续宽松，更有利于改善性需求的释放，市场整体呈弱复苏态势。地产板块，首推布局重点城市核心板块，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注有望享受销售复苏的强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 居民中长期信贷情况 居民中长期贷款新增额仍相对低迷，但环比有所改善、同比降幅收窄。 2022年8月，全国新增人民币贷款1.25万亿元，同比多增390亿元。住户贷款增加4580亿元，同比减少1175亿元，其中住户中长期贷款新增2658亿元，同比少增1601亿元，环比+79%，同比-38%。2022年以来，居民购房意愿不高，房地产市场持续低迷，每月居民中长期贷款新增额同比均为负，8月在房地产销售额与7月相当的背景下，居民中长期贷款新增额环比增加，同比降幅也有收窄，预计居民还贷量有所下降。 图表1：居民中长期新增人民币贷款当月值及同比 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+7.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.8%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为粤宏远A、中交地产、滨江集团、中国武夷、栖霞建设，涨跌幅分别为+38.6%、+28.6%、+27.6%、+23.4%、+23%；末5名为汇景控股、建业地产、数源科技、恒盛地产、国瑞臵业，涨跌幅分别为-31.1%、-18.9%、-9.4%、-8.9%、-8.2%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6.7%和+4.3%。本周物业涨跌幅前5名为融创服务、碧桂园服务、卓越商企服务、滨江服务、世茂服务，涨跌幅分别为+16.9%、+14.9%、+14.5%、+13.2%、+11.1%；末5名为康桥悦生活、正荣服务、新希望服务、鑫苑服务、领悦服务集团，涨跌幅分别为-53.7%、-10.1%、-9.6%、-7%、-6%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第37周，全国300城宅地成交建面406万㎡，单周环比-58%，单周同比-81%，平均溢价率0.45%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面31339万㎡，累计同比-47%；年初至今，华润臵地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为717、478、468、463、392亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表11：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（9月3日-9月9日），35个城市商品房成交合计308万平米，周环比-34%，周同比-40%，月度累计同比-39%，年度累计同比-32%。其中： 一线城市：周环比-11%，周同比+11%，月度累计同比+9%，年度累计同比-27%； 二线城市：周环比-45%，周同比-53%，月度累计同比-51%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-7%，周同比-37%，月度累计同比-39%，年度累计同比-45%。 图表12：40城新房成交面积及同比增速 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表15：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（9月3日-9月9日），15个城市二手房成交合计106万平米，周环比-23%，周同比-11%，月度累计同比-13%，年度累计同比-19%。其中： 一线城市：周环比-11%，周同比-1%，月度累计同比-4%，年度累计同比-34%； 二线城市：周环比-28%，周同比-18%，月度累计同比-19%，年度累计同比-11%； 三四线城市：周环比-7%，周同比+69%，月度累计同比+53%，年度累计同比-41%。 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表19：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.6亿平米，环比+0.6%，同比+9.4%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.3月，较上周+0.1个月，较去年同比+3个月。 图表20：12城商品房的库存和去化周期 图表21：12城各城市能级的库存去化周期 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表23：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表24：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表25：物管行业资讯 物管公司动态 图表26：物管公司动态 行业估值 图表27：A股地产PE- TTM 图表28：港股地产PE- TTM 图表29：港股物业股PE- TTM 图表30：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。