房地产行业政策点评：央行宣布降低存量房贷利率和二套房首付比，金融政策支持力度大幅加强

看好/维持
国务院新闻办公室宣布四项房地产新政：

1. 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，平均降幅约0.5个百分点；
2. 二套房贷最低首付比例从25%降至15%；
3. 3000亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例从60%提高到100%；
4. 经营性物业贷款和“金融16条”政策延期至2026年底。

未来3-6个月行业大事：2024年10月中旬公布9月房地产数据（来源：国家统计局）。

核心观点：

• 降低存量房贷利率有助于减轻居民利息负担，减少提前还贷和违规置换现象，稳定楼市预期；
• 统一首套房和二套房首付比例，降低二套房购房门槛，支持改善性需求释放；
• 提升保障性住房再贷款资金支持比例，推动存量商品房去库存，增强银行和收购主体积极性；
• 延期经营性物业贷款和“金融16条”政策，改善房企融资环境，增强资产变现能力。

研究结论：

• 需求端政策力度加大，央行决心维护房地产市场企稳；
• 7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，或引导新发房贷利率进一步下行；
• 若一线城市和核心二线城市跟进调整，将拉动市场情绪；
• 房企融资端持续支持利于流动性风险改善，核心城市市场企稳将利好优质房企（如华润置地、招商蛇口、绿城中国）；
• 二手房供给增多及价格优势将推动二手房成交热度，房产中介龙头（如贝壳）受益。

风险提示：盈利能力下滑、销售不及预期、资产大幅减值等。