行业周报：新房成交面积环比增长，深圳下调二套房首付比例

核心观点：新房成交面积环比增长，深圳下调二套房首付比例 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比增长，17城二手房成交面积同比增长。第46周土地成交面积同比下降，成交溢价环比下降，高能级城市核心地块土拍热度依旧。本周央行再次强调要对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。一线城市中深圳调整享受优惠政策普通住房认定标准并统一下调二套住房贷款首付款比例至40%。我们认为，目前房地产市场供求关系在政策面已充分显现修复决心，更多逆周期调节举措有望加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，财政万亿国债发行也将有望提振地产投资增速，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：支持地产企业合理融资需求，东莞、杭州、武汉城市“升级” 中央层面：央行要求金融机构要落实好房地产“金融16条”，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；东莞、武汉、杭州城区总人口跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥、苏州迈过500万人的门槛，成为特大城市。 地方层面：长沙市优化购房政策，购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房；深圳市调整享受优惠政策普通住房认定标准，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。南京取消“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，租赁住房将纳入积分。 市场端：新房成交环比增长，土地成交面积同比下降 销售端：2023年第47周，全国64城商品住宅成交面积273万平米，同比下降20%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15847万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为172万平米，同比增速34%，前值27%；年初至今累计成交面积7706万平米，同比增速29%，前值29%。 投资端：2023年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积11341万平方米，成交土地规划建筑面积2817万平方米，同比下降42%，成交溢价率为2.3%。一线城市成交土地规划建筑面积209万平方米，同比增加88%；二线城市成交土地规划建筑面积533万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积2075万平方米，同比下降39%。 融资端：国内信用债发行环比下降 2023年第47周，信用债发行39亿元，同比减少47%，环比减少34%，平均加权利率4.11%，环比增加54BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、支持地产企业合理融资需求，东莞、杭州、武汉城市“升 级” 中央层面：（1）住建部：东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。（2）央行：央行上海总部等联合召开金融机构座谈会，要求金融机构要落实好房地产“金融16条”，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。配合地方政府因城施策做好房地产调控，更好支持刚性和改善性住房需求。金融机构要按照市场化、法治化原则，配合地方政府稳妥化解地方债务风险。（3）国务院：国务院总理、中央金融委员会主任李强主持召开中央金融委员会会议，审议推动金融高质量发展相关重点任务分工方案。会议强调，要全面落实中央金融工作会议部署，加快建设金融强国，更好服务和支撑中国式现代化建设。要全面加强金融监管，压紧压实金融风险处置责任，加强部门协同和上下联动，在持续加大存量风险化解力度的同时，强化源头管控，深化相关领域改革，完善风险防范、预警和处置机制，共同把防范化解风险任务抓实抓好。 地方层面：（1）泉州：夫妻双方最高贷款额度为80万元；单方最高贷款额度为50万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。首套住房首付款比例不低于20%；二套住房首付款比例不低于30%。首套住房贷款利率3.1%，二套住房贷款利率3.575%。（2）临沂：山东省临沂市住房公积金中心发布关于调整住房公积金贷款发放政策的通知：自12月1日起，子女未缴存住房公积金购房的，不得以其父母名义申请住房公积金贷款。（3）上海：优化完善人才引进落户重点支持行业范围。支持新片区管委会根据市委、市政府决策部署，结合重点产业和实际发展需求，优化完善人才引进重点机构、居转户年限由7年缩短为3年的单位清单推荐及备案的行业范围。（4）银川：加大多子女家庭购房支持。符合国家生育政策生育二孩、三孩及以上的多子女家庭，在银川市购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，在符合首付款比例、缴存余额倍数、公积金使用次数等核定的最高贷款额度前提下(贷款申请时执行标准的基础上)，二孩家庭、三孩及以上家庭贷款额度分别额外上浮10万元和20万元。（5）深圳：深圳从11月23日调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。（6）濮阳：自2023年11月21日至2023年12月30日，市城区经济适用住房上市交易，按经济适用住房退出时应缴差价款的80%缴纳；差价款缴纳后，向税务部门缴纳契税；缴纳契税后，由受益财政按契税地方留成20%给予奖励，不动产登记部门办理完全商品房产权证书。（7）宁波：2023年10月1日至2024年6月30日，在镇海区购买新建商品住宅、二手住宅的个人可申请购房补贴。购房时间以购房人在宁波市房产市场监管服务平台首次签订时间为准。（8）武汉：湖北省武汉市青山区发布2023年版引才聚才政策清单，其中提及，对毕业6年以内全职在青山工作、连续缴纳社保6个月以上的全日制本科及以上学历的大学毕业生，2023年11月22日至2024年6月30日期间，新购买青山区指定商品住房（不含“二手房”）的，给予5万元购房补贴。（9）日照：扩大老旧小区加装电梯提取住房公积金范围。优化公积金的提取。多子女家庭租房的，提供多子女证明材料，按实际房租支出提取住房公积金，本人和配偶提取总金额每年度不超过36000元。（10）昆明：生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。此外，女方延长生育假60天，男方给予护理假30天。（11）长沙：在长沙市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。居民家庭既包括本市户籍家庭、非本市户籍家庭，也包括单身家庭。（12）上海：优化完善人才引进落户重点支持行业范围。支持新片区管委会根据市委、市政府决策部署，结合重点产业和实际发展需求，优化完善人才引进重点机构、居转户年限由7年缩短为3年的单位清单推荐及备案的行业范围。（13）泉州：夫妻双方最高贷款额度为80万元；单方最高贷款额度为50万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。首套住房首付款比例不低于20%；二套住房首付款比例不低于30%。 首套住房贷款利率3.1%，二套住房贷款利率3.575%。 表1：支持房地产企业合理融资需求，东莞、杭州、武汉城市“升级” ` 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2023年第47周，全国64城商品住宅成交面积273万平米，同比下降20%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15847万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2023年第47周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第47周64大中城市中一线城市成交面积同比持平环比增长 图5：2023年第47周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第47周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2023年第47周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为0%、-18%、-35%，年初至今累计增速0%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第47周，全国17城二手房成交面积为172万平米，同比增速34%，前值27%；年初至今累计成交面积7706万平米，同比增速29%，前值29%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：三四线线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降 2023年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积11341万平方米，成交土地规划建筑面积2817万平方米，同比下降42%，成交溢价率为2.3%。一线城市成交土地规划建筑面积209万平方米，同比增加88%；二线城市成交土地规划建筑面积533万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积2075万平方米，同比下降39%。南京溧水成功出让3宗相邻宅地，均为底价成交，揽金共计15.2亿元，全部由南京润科置业有限公司底价摘得，总占地面积约20万m，总规划建面约45.83万m；长沙成功挂牌出让三宗涉宅地，其中岳麓区、芙蓉区两宗地块成功出让，总成交面积约3.25万m，总成交规划建面约14.4万m，揽金约5.983亿元；北京11月首拍遇冷，挂牌两宗地块一宗延期一宗底价成交；苏州昆山成功出让四纵宅地，均以底价成交，总成交价28.35亿元，总出让面积约23.63万m，总成交规划建面约36.4万m；苏州常熟两宗相邻地块均由中铁城建集团以底价成交，总揽金约10.1亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同环比减少 2023年第47周，信用债发行39亿元，同比减少47%，环比减少34%，平均加权利率4.11%，环比增加54BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年11月20-24日，下同）房地产指数上涨4.17%，沪深300指数下跌0.84%，相对收益为5.01%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大龙地产、万通发展、金科股份、三湘印象、特发服务，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为皇庭国际、万业企业、泛海控股、*ST松江、中润资源。 图15：房地产指数上涨4.17%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中大龙地产、万通发展、金科股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中皇庭国际、万业企业、泛海控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比增长，17城二手房成交面积同比增长。 第46周土地成交面积同比下降，成交溢价环比下降，高能级城市核心地块土拍热度依旧。 本周央行再次强调要对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。一线城市中深圳调整享受优惠