房地产行业周报（2023年第47周）：“三个不低于”支持房企融资，深圳二套房首付降至40%

板块行情：（11月20日-11月24日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.2%，在31个一级行业板块中排名第1位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：提出“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。2）自然资源部：城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。3）中国证监会：贯彻落实中央金融工作会议部署要求，积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管。证监会将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。 地方层面：1）深圳：从11月23日起将二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%；调整享受优惠政策普通住房认定标准。2）广州：土拍取消限价；纳入城中村改造计划的项目，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意，方可启动改造。3）上海：优化城乡建设用地结构，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模。 公司动态：1）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023年11月20日；提高强制可转换债券的第一次转换上限至100%。 2）旭辉控股集团：委任李扬先生为集团董事，傅珮女士为集团总经理、法定代表人。3）华润置地：深交所披露关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-华润商业资产1号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函。4）中国金茂：华夏基金管理有限公司针对华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金反馈意见作出答复，2023年上半年项目已实现约610.86万元的净利润，利润情况得到大幅改善，预计未来基金存续期内项目经营净利润将逐渐提高。 销售端：新房成交环比上升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积261.8万方，环比上升7%，同比下降12%；年初至今21城成交面积1.40亿方，累计同比增速下降4.7%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.0万方、119.4万方、60.4万方，周环比增速分别为26%、0%、0%，周同比增速分别为-7%、-13%、-14%。3）本周11城二手房成交面积167.2万方，环比上升1%，同比上升28%；年初至今11城二手房成交面积7332万方，同比上升26%。 投资策略：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破； 2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市分化明显，地产板块排名第1位 本周申万地产板块上涨4.2%。本周（11月20日-11月24日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.2%，在31个一级行业板块中排名第1位。 图表1本周申万地产板块上涨4.2%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为大龙地产，累计涨幅达41.2%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为大龙地产、万通发展、金科股份、三湘印象、特发服务，跌幅前五的个股分别为皇庭国际、万业企业、张江高科、广汇物流、格力地产。 图表2大龙地产周涨幅达41.2% 图表3皇庭国际周跌幅13.3% 本周港股板块内涨幅第一的为旭辉控股集团，上涨59.9%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为旭辉控股集团、远洋集团、中骏集团控股、雅居乐集团、新城发展，跌幅前五的个股分别为金茂服务、绿城管理控股、中国恒大、建发国际集团、越秀地产。 图表4本周旭辉控股集团涨幅达59.9% 图表5本周金地服务跌幅达0.5% 二、政策要闻：“三个不低于”支持房企融资，深圳二套房首付比降至40% 中央层面：1）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：提出“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。 会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。2）自然资源部：城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。3）中国证监会：贯彻落实中央金融工作会议部署要求，积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管。证监会将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。 图表6央行等三部门提出“三个不低于”，监管部门拟定房企白名单 地方层面：1）深圳：从11月23日起将二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%；调整享受优惠政策普通住房认定标准。2）广州：土拍取消限价；拟纳入城中村改造计划的项目，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意，方可启动改造。3）上海：优化城乡建设用地结构，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模。4）广东省：支持广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市推进城中村改造，2023年新开工城镇老旧小区改造工程不少于1100个；允许住宅专项维修资金用于老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造；支持居民提取本人住房公积金用于本人及配偶双方父母的自住房加装电梯等改造。5）泉州：除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购；缩小限售范围、调整限售年限（由5年降为2年）；商业贷款执行“认贷不认房”。6）亳州：提取公积金支付房租每年度不超过15000元；租房提取次数由每年一次提取调整为多次提取，每个月不超过一次。 7）东莞：共有产权房将分为两个阶段销售，第一个阶段是按原政策进行销售；第二个阶段在全市范围调整申购条件销售。8）嵊州：首套、二套住房商贷最低首付比例分别不低于20%、30%；支持公积金付首付，将公贷可贷额度倍数由15提高至20倍。9）鹤岗：对全国范围内公积金首次贷款结清且购房地无房产，第二次使用公积金贷款的职工家庭，执行首套房贷款政策。10）南京：《积分落户实施办法（征求意见稿）》取消“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制并将租赁住房也纳入积分。11）周口：针对在校大学生推出预缴住房公积金政策，连续缴存半年以上，毕业后五年内购买首套住房可享受贷款额度上限为60万元的优惠政策。12）湛江：首次申请公贷，单方、双方缴存每户最高贷款额度分别不超过50万、80万元。13）银川：满足规定的二孩家庭、三孩及以上家庭首套住房公贷额度分别额外上浮10万元和20万元；新建商品房第二次使用公贷首付比例由30%下降至20%。14）昆明：二孩、三孩家庭首套自住住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。15）日照：延期执行公积金贷款政策；支持提取住房公积金用于支付本人和配偶及双方父母自住住房加装电梯费用。16）贵阳：将公积金“项目式”贴息贷款调整为常规业务。17）广安经济技术开发区：对购买新建商品住房、选择货币化安置、购买地下车位（库）的购买者实施财政补贴。18）濮阳：市城区房屋交易并缴纳契税的，由受益财政按契税地方留成20%给予奖励。19）湖州：首次使用公积金购买新建绿色建筑作为首套住房，一星、二星和三星绿色建筑公贷额度最高上浮10%，20%、20%。 20）临海：夫妻双方、单方缴存最高公贷额度分别调整到100万、50万元；取消第二次住房公积金贷款间隔期限。21）临汾：多孩家庭公贷额度可在存贷挂钩基础上上浮20%； 放宽“商转公”贷款业务的申请条件，担保方式仅采用房产抵押。22）自贡：首套、二套房商贷最低首付比例分别统一下调至20%、30%；双职工、单职工公贷额度分别上调为70万、60万元。23）海南：房地产市场信用主体信用管理实行阶段评价信用，以6个月为一个评价周期，分为A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（差）四个等级。24）钦州：执行“认房不认贷”；降低公贷首付比例；开展迎新春购房季活动。25）长沙：购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。26）吉林：城镇无住房可落户； 省内乡村无土地可落户；省内居住证互通互认。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023年11月20日；提高强制可转换债券的第一次转换上限至100%。2）旭辉控股集团：委 任李扬先生为集团董事，傅珮女士为集团总经理、法定代表人。3）华润置地：深交所披 露关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-华润商业资产1号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函。4）中国金茂：华夏基金管理有限公司针对华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金反馈意见作出答复，2023年上半年项目已实现约610.86万元的净利润，利润情况得到大幅改善，预计未来基金存续期内项目经营净利润将逐渐提高。 图表8融创中国境外债务重组条件已满足，旭辉控股法人、董事及总经理发生变动 三、销售端：新房成交环比上升，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升7%，同比下降12% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升7%，同比下降12%。1）本周21城商品房成交面积261.8万方，商品房日平均成交面积37.4万方，环比上升7%，同比下降12%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.40亿方，累计同比下降4.7%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积37.4万方 本周一线城市商品房成交面积为82.0万方，环比上升26%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.0万方、119.4万方、60.4万方，周环比增速分别为26%、0%、0%，周同比增速分别为-7%、-13%、-14%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为19%、68%、-36%、27%；二线城市中杭州、宁波成交面积周环比上升超过40%；三四线城市惠州、扬州分别环比上升147%、149%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为4059万方，同比增长4%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6567万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3358万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积261.8万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升28% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升28%。1）本周11城二手房成交面积167.2万方，日平均成交面积23.9万方，环比上升1%，同比上升28%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7332万方，同比上升26%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积23.9万方 本周监测的二线城市二手房成交面积同比上升33%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为38.1万方、