房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地

行业研究 房地产第31周周报：二手房市场持续回 东暖，“保交楼”措施加速落地 2022年8月8日 行业报告 房地产 看好/维持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（8.1-8.5）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.50%（上周2.85%），A股大盘（万得全A）涨幅-0.54%（上周-0.28%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-3.46%（上周0.25%），H股大盘（恒生指数）涨幅0.23%（上周-2.20%）。本周A 司股、H股地产板块表现均弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售跌幅收窄，二手房销售持续回暖。从数据来看，41城商品房累计销售面积（8.1~8.4）同比1.0%，上月同比-30%； 研16城二手房成交面积（8.1~8.4）同比51.1%，上月同比0.6%。 究去化周期继续下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至8.4）为609天，上月同期为648天。 报土地市场维持弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至8.7）成交土地建面同比-25.6%，上周累计同比-25.3%；本周 告100大中城市（8.1~8.7）土地成交溢价率5.3%，上周3.7%；100大中城市本年累计（截至8.7）土地成交总价同比-44.3%，上周累计同比-44.4%。 融资形势严峻。从数据来看，境内地产债发行规模（8.1~8.7）累计同比-59.9%，上月规模同比-36.6%；境外地产债发行规模 （8.1~8.7）累计同比-92.5%，上月规模同比-28.7%。信托发行规模（8.1~8.7）累计同比-100.0%，上月规模同比-87.3%。投资策略： 8月5日，中国华融官宣其将纾困阳光龙净集团有限公司，双方已签署《纾困重组框架协议》。郑州在近日出台了房地产纾困 基金设立运作方案，暂定规模100亿元。这也是7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。我 们认为，地方政府和金融机构正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。 当前大量民营地产面临正在到来的偿债高峰，居民对于地产交付的担忧导致新房市场的信心十分脆弱。但二手房市场不存在 新房的交付问题，二手房销售的持续复苏，显示出市场需求的复苏态势。特别是政策较为积极且需求具有一定支撑的二线城 市，二手房销售的复苏势头较为明显。我们认为，随着纾困措施的持续落地，居民对于新房市场的信心有望逐步修复。但在“保交楼”为主的思路下，对于预售资金的监管正进一步趋严，房企纾困可能着眼于“救项目，不救房企”，民营房企自身的流动性危机短期可能仍然难以改善。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头， 兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 目录 1.市场行情(2022.8.1~2022.8.5)5 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅5 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势5 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅6 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅7 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜8 2.新房销售(截至2022.8.4)9 2.1新房累计成交面积同比9 2.2新房月度成交面积同比10 3.二手房销售(截至2022.8.4)11 3.1二手房累计成交面积同比12 3.2二手房月度成交面积同比13 4.新房库存(截至2022.8.4)14 5.土地市场(截至2022.8.7)15 5.1供应土地规划建筑面积同比16 5.2成交土地规划建筑面积同比17 5.3土地供应成交面积比19 5.4成交土地溢价率20 5.5成交土地总价21 6.融资情况(截至2022.8.7)22 6.1境内地产债发行规模同比22 6.2境外地产债发行规模同比24 6.3房地产信托发行规模同比25 7.投资策略26 8.风险提示27 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势5 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势6 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅6 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅7 图5：本周A股各板块周涨跌幅7 图6：本周H股各板块周涨跌幅8 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜8 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜9 图9：45城商品房成交面积日累计值9 图10：45城商品房成交面积日累计同比10 P3 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比10 图12：45城商品房月成交面积同比11 图13：各线城市商品房月成交面积同比11 图14：16城二手房成交面积日累计值12 图15：16城二手房成交面积日累计同比12 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比13 图17：16城二手房月成交面积同比13 图18：各线城市二手房月成交面积同比14 图19：15城商品房可售面积与去化周期14 图20：各线城市商品房去化周期15 图21：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计值16 图22：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计同比16 图23：各线城市供应土地规划建筑面积周累计同比17 图24：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值17 图25：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比18 图26：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比18 图27：100大中城市周累计土地供应成交面积比19 图28：各线城市周累计土地供应成交面积比19 图29：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)20 图30：各线城市成交土地溢价率(%)20 图31：100大中城市成交土地总价周累计值21 图32：100大中城市成交土地总价周累计同比21 图33：各线城市成交土地总价周累计同比22 图34：境内地产债发行规模日累计值22 图35：境内地产债发行规模日累计同比23 图36：境内地产债每月发行规模同比23 图37：中资离岸地产债发行规模日累计值24 图38：中资离岸地产债发行规模日累计同比24 图39：中资离岸地产债每月发行规模同比25 图40：房地产信托月融资规模25 图41：房地产信托月融资规模同比26 图42：房地产信托月发行平均收益率26 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅5 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅5 表3：新房成交面积同比9 表4：二手房成交面积同比11 表5：新房可售面积与去化周期14 P4 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 表6：100大中城市土地成交与供应15 表7：内债、外债及信托发行规模同比22 1.市场行情(2022.8.1~2022.8.5) 东兴证券普通报告 P5 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/08/05) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2948.5 -4.50% 2.85% -9.45% 万得全A 5184.1 -0.54% -0.28% 10.11% 沪深300 4156.9 -0.32% -1.61% 4.22% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/08/05) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2518.1 -3.46% 0.25% -16.42% 恒生指数 20201.9 0.23% -2.20% 1.52% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 P7 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 P8 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.8.4) 东兴证券普通报告 P9 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 表3：新房成交面积同比 41城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(30城) 本年至今累计同比 -31.0% -29.1% -27.2% -38.5% 本月至今累计同比 1.0% 18.4% -2.4% -4.4% 上月同比 -30.0% -11.3% -35.2% -29.7% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：45城商品房成交面积日累计值 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 图10：45城商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图12：45城商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.8.4) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 P11 16城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(8城) 三四线城市(6城) 本年至今累计同比 -20.7% -36.5% -7.6% -34.2% 本月至今累计同比 51.1% -0.5% 100.8% 6.3% 上月同比 0.6% -29.3% 22.7% -15.3% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 P12 东兴证券普通报告 房地产第31周周报：二手房市场持续回暖，“保交楼”措施加速落地 3.1二手房累计成交面积同比 图14：16城二手房成交面积日累计值 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图15：16城二手房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图16：各线城市二手房成交面积日累计同