房地产行业深度报告：宽松政策持续演化，春节期间二手房市场率先回暖

新房成交同比下降，市场信心仍未恢复 受销售持续低迷影响，购房者观望情绪较浓，市场信心依旧不足，春节期间新房成交难挽颓势。我们跟踪的重点56城2023年春节期间成交量位于近五年低点，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。一线城市四城2023年春节期间新房成交同比下降54.1%，整体来看优于2019-2020年表现。二线城市新房成交情况不及预期，重点14城春节期间新房成交同比降幅28.4%，仅杭州、厦门和宁波三城成交面积同比实现增长，南京和苏州同比降幅较大。三四线城市成交冷淡行情依旧，39城2023年春节期间成交面积112.1万方，同比下降34.5%，较2019-2022年降幅均超过30%。 二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移 根据贝壳研究院数据，春节期间二手房看房和购房数量显著提升，二手房市场量升价稳，整体回暖趋势较为明显。近两月在链家一二线城市中，超过80%的城市二手房挂牌量下降，已经进入去库存阶段。我们跟踪的重点22城2023年春节期间成交量较2019-2022年同期分别增长12.0%、37.2%、-20.0%、13.5%。其中一线两城成交面积同比下降27.7%，二线城市成交同比增长29.0%，三四线城市成交同比增长32.9%，返乡置业人群购房需求往存量房转移。 疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏 积累三年的返乡潮叠加各地推出的消费刺激政策，助力春节期间商业地产市场企稳回暖。典型房企商场客流量及销售额实现同比增长，各城市春节期间重点商圈客流量及销售额同比均有上升，“烟火气”逐渐回归。我们预计在春节期间放量后，大规模报复性消费复苏预期较低，在居民观望情绪下，商业地产的全面复苏仍需经历一段时间的调整期。 投资建议 在房地产开发投资和销售数据持续低迷情况下，进入2023年中央和地方层面房地产宽松政策不断出台。春节期间楼市整体表现呈现新房和二手房热度不均、城市间分化较大的特点，总体来看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。在针对刚需购房政策应出尽出的情况下，我们预计后续更多针对改善需求的政策将逐步落地。我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、新房成交同比下降，市场信心仍未恢复 在房地产开发投资和销售数据持续低迷情况下，进入2023年，中央和地方层面房地产宽松政策持续演化。 中央层面，央行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，首套房贷利率仍有下探空间；提出将通过四项具体行动化解优质头部房企风险，改善资产负债情况。国务院副总理刘鹤、住建部部长倪虹、银保监会主席郭树清、央行货币政策司司长邹澜等均积极表态支持房地产平稳发展。 地方层面，南京房票安置办法将在全市推行，东莞全域首套房首付降至两成，长沙二孩家庭增加一套购房指标，武汉二环外取消限购。在首套房贷利率动态调整机制下，郑州、厦门、福州、珠海、沈阳等地部分银行首套利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套房商贷利率下限。济南、大连、绍兴、济宁等城市上调公积金最高贷款额度；哈尔滨、南昌、徐州、盐城等地对购房者提供相应补贴。 在宽松政策不断释放及疫情管控措施调整的作用下，2023年春节新房销售市场预期向好，但受市场持续低迷影响，购房者观望情绪较浓，市场信心依旧不足，新房成交难挽颓势。根据克而瑞数据，春节期间房企推盘积极性普遍不高，重点40城成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅达到32%。 我们以重点56城近五年春节前后两周的新房成交面积数据为参照，2023年春节期间成交量位于近五年低点，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%，考虑到个别城市成交统计滞后，同比降幅依然在20%以上。 图1：2023年春节期间56城新房成交同比下降35.8%（万方） 一线城市购房需求相对稳定。北上广深四城2023年春节期间新房成交同比下降54.1%，其中上海和深圳在2022年超预期的数据下降幅较大。整体来看2023年成交数据优于2019年和2020年，伴随人口净流入和发展预期，未来购房需求企稳回升可期。 图2：一线城市新房成交同比下降54.1% 图3：上海和深圳2023年成交降幅较大（万方） 二线城市新房成交情况不及预期。重点14城春节期间新房成交同比降幅28.4%，仅杭州、厦门和宁波三城成交面积同比实现增长，南京和苏州同比降幅较大。在因城施策出台以来，二线城市在限购、限贷、公积金贷款和税费补贴等各层面均有不同程度松动，政策组合拳短时间仍未能提振购房预期，成交数据相较于2019-2022年同期仍有一定差距。 图4：二线城市新房成交同比下降28.4% 图5：二线城市中仅杭州、厦门和宁波成交面积同比增长（万方） 三四线城市成交冷淡行情依旧。39城2023年春节期间成交面积112.1万方，同比下降34.5%，较2019-2022年降幅均超过30%，在疫情放松返乡置业预期下，成交数据仍无明显起色。 图6：三四线城市新房成交同比下降34.5% 图7：多数三四线城市成交数据大幅降低（万方） 2、二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移 由于房企断贷事件及2021年同期低基数的影响，2022年下半年二手房成交数据优于新房市场。根据贝壳研究院数据，2023年春节期间二手房看房和购房数量明显提升，贝壳50城二手房带看量同比提升28%，二手房成交量同比提升57%，二手房景气指数已超越2022年最高水平，二手房价格指数较2022年最后一周下跌0.3%，为2022年6月以来的最小跌幅。春节期间二手房市场量升价稳，整体回暖趋势较为明显。 图8：2023年1月贝壳50城市二手房景气指数大幅提升 图9：2023年1月贝壳50城二手房价格指数止跌回升 我们将链家一二线城市的月末挂牌数据进行汇总，2023年1月底35城挂牌量相较于2022年10月下降2.9%，2022年10月至2023年1月挂牌套数下降的城市分别有7、13、31、28个，下降城市占比分别为20%、37%、89%、80%，近两月八成以上城市二手房挂牌量下降说明二手房市场已经进入去库存阶段。苏州、东莞、福州、宁波等城市四季度在限购和限贷层面的政策放松后，挂牌量明显下降，宽松政策释放了部分二手购房需求。 表1：2022年四季度以来链家一二线城市挂牌套数有下降趋势 我们以重点22城近五年春节前后两周的二手房成交数据为参照，2023年春节期间成交量回暖明显，较2019-2022年同期分别增长12.0%、37.2%、-20.0%、13.5%，数据层面来看二手房市场率企稳回升，超过2019、2020和2022年同期水平。 图10：2023年春节期间22城二手房成交同比增长13.5% 从不同城市等级来看，一线两城春节期间二手房成交面积同比下降27.7%，其中北京降幅约30%，深圳基本持平，已经接近疫情前成交水平。二线城市春节期间成交同比增长29.0%，南京、苏州、成都、青岛等地成交数据大幅增长，较2019-2020年有所增长，在人口及产业支撑下购房需求坚挺。三四线城市春节期间成交同比增长32.9%，在期房交付不明朗的预期下，返乡置业人群购房需求往存量房转移，带动三四线二手房市场回暖，扬州、江门、梧州等地二手房成交均实现超预期增长。 图11：一线城市二手房成交同比下降27.7% 图12：二线城市二手房成交同比增长29.0% 图13：三四线城市二手房成交同比增长32.9% 图14：北京和深圳二手房成交已接近疫情前水平（万方） 图15：二线城市中南京、苏州、成都、青岛等地二手房成交数据大幅增长（万方） 图16：三四线城市中扬州、江门、梧州等地二手房成交数据超预期增长（万方） 3、疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏 2023年春节是自2019年以来疫情管控放松后迎来的首个春节假期。根据国家税务总局数据，春节假期全国消费相关行业销售收入与2022年春节假期相比增长12.2%，其中商品消费和服务消费同比分别增长10%和13.5%。美团公布数据，生活服务业假期前6天日均消费规模同比2019年春节增长66%，异地消费较2021年同期增长76%。积累三年的返乡潮叠加各地推出的消费刺激政策，助力春节期间商业地产市场企稳回暖。 从房企披露的商场数据来看，受益于线下客流回暖，2023年春节商业地产复苏明显，典型房企商场客流量及销售额实现同比增长，其中万达集团和世茂集团酒店经营数据在旅游业复苏的背景下已超过2019年同期水平。 表2：重点房企春节期间商业地产市场复苏明显 从各城市统计的商场经营数据来看，各城市春节期间重点商圈客流量及销售额同比均有明显增长，同时部分商场开展众多新春活动，“烟火气”逐渐回归。2023年，在疫情管控放开的背景下，实体商业重新回归，不同于过去三年出现的阶段性复苏迹象，当下的复苏拥有宏观政策保障，在数字化、智能化和新场景模式调整下有望开启新的发展阶段。我们预计在春节期间放量后，大规模报复性消费复苏预期较低，在居民观望情绪下，商业地产的全面复苏仍需经历一段时间的调整期。 表3：重点城市春节期间商业地产市场复苏明显 4、投资建议 春节期间楼市整体表现呈现新房和二手房热度不均、城市间分化较大的特点，总体来看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。2022年12月中央经济工作会议提出要因城施策支持刚性和改善性住房需求，在针对刚需购房政策应出尽出的情况下，我们预计后续更多针对改善需求的政策将逐步落地。 我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。 表4：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。