房地产行业深度报告：宽松政策持续演化，春节期间二手房市场率先回暖

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 14 房地产 2023年02月06日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《二手房累计成交增速回正，多地首套房贷利率下调—行业周报》-2023.2.5 《春节销售不及预期，多地首套房贷利率开启动态调整—行业周报》-2023.1.29 《四项行动化解房企风险，金融支持地产政策不断出台—行业周报》-2023.1.15 宽松政策持续演化，春节期间二手房市场率先回暖 ——行业深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  新房成交同比下降，市场信心仍未恢复 受销售持续低迷影响，购房者观望情绪较浓，市场信心依旧不足，春节期间新房成交难挽颓势。我们跟踪的重点56城2023年春节期间成交量位于近五年低点，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。一线城市四城2023年春节期间新房成交同比下降54.1%，整体来看优于2019-2020年表现。二线城市新房成交情况不及预期，重点14城春节期间新房成交同比降幅28.4%，仅杭州、厦门和宁波三城成交面积同比实现增长，南京和苏州同比降幅较大。三四线城市成交冷淡行情依旧，39城2023年春节期间成交面积112.1万方，同比下降34.5%，较2019-2022年降幅均超过30%。  二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移 根据贝壳研究院数据，春节期间二手房看房和购房数量显著提升，二手房市场量升价稳，整体回暖趋势较为明显。近两月在链家一二线城市中，超过80%的城市二手房挂牌量下降，已经进入去库存阶段。我们跟踪的重点22城2023年春节期间成交量较2019-2022年同期分别增长12.0%、37.2%、-20.0%、13.5%。其中一线两城成交面积同比下降27.7%，二线城市成交同比增长29.0%，三四线城市成交同比增长32.9%，返乡置业人群购房需求往存量房转移。  疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏 积累三年的返乡潮叠加各地推出的消费刺激政策，助力春节期间商业地产市场企稳回暖。典型房企商场客流量及销售额实现同比增长，各城市春节期间重点商圈客流量及销售额同比均有上升，“烟火气”逐渐回归。我们预计在春节期间放量后，大规模报复性消费复苏预期较低，在居民观望情绪下，商业地产的全面复苏仍需经历一段时间的调整期。  投资建议 在房地产开发投资和销售数据持续低迷情况下，进入2023年中央和地方层面房地产宽松政策不断出台。春节期间楼市整体表现呈现新房和二手房热度不均、城市间分化较大的特点，总体来看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。在针对刚需购房政策应出尽出的情况下，我们预计后续更多针对改善需求的政策将逐步落地。我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 -36%-24%-12%0%12%24%2022-022022-062022-10房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 14 目 录 1、 新房成交同比下降，市场信心仍未恢复................................................................................................................................. 3 2、 二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移 ..................................................................................................................... 5 3、 疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏 ............................................................................................................... 10 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 11 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 12 图表目录 图1： 2023年春节期间56城新房成交同比下降35.8%（万方） ............................................................................................. 3 图2： 一线城市新房成交同比下降54.1% .................................................................................................................................... 4 图3： 上海和深圳2023年成交降幅较大（万方） ...................................................................................................................... 4 图4： 二线城市新房成交同比下降28.4% .................................................................................................................................... 4 图5： 二线城市中仅杭州、厦门和宁波成交面积同比增长（万方） ........................................................................................ 4 图6： 三四线城市新房成交同比下降34.5% ................................................................................................................................ 5 图7： 多数三四线城市成交数据大幅降低（万方） .................................................................................................................... 5 图8： 2023年1月贝壳50城市二手房景气指数大幅提升 ......................................................................................................... 6 图9： 2023年1月贝壳50城二手房价格指数止跌回升 ............................................................................................................. 6 图10： 2023年春节期间22城二手房成交同比增长13.5% ....................................................................................................... 8 图11： 一线城市二手房成交同比下降27.7% .............................................................................................................................. 8 图12： 二线城市二手房成交同比增长29.0% .............................................................................................................................. 8 图13： 三四线城市二手房成交同比增长32.9% .......................................................................................................................... 9 图14： 北京和深圳二手房成交已接近疫情前水平（万方） ...................................................................................................... 9 图15： 二线城市中南京、苏州、成都、青岛等地二手房成交数据大幅增长（万方） .......................................................... 9 图16： 三四线城市中扬州、江门、梧州等地二手房成交数据超预期增长（万方） .............................................................. 9 表1： 2022年四季度以来链家一二线城市挂牌套数有下降趋势 ............................................................................................... 7 表2： 重点房企春节期间商业地产市场复苏明显 ...................................................................................................................... 10 表3： 重点城市春节期间商业地产市场复苏明显 .......................................................................