房地产行业研究报告：七月销售环比回落

T Table_Title 2022年8月2日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 七月销售环比回落 继六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%后，七月环比回落27%。百强房企首七个月，全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。30大中城市的商品房成交套数及面积首七月累计同比下降35%及33%。单月七月虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降。我们估算扣除建安支出后，现金对短债覆盖比率较高的包括龙湖、中海、建发、绿城、华润等，投资者可适量关注。 报告内容 百强七月销售环比回软。百强房企首七个月，全口径销售总额约40,772亿元，同比下跌49.3%；权益销售总额约28,533亿元，同比下跌49.8%；操盘口径销售35,798亿元，同比下跌49.0%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。百强单月七月全口径销售总额6,065亿元，同比下跌39.6%；七月权益销售总额约4,197亿元，同比下跌42.8%。整体而言，累计销售跌幅仍然较大，六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%，过后七月环比回落27%。然而，七月单月销量仍然高于1-5月的单月销售，相对上半年属较佳水平。 成交仍然疲弱。30大中城市的商品房成交套数及面积在1-7月累计约73万套及8,100万平米，同比下降35%及33%。七月份单月成交虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视，预计下半年将有更多政策措施可以出台，以达至保交楼、稳民生的效果。 土拍市场仍然疲弱。我们以卖地收入对比一般公共预算收入这比率来衡量地方政府对土地财政的依赖度，在主要大中城市里，依赖度超过100%的包括南京、武汉、广州、西安、等地，其中杭州、佛山更超过140%，位居全国前列。在地产行情持续疲弱的环境下，上半年百强房企买地金额下跌近70%。2022年全国第二轮土拍近半完成，城市热度分化，除了杭州、上海、成都等城市热度较高外，其余大中城市买地热度仍然较为平淡。据我们统计，综合今年首两轮集供（参考已完成第二轮土拍的16个城市），成交金额同比下跌约33%。 房企保交房压力上升。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降，资本市场比较关注房企对短债的还款能力，尤其是民企，在手现金及非监管帐户现金之水平将是中报的焦点之一。我们根据2021年底的财务数据，以合约负债估算在手现金中未付的建安支出，对比短期有息负债来推算各主流房企的对短债覆盖比率的较真实情况。覆盖比率愈高，短期资金压力愈轻，未来能买地投资的资源亦相对较灵活。覆盖比率较高包括：龙湖、中海、建发、绿城、华润等。 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中国金茂(817.HK)中海宏洋(81.HK)建发国际(1908.HK) 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 01-2202-2203-2204-2205-2206-2207-22 地產板塊恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 华润置地 1109.HK 32.35 不適用未評級 6.1 6.7 6.0 0.83 0.81 0.74 4.9% 5.3% 5.9% 越秀地产 123.HK 9.94 不適用未評級 6.4 5.7 5.3 0.57 0.54 0.51 6.9% 6.8% 7.5% 中国金茂 817.HK 1.80 4.50买入 4.1 3.0 2.8 0.39 0.34 0.31 7.7% 11.9% 13.5% 中海宏洋 81.HK 3.75 不適用未評級 2.2 2.0 1.9 0.39 0.33 0.29 9.7% 10.9% 11.7% 建發國際 1908.HK 18.40 20.00买入 5.7 5.2 4.0 0.70 1.45 1.20 14.5% 8.1% 10.1% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-7月 1-7月 增长 排名 1-7月 1-7月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 碧桂园 2,855 5,008 -43.0% 1 碧桂园 2,151 3,556 -39.5% 2 万科地产 2,473 4,064 -39.2% 2 保利发展 1,629 2,356 -30.8% 3 保利发展 2,432 3,272 -25.7% 3 万科地产 1,607 2,642 -39.2% 4 中海地产 1,570 2,330 -32.6% 4 中海地产 1,467 2,178 -32.6% 5 华润置地 1,490 1,878 -20.7% 5 华润置地 1,039 1,232 -15.7% 6 招商蛇口 1,428 1,973 -27.6% 6 招商蛇口 857 1,243 -31.1% 7 融创中国 1,236 3,699 -66.6% 7 金地集团 738 1,168 -36.8% 8 金地集团 1,191 1,885 -36.8% 8 融创中国 726 2,294 -68.3% 9 绿城中国 1,051 1,517 -30.7% 9 绿地控股 687 1,684 -59.2% 10 龙湖集团 1,041 1,617 -35.6% 10 龙湖集团 676 1,131 -40.2% 11 中国金茂 804 1,477 -45.6% 11 绿城中国 565 788 -28.3% 12 滨江集团 797 1,006 -20.8% 12 中国金茂 555 1,019 -45.6% 13 旭辉集团 792 1,570 -49.5% 13 越秀地产 547 505 8.4% 14 绿地控股 763 1,871 -59.2% 14 建发房产 536 821 -34.8% 15 新城控股 762 1,346 -43.4% 15 新城控股 523 983 -46.8% 16 建发房产 732 1,039 -29.6% 16 滨江集团 484 476 1.6% 17 华发股份 582 710 -18.1% 17 旭辉集团 468 927 -49.5% 18 越秀地产 554 525 5.5% 18 华发股份 380 455 -16.5% 19 远洋集团 520 624 -16.7% 19 中国铁建 361 578 -37.5% 20 世茂集团 506 1,749 -71.1% 20 世茂集团 354 1,224 -71.1% 21 首开股份 497 735 -32.4% 21 金科集团 354 844 -58.0% 22 金科集团 492 1,188 -58.6% 22 远洋集团 338 406 -16.6% 23 美的置业 475 931 -49.0% 23 中梁控股 304 749 -59.4% 24 中国铁建 472 764 -38.3% 24 中骏集团 303 477 -36.5% 25 中梁控股 434 1,070 -59.4% 25 首开股份 301 445 -32.4% 26 融信集团 417 988 -57.8% 26 美的置业 298 625 -52.3% 27 卓越集团 378 775 -51.2% 27 路劲集团 295 456 -35.4% 28 中骏集团 376 670 -43.9% 28 雅居乐 283 604 -53.1% 29 中南置地 374 1,264 -70.4% 29 万达集团 280 146 91.3% 30 雅居乐 359 835 -57.1% 30 龙光集团 278 837 -66.7% 31 仁恒置地 349 418 -16.7% 31 中国恒大 250 3,807 -93.4% 32 新希望地产 332 750 -55.7% 32 融信集团 246 648 -62.1% 33 龙光集团 323 1,025 -68.5% 33 中南置地 239 777 -69.3% 34 中交房地产 321 565 -43.2% 34 卓越集团 228 538 -57.6% 35 路劲集团 320 495 -35.4% 35 金辉集团 226 452 -50.1% 36 时代中国 302 533 -43.3% 36 荣盛发展 225 622 -63.9% 37 华侨城 302 535 -43.6% 37 华侨城 218 385 -43.5% 38 中粮大悦城 301 452 -33.4% 38 新希望地产 216 354 -39.0% 39 阳光城 300 1,138 -73.6% 39 富力地产 215 632 -65.9% 40 万达集团 298 192 54.8% 40 阳光城 211 801 -73.6% 41 电建地产 298 511 -41.7% 41 时代中国 206 465 -55.8% 42 武汉城建 297 366 -18.8% 42 仁恒置地 204 235 -13.4% 43 城建集团 287 缺数据 43 海伦堡 200 372 -46.3% 44 金辉集团 284 642 -55.7% 44 电建地产 191 268 -28.5% 45 合景泰富 275 643 -57.3% 45 合景泰富 177 435 -59.4% 46 海伦堡 272 471 -42.2% 46 祥生集团 176 552 -68.1% 47 宝龙地产 265 625 -57.7% 47 中交房地产 176 305 -42.4% 48 中国恒大 263 4,003 -93.4% 48 联发集团 174 277 -37.2% 49 祥生集团 261 790 -67.0% 49 武汉城建 167 197 -15.3% 50 联发集团 257 348 -26.1% 50 保利置业 165 308 -46.6% 百强 40,772 80,375 -49.3% 百强 28,533 56,792 -49.8% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：一線城市商品房成交情况 1碧桂园2,7124,758-43.0% 2万科地产2,4414,012-39.2% 3保利发展2,2133,010-26.5% 4中海地产1,4922,214-32.6% 5绿城中国1,4011,945-28.0% 6华润置地1,3931,576-11.6% 7招商蛇口1,2861,753-26.6% 8融创中国1,1743,514-66.6% 9金地集团1,1261,848-39.1% 10龙湖集团9361,454-35.6% 11滨江集团727816-10.9% 12绿地控股7251,778-59.2% 13建发房产711994-28.5%