房地产行业研究报告：七月销售断崖式下跌，跌至2020年二月以来的低位

T Table_Title 2023年8月2日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 七月销售断崖式下跌，跌至2020年二月以来的低位 报告内容 关注股份 华润置地(1109.HK)中國海外(688.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 内房七月销售断崖式下跌。百强房企1-7月全口径销售总额约38,373亿元，同比下 跌5.9%，前值（1-6月）为下跌0.4%，跌幅扩大；权益销售总额27,072亿元，同 比下跌5.1%，前值为上升0.1%；操盘口径销售34,094亿元，同比下跌4.8%，前值为上升0.2%。累计销售同比增速由正转负。百强房企月度销售额在二季度开始持续回落。权益口径总销售额从三月、四月的+30.6%（同比）及+32.3%，下跌至五月的+3.1%，六月更是由正转负，增速下跌至-27.9%。七月跌幅更扩大至-35.6%。七月销售环比六月下跌-36.1%至2704亿元。以月度总销售金额来看，是继2020年二月（疫情初期）以来销售额最低的月份。反映购房需求在二季度释放后，七月出现断崖式下跌，跌至比去年因疫控而来的「低基数月份」之销售额还要低。 整体成交走弱。1-7月销售面积（操盘口径）累计同比下降-15.2%，跌幅有所扩大，同期的操盘口径销售金额为34,094亿元，同比下跌4.8%，销售金额跌幅较低、销量跌幅较高，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。根据中指院数据，二、三线成交面积环比跌幅较大，分别为-55.4%和-59.2%。一线城市虽然相对较好，但仍录得负增长，环比下跌幅度为-14.5%。总成交面积七月同比下跌-41.1%，一、二、三线城市分别为下跌-18.4%、-47.6%及-86.4%。整体楼市持续走弱，并且蔓延至高能級城市。 国、民企销售同样负增长。主流房企（累计销售额高于400亿元）销售表现相对较佳的房企为越秀、华发、建发、中交、招蛇、滨江、华润、中铁建、中海，1-7月累计销售额同比增幅在20%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，1-7月累计销售额同比增长分别为29.0%及6.3%，其他民企销售大部份录得负增长且跌幅有所扩大，融创、旭辉、中骏、碧桂园、世茂、新城等跌幅均在-35%以上。然而单月七月销售来看，基本上所有房企，不论国企、民企也录得负增长。以环比跌幅计算，百强房企中，国企平均下跌-20.3%、民企平均下跌-47.0%。 市场继续憧憬出台利好。地产销情不佳，市场继续期待具效果的政策出台。为稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用，住建部亦呼吁进一步宽松措施，包括大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款「认房不用认贷」等政策措施，同时继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。城市放松政策上升至高能级城市，北上广深四大一线城市房管局亦先后发布声明，将加大对房地产市场的支持力度。中长期来看国企头部发展商依然值得关注。 风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 01-2302-2303-2304-2305-2306-2307-23 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 01-2302-2303-2304-2305-2306-2307-23 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 35.45 不適用未評級 8.7 8.1 7.4 0.99 0.89 0.82 4.3% 4.5% 4.9% 中國海外 688.HK 18.38 不適用未評級 8.0 6.9 6.3 0.53 0.49 0.46 4.1% 4.6% 5.1% 中海物业 2669.HK 9.03 11.00买入 21.6 16.8 13.4 7.61 5.68 4.29 1.9% 1.8% 2.3% 华润万象 1209.HK 38.05 不適用未評級 36.4 28.3 22.2 5.63 5.01 4.31 1.2% 1.5% 2.0% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径公司名称 排名 2023年 1-7月 亿元 2022年 1-7月 亿元 同比 增长 % 权益公司名称 排名 2023年 1-7月 亿元 2022年 1-7月 亿元 同比 增长 % 1保利发展2,6782,43210.1% 2万科地产2,2442,473-9.2% 3中海地产1,9251,57022.6% 4华润置地1,8741,49025.8% 5招商蛇口1,8661,42830.6% 6碧桂园1,7492,855-38.7% 7龙湖集团1,1061,0416.3% 8绿城中国1,0791,0512.7% 9建发房产1,05773244.4% 10滨江集团1,02879729.0% 11金地集团9631,191-19.1% 12中国金茂92380414.8% 13越秀地产91955465.9% 14华发股份84658245.5% 15绿地控股686763-10.1% 16中国铁建58747224.3% 17融创中国5721,236-53.7% 18新城控股484762-36.4% 19旭辉集团466792-41.1% 20美的置业446475-6.2% 21中交房地产44332138.0% 22卓越集团44037816.5% 23中国恒大41426357.4% 24中国中铁409缺数据 25保利置业402197104.1% 26联发集团39525753.7% 27远洋集团387520-25.6% 28首开股份383497-22.9% 29电建地产35029817.7% 30国贸地产334152120.3% 31象屿地产326缺数据 32路劲集团3243201.3% 33华侨城3213026.1% 34世茂集团312506-38.4% 35城建集团3082877.4% 36中南置地271374-27.6% 37大悦城控股266301-11.8% 38雅居乐253359-29.4% 39中建壹品232缺数据 40仁恒置地231349-33.8% 41伟星房产22914064.4% 42大华集团22713766.1% 43大家房产22517329.8% 44中骏集团224376-40.5% 45中建东孚22311987.2% 46武汉城建219297-26.5% 47阳光城203300-32.6% 48上海地产197缺数据 49宝龙地产196265-25.7% 50佳兆业19615526.1% 1保利发展1,8641,62914.4% 2中海地产1,7991,46722.6% 3万科地产1,4591,607-9.2% 4华润置地1,4011,03934.9% 5碧桂园1,3882,151-35.5% 6招商蛇口1,15885735.1% 7建发房产83053655.0% 8龙湖集团7356768.6% 9绿城中国68956521.8% 10中国金茂63755514.8% 11华发股份62338064.2% 12绿地控股617687-10.1% 13金地集团597738-19.1% 14越秀地产5515470.8% 15滨江集团53448410.4% 16中国铁建44036121.7% 17中国恒大38825054.8% 18新城控股335523-35.8% 19融创中国326726-55.1% 20中国中铁302缺数据 21保利置业30216583.2% 22路劲集团2992951.3% 23美的置业285298-4.3% 24卓越集团28222823.3% 25中交房地产26117648.7% 26远洋集团252338-25.6% 27旭辉集团241468-48.4% 28华侨城23921810.0% 29电建地产23619123.5% 30大华集团22413171.4% 31首开股份222301-26.1% 32世茂集团218354-38.4% 33中建东孚21097117.2% 34伟星房产20513057.3% 35雅居乐200283-29.4% 36联发集团19517412.1% 37中骏集团189303-37.8% 38象屿地产183缺数据 39国贸地产17680120.5% 40城建集团17614124.9% 41中建壹品174缺数据 42中南置地168239-29.5% 43佳兆业15912626.2% 44金融街1581458.7% 45深业集团15273108.1% 46大悦城控股143164-12.9% 47龙光集团138278-50.5% 48星河地产13511616.1% 49仁恒置地133204-34.5% 50阳光城132211-37.7% 百强38,37340,772-5.9% 百强27,07228,533-5.1% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：50大房企新增土地价值（克而瑞排名） 操盘公司名称 排名 2023年 1-7月 亿元 2022年 1-7月 亿元 同比 增长 % 价值公司名称 排名 2023年 1-7月 亿元 2022年 1-7月 亿元 同比 增长 % 1保利发展2,4392,21310.2% 2万科地产2,0952,441-14.2% 3中海地产1,8291,49222.6% 4华润置地1,7401,39324.9% 5招商蛇口1,7261,28634.2% 6碧桂园1,6622,712-38.7% 7绿城中国1,5241,4018.8% 8建发房产1,05271148.0% 9龙湖集团1,0269369.6% 10金地集团1,0011,126-11.1% 11滨江集团99172736.4% 12中国金茂84267524.7% 13华发股份80754149.2% 14绿地控股651725-10.1% 15越秀地产59754310.0% 16融创中国5441,174-53.7% 17中国铁建51641524.3% 18旭辉集团410697-41.1% 19中国恒大41026157.4% 20美的置业406435-6.8% 21新城控股383602-36.4% 22卓越集团35621566.2% 23保利置业351172104.1% 24中国中铁331缺数据 25远洋集团310416-25.6% 26路劲集团2842801.3% 27电建地产28320041.7% 28华侨城27317853.0% 29中南置地256356-28.1% 30建业集团2462364.1% 31世茂集团244405-39.9% 32联发集团24316547.3% 33首开股份236293-19.4% 34大华集团22713766.1% 35中交房地产22614852.3% 36中建壹品217缺数据 37中骏集团207338-38.9% 38仁恒置地203390-47.9% 39中建东孚20110591.9% 40国贸地产20089124.6% 41雅居乐192273-29.4% 42伟星房产19212454.7% 43上海地产188缺数据 44象屿地产1