房地产行业研究报告：八月销售环比持平

T Table_Title 2022年9月5日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 八月销售环比持平 百强房企首八个月销售同比下跌约48%，跌幅比1-7月有轻微收窄。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降0.3%、权益销售总额环比上升3.3%。主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为56.9%及57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。虽然地产纾困措施不断推出，但销售改善仍有较大的不确定性，民企风险依然较高。 报告内容 百强八月销售环比持平。百强房企首八个月，全口径销售总额约46,819亿元，同比下跌47.6%；权益销售总额约32,868亿元，同比下跌47.9%；操盘口径销售40,988亿元，同比下跌47.4%。其中，销售相对较好的房企如保利、中海、华润、招蛇、绿城、建发、滨江、越秀等，累计销售同比跌幅均小于30%。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降0.3%、权益销售总额环比上升3.3%。按全口径销售金额计算，主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为56.9%及57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。 成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30大中城市的商品房成交套数及面积在1-8月累计约82.5万套及9,187万平米，同比下降33%及30%。八月单月成交环比七月有所回落，成交套数及面积分别环比下跌17%及21%。单月成交数据在六月高峰过后，连续两个月出现环比回落，反映市民仍对房地产仍抱观望态度。八月成交虽然高于1-5月疫情高峰期时的平均成交水平，但在疫情防控再度升级的环境下， 「金九银十」的销售旺季可能受到影响。 全国性纾困基金。据媒体报导，住建部、财政部、人行等有关部门将成立全国性的纾困基金，通过专项借款方式支持停工烂尾项目完成建设交付。专项借款初始规模约2000亿元，由央行指导，首先由国开行、农发行在现有贷款额度中安排，期后可 能更多政策性银行也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。全国性纾困基金是地方性纾困基金的升级版，主要处理资不抵债、没有利润的烂尾停工项目。政府引入纾困基金从而力求打破因房企销售疲弱，引起现金流压力，导致项目停工烂尾，影响市民购房信心的恶性循环。 国企仍然较优。标杆民营房企虽然在融资上获得便利，中债信用亦为其提供全额无条件担保以发行新的境内债，然而在下半年没有外债刚性兑付的压力下，旭辉及碧桂园仍在股价相对较低时先后进行配售增发，变相以较高成本获得资本金来加强现金流风险的管理，反映公司管理层对明年销售的不确定性仍有较大的忧虑。但考虑到板块估值的相对较低，加上政策支持的力度上升，国企的抄底仍是较佳的操作，从中期业绩上，亦可看到国企的抗性较好，尤其是物管公司。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中国金茂(817.HK)中海宏洋(81.HK)建發國際(1908.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 02-2203-2204-2205-2206-2207-2208-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 02-2203-2204-2205-2206-2207-2208-22 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 30.90 不適用未評級 6.0 6.5 5.9 0.81 0.79 0.73 5.0% 5.4% 6.0% 越秀地产 123.HK 9.88 不適用未評級 6.5 5.9 5.4 0.59 0.55 0.52 6.8% 6.7% 7.4% 中国金茂 817.HK 1.68 4.50买入 3.9 2.9 2.6 0.38 0.32 0.29 8.1% 12.5% 14.1% 中海宏洋 81.HK 3.73 不適用未評級 2.2 2.1 1.9 0.39 0.34 0.29 9.5% 10.7% 11.5% 建發國際 1908.HK 15.82 20.00买入 5.0 4.5 3.6 0.62 1.28 1.06 16.4% 9.2% 11.5% 中海物业 2669.HK 8.28 11.00买入 28.9 22.0 16.9 9.47 7.14 5.42 1.0% 1.4% 1.7% 华润万象 1209.HK 34.40 不適用未評級 40.3 30.4 23.1 5.00 4.46 3.90 0.4% 1.2% 1.5% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-8月 1-8月 增长 排名 1-8月 1-8月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 碧桂园 3,207 5,606 -42.8% 1 碧桂园 2,427 3,998 -39.3% 2 保利发展 2,817 3,742 -24.7% 2 保利发展 1,943 2,694 -27.9% 3 万科地产 2,790 4,450 -37.3% 3 万科地产 1,813 2,892 -37.3% 4 中海地产 1,803 2,569 -29.8% 4 中海地产 1,685 2,401 -29.8% 5 华润置地 1,710 2,080 -17.8% 5 华润置地 1,195 1,325 -9.8% 6 招商蛇口 1,666 2,174 -23.4% 6 招商蛇口 998 1,365 -26.9% 7 金地集团 1,402 2,075 -32.4% 7 金地集团 869 1,285 -32.4% 8 融创中国 1,344 4,151 -67.6% 8 龙湖集团 829 1,271 -34.8% 9 绿城中国 1,267 1,748 -27.5% 9 融创中国 786 2,556 -69.2% 10 龙湖集团 1,263 1,817 -30.5% 10 绿地控股 777 1,877 -58.6% 11 中国金茂 969 1,620 -40.2% 11 绿城中国 692 934 -25.9% 12 旭辉集团 943 1,771 -46.7% 12 中国金茂 669 1,118 -40.2% 13 滨江集团 928 1,157 -19.8% 13 建发房产 660 916 -27.9% 14 建发房产 907 1,141 -20.5% 14 越秀地产 628 638 -1.6% 15 绿地控股 863 2,086 -58.6% 15 新城控股 587 1,109 -47.1% 16 新城控股 856 1,517 -43.6% 16 滨江集团 569 536 6.2% 17 华发股份 647 761 -15.0% 17 旭辉集团 556 1,045 -46.7% 18 越秀地产 635 658 -3.5% 18 中国铁建 436 619 -29.5% 19 远洋集团 611 729 -16.2% 19 华发股份 428 486 -11.9% 20 中国铁建 576 832 -30.7% 20 世茂集团 398 1,392 -71.5% 21 首开股份 572 835 -31.5% 21 远洋集团 397 474 -16.2% 22 世茂集团 568 1,989 -71.5% 22 金科集团 391 929 -57.9% 23 金科集团 544 1,309 -58.4% 23 首开股份 346 505 -31.5% 24 美的置业 536 1,012 -47.1% 24 路劲集团 341 516 -33.9% 25 中梁控股 476 1,190 -60.0% 25 美的置业 337 678 -50.2% 26 融信集团 451 1,098 -58.9% 26 中梁控股 333 833 -60.0% 27 卓越集团 438 910 -51.8% 27 中骏集团 328 544 -39.7% 28 中南置地 423 1,404 -69.8% 28 万达集团 326 173 88.6% 29 仁恒置地 418 441 -5.2% 29 雅居乐 322 652 -50.6% 30 中骏集团 411 751 -45.3% 30 龙光集团 318 945 -66.3% 31 雅居乐 408 921 -55.7% 31 中国恒大 281 4,155 -93.2% 32 中交房地产 387 625 -38.1% 32 中南置地 271 867 -68.7% 33 路劲集团 370 560 -34.0% 33 仁恒置地 268 243 10.3% 34 龙光集团 369 1,152 -68.0% 34 卓越集团 265 634 -58.3% 35 新希望地产 368 797 -53.8% 35 融信集团 261 716 -63.5% 36 华侨城 356 586 -39.3% 36 荣盛发展 256 722 -64.5% 37 万达集团 347 228 52.4% 37 华侨城 256 422 -39.3% 38 阳光城 343 1,329 -74.2% 38 金辉集团 252 484 -47.9% 39 电建地产 343 554 -38.2% 39 阳光城 242 936 -74.2% 40 中粮大悦城 333 529 -37.0% 40 富力地产 240 709 -66.2% 41 武汉城建 329 394 -16.4% 41 新希望地产 239 381 -37.1% 42 时代中国 329 600 -45.2% 42 海伦堡 226 412 -45.2% 43 城建集团 319 缺数据 43 电建地产 225 294 -23.5% 44 金辉集团 314 703 -55.4% 44 时代中国 217 526 -58.7% 45 合景泰富 305 715 -57.4% 45 中交房地产 206 334 -38.2% 46 海伦堡 304 530 -42.6% 46 合景泰富 196 477 -59.0% 47 中国恒大 296 4,369 -93.2% 47 保利置业 196 324 -39.6% 48 宝龙地产 292 710 -58.9% 48 祥生集团 196 609 -67.9% 49 联发集团 291 395 -26.4% 49 联发集团 194 314 -38.2% 50 祥生集团 289 882 -67.2% 50 中粮大悦城 187 284 -34.2% 百强 46,819 89,357 -47.6% 百强 32,868 63,060 -47.9% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：一線城市商品房成交情况 1碧桂园3,0475,326-42.8% 2万科地产2,7544