房地产行业周报：7月房企销售数据环比回落，三城集中供地热度回升

核心观点：7月房企销售数据环比回落，三城集中供地热度回升 克而瑞7月百强房企销售金额环比下滑30%，1-7月累计同比下滑49%，在6月销售市场小幅回暖后，7月新房市场恢复整体不及预期。百城土地成交面积持续四周同比增加，拿地方面深圳、天津和济南完成二批次土拍，虽然拿地企业仍以央国企为主，但流拍现场明显降低。三季度至今因城施策一直在小步慢走，政策调整的主要方向仍停留在“三限”政策宽松、公积金贷款调整等层面，在销售市场表现持续低迷的情况下，我们预计后续政策端依然有调整空间。我们预计行业增速下半年有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：保障房REITs加速落地，北京试行全龄友好住宅 中央层面：央行发布金融机构贷款投向统计数据，提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定。上海分行提出加大对基础设施、交通物流等重点领域的信贷支持，继续稳妥实施房地产金融审慎管理。首批2只保障性租赁住房REITs获证监会发行批文，发改委指出要扎实推进区域协调发展、新型城镇化建设及经济社会发展绿色转型。 地方层面：北京试点全龄友好住宅项目，老年家庭购房首付最低35%。深圳城市更新“十四五”规划，投资总额不少于1万亿元。多地优化“三孩”家庭住房公积金贷款额，沧州多孩家庭住房公积金贷款最高可贷100万元；湖州三孩家庭公积金贷款最高贷款上浮20%。哈尔滨、海南等地积极筹集建设保障性租赁住房。 市场端：新房住宅成交持续低迷，深圳、天津和济南完成二批次土拍 销售端：2022年第31周，全国64城商品住宅成交面积349万平米，同比下降29%，环比下降25%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12643万平米，累计同比下降37%。全国23城二手房成交面积为137万平米，同比增速17%，前值25%；年初至今累计成交面积3866万平米，同比增速-27%，前值-28%。 土地端：全国100大中城市成交土地规划建筑面积3506万平方米，同比增加3%，成交溢价率为3.7%。深圳二批次集中供地，共挂牌16宗涉宅用地，流拍2宗，成交14宗，其中8宗地块溢价触顶，5宗摇号，总成交金额339亿元，成交建面158万平方米，拿地房企多为央企及本地国企，华润置地摘得4宗，越秀地产和招商蛇口均有斩获。天津完成二批次集中供地，共挂牌11宗涉宅地，最终流拍2宗、成交9宗，总出让金82亿元，成交建面131万平方米，均为国企底价成交。济南完成二次土拍，出让共计20宗涉宅用地。共获土地出让金约72亿元。 融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行 2022年第31周，信用债发行84.4亿元，同比减少54%，环比增加8%，平均加权利率3%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：保障房REITs加速落地，北京试行全龄友好住宅 中央层面：（1）央行：发布金融机构贷款投向统计数据，二季度末房地产开发贷款余额12.5万亿元，同比降0.2%，增速比2021年末低1.1个百分点；个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增6.2%，增速比2021年末低5.1个百分点。因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。上海分行下半年工作会议要求提出加大对基础设施、交通物流等重点领域的信贷支持；深化国际金融中心建设，加快绿色金融创新；持续推动人民币跨境使用及数字人民币试点创新力度；继续稳妥实施房地产金融审慎管理。（2）国常会：推动消费继续成为经济主拉动力，支持刚性和改善性住房需求，帮扶市场主体渡过难关、支撑消费等。（3）保障房REITs：首批2只保障性租赁住房REITs获证监会发行批文，即红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT，募集份额总额均为5亿份；华夏北京保障房REIT获上交所受理，拟发行金额11.25亿元。（4）PMI：7月财新中国制造业PMI为50.4，环比降1.3个百分点，仍位于扩张区间，制造业景气状况继续改善，但修复速度放缓。（5）发改委：深化改革扩大开放，扎实推进区域协调发展、新型城镇化建设及经济社会发展绿色转型。 地方层面：（1）北京：2022年二批次供地中昌平平西府、顺义福环、顺义薛大人庄三地块试点全龄友好住宅项目；老年家庭购房首付最低35%，将多措并举营造全龄友好型社区。（2）深圳：2022年全市城市更新和土地整备供应用地规模195万平方米，其中居住用地直接供应规模120万平方米。（3）长沙：商住分离租住分离，着力打造新型村民集中安置小区；对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标；将对问题企业加大资金监管力度；将设立预售资金监测专户。（4）南京：官方辟谣针对网传限购取消，非南京户籍可直接购房的信息。（5）苏州：支持市场主体发行康养产业专项债券，鼓励利用公司债券融资支持康养产业发展；支持康养企业依法合规运用资产证券化等融资方式。（6）海南：强化建设项目要素保障，完善金融配套措施，加强非设关地建设和布局。（7）青岛：网传推出房地产信贷业务管理新政，要求所有楼盘封顶后银行才能发放按揭贷款。（8）浙江：上半年该省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套，提前完成30万套的年度目标任务。（9）福州：住房公积金中心出台新政：受疫情影响企业可申请缓缴。（10）六安：取消新建商品房限售，确保商品房预售资金“管住不管死”。（11）大理：支持房企通过“共有产权”方式销售商品房。（12）湖州：发文支持三孩家庭公积金贷款：首套首贷额度可按家庭当期最高贷款限额上调至20%；对无房租赁住房的，公积金提取限额上调50%。（13）东莞：购房者可凭房屋缴款通知单将购房款直接存入对应监管子账户。 表1：保障房REITs加速落地，北京试行“全龄友好住宅” 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第31周，全国64城商品住宅成交面积349万平米，同比下降29%，环比下降25%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12643万平米，累计同比下降37%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第31周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第31周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第31周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第31周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第31周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-19%、-28%、-37%，年初至今累计增速-30%、-33%、-44%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2022年第31周，全国23城二手房成交面积为137万平米，同比增速17%，前值25%；年初至今累计成交面积3866万平米，同比增速-27%，前值-28%。 图8：23城二手房成交同比持续增长 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地成交面积同比上涨，三城完成二批次土拍 2022年第31周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积116万平方米，成交土地规划建筑面积3506万平方米，同比增加3%，成交溢价率为3.7%。一线城市成交土地规划建筑面积294万平方米，同比增加191%；二线城市成交土地规划建筑面积928万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积2285万平方米，同比下降6%。深圳完成二批次集中供地，共挂牌16宗涉宅用地，流拍2宗，成交14宗，其中8宗地块溢价触顶，5宗摇号，总成交金额339亿元，成交建面158万平方米，拿地房企多为央企及本地国企，华润置地摘得4宗，越秀地产、招商蛇口、深铁集团均有斩获。天津完成二批次集中供地，共挂牌11宗涉宅地，最终流拍2宗、成交9宗，总出让金82亿元，成交建面131万平方米，均为国企底价成交。济南完成2022年的第二批次集中供地，本次出让13幅共计20宗涉宅用地，共获土地出让金约72亿元，拿地企业以地方国资平台为主。 图10：100大中城市土地成交情况同比回暖 图11：100大中城市土地成交总价同比回升 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债同比环比均减少，海外债无新增发行 2022年第31周，信用债发行42.9亿元，同比减少71%，环比减少57%，平均加权利率3.28%，环比增加24BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年8月1-5日，下同）房地产指数下跌4.5%，沪深300指数下跌0.32%，相对收益为-4.18%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万业企业、*ST松江、张江高科、万通发展、西藏城投，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、中交地产、广宇发展、金地集团、阳光城。 图16：本周房地产指数下跌4.5%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中万业企业、*ST松江、张江高科涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中顺发恒业、中交地产、广宇发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 克而瑞7月百强房企销售金额环比下滑30%，1-7月累计同比下滑49%，在6月销售市场小幅回暖后，7月市场恢复整体不及预期。百城土地成交面积持续四周同比增加，但二手房市场同比小幅下降，拿地方面深圳、天津和济南完成二批次土拍，虽然拿地企业仍以央国企为主，但流拍现场明显降低。三季度至今因城施策一直在小步慢走，政策调整的主要方向仍停留在“三限”政策宽松、公积金贷款调整等层面，在销售市场表现持续低迷的情况下，我们预计后续政策端依然有调整空间。我们预计行业增速下半年有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。