房地产行业2023年7月投资策略：看好七月销售环比企稳

证券研究报告|2023年06月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：基本面复苏短期趋弱。根据统计局数据，销售复苏趋弱，023年1-5 月，商品房销售额49787亿元，同比+8.4%，增幅较1-4月收窄0.4个百分 点；商品房销售面积46440万㎡，同比-0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在1-5月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.9%，销售面积同比+2.3%。我们认为，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。从新房维度，30城销售弱复苏态势不变。2023年6月27日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-45%；其中，长三角、华 南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-51%、-41%、 -47%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分 别为-31%、-51%、-36%。截至2023年6月27日，30城商品房累计成交面积 为7133万㎡，同比+1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+3%、-3%、+5%、-2%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+22%、-4%、-3%。 板块：6月跑赢沪深300指数1.0个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块上涨0.8%，跑赢沪深300指数1.0个百分点，在31个行业中排11名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高45.2%。 投资策略：虽然地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。7月核心推荐保利发展、中国海外宏洋。 重点推荐：1）保利发展：增发预案已获证监会批复，销售复苏态势良好。近日，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，同意公司向特定对象发行股票的注册申请。2023年5月，公司实现签约面积262万平方米，同比增加7.8%；实现签约金额408亿元，同比增加7.5%。2023年1-5月，公司实现签约面积1150万平方米，同比增加13.3%；实现签约金额1966亿元，同比增加23.5%，销售复苏态势良好。2）中国海外宏洋：背靠央企错位竞争，估值极具性价比。公司背靠央企股东，第一大股东中国海外发展连续十年持股近40%，共享“中海地产”品牌。公司精耕下沉市场，2022年在18个城市的销售额位列当地Top3，接近已布局城市半数。公司权益比高把控力强，2022年销售额、新增土储地价、总土储建面权益比分别高达85%、82%、85%。公司估值在低位，当前PB仅0.41，2023动态PE仅3.4X，均位于国央企最低水平。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业周观点-复苏趋弱，期待政策》——2023-06-19 《房地产行业专题-长三角区域研究（一）：上海房地产市场解读》——2023-06-18 《房地产行业专题-住房市场研究框架及长三角区域概览》——2023-06-16 《统计局5月房地产数据点评-基本面复苏短期趋弱，但竣工表 现依旧强劲》——2023-06-16 《房地产行业周观点-销售复苏短期趋弱，高基数影响渐显》— —2023-06-13 房地产行业2023年7月投资策略 看好七月销售环比企稳 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：基本面复苏短期趋弱4 统计局数据：销售复苏趋弱4 高频数据：六月弱复苏态势不变5 板块：6月跑赢沪深300指数1.0个百分点7 投资策略8 重点推荐8 保利发展：增发预案已获证监会批复，销售复苏态势良好8 中国海外宏洋：背靠央企错位竞争，估值极具性价比9 风险提示9 免责声明10 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售面积累计同比4 图3：商品房单月销售面积（万㎡）5 图4：商品房单月销售均价（元/㎡）5 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）5 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）6 图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）6 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）6 图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）7 图13：30城商品房累计成交面积同比，20237 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，20237 图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，20237 图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图17：地产板块PE变化8 图18：上期报告发布至今各板块涨幅8 错误！未找到图形项目表。 行业：基本面复苏短期趋弱 统计局数据：销售复苏趋弱 2023年1-5月，商品房销售额49787亿元，同比+8.4%，增幅较1-4月收窄0.4 个百分点；商品房销售面积46440万㎡，同比-0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在1-5月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比 +11.9%，销售面积同比+2.3%。我们认为，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。 2023年5月单月，商品房销售复苏趋弱，销售额10037亿元，环比+9%；销售面 积8804万㎡，环比+14%；销售均价1.1万元/㎡，环比-5%。虽然由于报告期数据与上年公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速，但对比近三年的单月绝对值，可观察到5月单月销售规模仍处于历史低位，仍有一定复苏空间；而销售均价则处于历史较高水平，主要是因为城市间冷热分化明显，销售均价结构性提升。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房单月销售面积（万㎡）图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：六月弱复苏态势不变 从新房维度，30城销售弱复苏态势不变。2023年6月27日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-45%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-51%、-41%、-47%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-31%、-51%、-36%。截至2023年6月 27日，30城商品房累计成交面积为7133万㎡，同比+1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+3%、-3%、+5%、-2%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+22%、-4%、-3%。 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 板块：6月跑赢沪深300指数1.0个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨0.8%，跑赢沪深300指数1.0个百分 点，在31个行业中排11名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高45.2%。 图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅图17：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图18：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 虽然地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。7月核心推荐保利发展、中国海外宏洋。 重点推荐 保利发展：增发预案已获证监会批复，销售复苏态势良好 近日，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，同意公司向特定对象发行股票的 注册申请。 2023年5月，公司实现签约面积262万平方米，同比增加7.8%；实现签约金额 408亿元，同比增加7.5%。2023年1-5月，公司实现签约面积1150万平方米，同比增加13.3%；实现签约金额1966亿元，同比增加23.5%，销售复苏态势良好。 中国海外宏洋：背靠央企错位竞争，估值极具性价比 公司背靠央企股东，第一大股东中国海外发展连续十年持股近40%，共享“中海地产”品牌。公司精耕下沉市场，2022年在18个城市的销售额位列当地Top3，接近已布局城市半数。公司权益比高把控力强，2022年销售额、新增土储地价、总土储建面权益比分别高达85%、82%、85%。公司估值在低位，当前PB仅0.41，2023动态PE仅3.4X，均位于国央企最低水平。 风险提示 1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 类别 级别 说明 股票投资评级 买入 股价表现优于市场指数20%以上 增持 股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配 行业指数表