上海土拍热度回升，政治局会议强调保交楼

投资要点 上海次轮土拍热度较首轮回升，国央企与地方平台仍为拿地主力。二轮集中供地共成交34宗含宅用地，总建面235万平方米，成交总金额780亿元，其中13宗地块触顶成交，无地块流拍，本轮土拍供应量略有下降，但地块质量显著提升，长宁、静安、杨浦、普陀四个核心城区均有地块出让，平均溢价率被抬升至4.5%，较首轮上涨1.5个百分点。拿地企业方面，国央企及地方平台公司拿地金额占比达95%，民企仅拿下4幅地块，保利、招商和华发表现较好，全口径拿地金额分别为178亿、165亿、115亿，建筑面积分别为42.8万平、48.1万平、29.5万平。 7月百强房企拿地同比下降，企业拿地集中于二线和长三角城市。中指院数据显示，1-7月百强房企拿地总金额8024亿元，同比下降55.6%，降幅环比缩小4.4pct，拿地总面积为8502万平，全口径新增货值2.3万亿元，同比下降58.1%。城市能级中，二线城市房企拿地占比超过60%。拿地面积前三的城市分别为杭州、上海、成都，主要位于长三角城市群。从权益口径来看，1-7月拿地金额位居前三的为华润置地、保利发展、滨江集团，拿地面积位居前三的为保利发展、华润置地、中国铁建。 7月重点32城累计销售面积（截至29日）同比-31%，环比-28%，11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。其中一线城市同比-5%，环比-11%； 二线城市同比-38%，环比-35%；三四线城市同比-29%，环比-19%。具体城市来看：1）一线城市同环比出现小幅下降，其中上海、深圳保持回暖，分别环比增长22%和13%，北京和广州则分别环比下降35%和42%；2）二线城市多数城市表现较差，呈现环比下降，其中仅武汉、成都表现亮眼，分别环比增加32%和18%；3）三四线城市整体下滑但表现各异，其中江阴、芜湖、宝鸡等城市出现环比上涨，云浮、江门等则环比降幅明显。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。 政治局会议强调，地方政府强化责任，保交楼、稳民生。7月28日，中共中央政治局召开会议，就扩大内需、保障民生、地产调控等热点问题进行部署。 此次会议延续了房住不炒的总基调，在此基础上提出要稳定房地产市场，并强调地方政府责任，会议指出，“因城施策用足、用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”结合4月会议提出的“守住不发生系统性风险的底线”、“优化商品房预售资金监管”，防范房地产市场风险，保交楼、稳民生、稳预期已成为政府工作重要内容。 投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 上海次轮土拍热度较首轮回升，国央企与地方平台仍为拿地主力。二轮集中供地共成交34宗含宅用地，总建面235万平方米，成交总金额780亿元，其中13宗地块触顶成交，无地块流拍，本轮土拍供应量略有下降，但地块质量显著提升，长宁、静安、杨浦、普陀四个核心城区均有地块出让，平均溢价率被抬升至4.5%，较首轮上涨1.5个百分点。拿地企业方面，国央企及地方平台公司拿地金额占比达95%，民企仅拿下4幅地块，保利、招商和华发表现较好，全口径拿地金额分别为178亿、165亿、115亿，建筑面积分别为42.8万平、48.1万平、29.5万平。 表1：上海各轮集中土拍热度对比 7月百强房企拿地同比下降，企业拿地集中于二线和长三角城市。中指院数据显示，1-7月百强房企拿地总金额8024亿元，同比下降55.6%，降幅环比缩小4.4pct，拿地总面积为8502万平，全口径新增货值2.3万亿元，同比下降58.1%。城市能级中，二线城市房企拿地占比超过60%。拿地面积前三的城市分别为杭州、上海、成都，主要位于长三角城市群。 从权益口径来看，1-7月拿地金额位居前三的为华润置地、保利发展、滨江集团，拿地面积位居前三的为保利发展、华润置地、中国铁建。 表2：权益拿地金额与面积TOP20 7月重点32城累计销售面积（截至29日）同比-31%，环比-28%，11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。其中一线城市同比-5%，环比-11%；二线城市同比-38%，环比-35%；三四线城市同比-29%，环比-19%。具体城市来看：1）一线城市同环比总体出现小幅下降，其中上海、深圳保持回暖，分别环比增长22%和13%，北京和广州则分别环比下降35%和42%；2）二线城市多数城市表现较差，呈现环比下降，其中仅武汉、成都表现亮眼，分别环比增加32%和18%；3）三四线城市整体下滑但表现各异，其中江阴、芜湖、宝鸡等城市出现环比上涨，云浮、江门等则环比降幅明显。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。 表3：全国重点城市7月累计（截至29日）成交情况（单位：平方米） 表4：11城二手房7月累计（截至29日）成交情况（单位：平方米） 政治局会议强调，地方政府强化责任，保交楼、稳民生。7月28日，中共中央政治局召开会议，就扩大内需、保障民生、地产调控等热点问题进行部署。此次会议延续了房住不炒的总基调，在此基础上提出要稳定房地产市场，并强调地方政府责任，会议指出，“因城施策用足、用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”结合4月会议提出的“守住不发生系统性风险的底线”、“优化商品房预售资金监管”，防范房地产市场风险，保交楼、稳民生、稳预期已成为政府工作重要内容。 表5：政治局会议内容对比 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数下跌0.51%、沪深300指数下跌1.61%，创业板指下跌2.44%，万得全A上周交易额4.59万亿，环比下跌6.97%。从板块表现来看，房地产、汽车、机械设备和家用电器表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨2.85%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.43%，在所有申万一级行业中相对排名10/28。 上周申万地产板块交易额1131.77亿，环比上涨36.29%。 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周阳光城、ST爱旭、皇庭国际、嘉凯城和招商蛇口等个股涨幅居前。顺发恒业、广宇发展、国创发展、万通地产等个股跌幅显著。 图3：上周阳光城、ST爱旭、皇庭国际等个股涨幅显著 图4：上周顺发恒业、广宇发展、国创发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、保利地产、万科A、阳光城、广宇发展等排在行业前列，成交额均超56亿。其中，ST爱旭和保利地产交易额合计149.6亿，占板块交易额比重为12.3%，与上周相比略有下降。从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、ST爱旭、同达创业等涨幅居前，上涨个股个数占比39.4%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为39.4% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有16只股票上涨，旭辉控股集团、越秀地产、富力地产、建业地产上涨明显，而太阳城集团、佳源国际控股、德信中国、弘阳地产、丰盛控股等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、太阳城集团、绿城中国、建发国际集团、中国海外发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、长实集团均超过8亿（人民币）。 图7：上周表现强势的港股通内房股 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有7只股票上涨，新大正、金科服务、中海物业、雅生活服务涨幅明显，而正荣服务、碧桂园服务、时代邻里位居跌幅前列。年初以来，滨江服务、新大正个股涨幅明显。上周从成交金额来看，碧桂园服务、华润万象生活、永升生活服务、世茂服务、融创服务控股均超过3亿（人民币）。 图9：上周表现强势的物业股 图10：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月25日，浙江丽水发布政策，CD类和E类博士高层次人才家庭为双缴存职工的，首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最高限额在70万元的基础上浮60%。二次申请住房公积金贷款或购买二套自住住房的，贷款最高限额在50万元的基础上浮60%。 （澎湃新闻） 7月25日，四川泸州发布政策，缴存职工家庭购买首套普通自住房，所购住房为新建住房的，最低首付款比例由30%降至20%；所购住房为再交易房的，最低首付款比例由40%降至30%。缴存职工家庭购买改善性普通自住房，所购住房为新建住房的，最低首付款比例由50%降至30%；所购住房为再交易房的，最低首付款比例由50%降至40%。（观点网）7月25日，南京高淳发布政策，在高淳区购买新建商品住房（不含二手商品住房）并网签备案的购房者，后期取得《不动产权证书》后，凭契税发票可给予购房合同价格（不含税）1%补贴。（财经网） 7月25日，统计局发布数据，1-6月福建省商品房销售面积3280.22万平方米，同比下降10.3%。其中，住宅销售面积2429.67万平方米，下降19.8%。1-6月商品房销售额3491.10亿元，下降22.0%。其中，住宅销售额2880.21亿元，下降26.8%。（金融界） 7月25日，广东肇庆发布政策，申请公积金贷款所购房屋为家庭首套自住住房且首次使用公积金贷款的，个人最高贷款额度提高2万元，家庭（含二人以上）最高贷款额度提高4万元。（澎湃新闻） 7月26日，浙江舟山发布政策，在本市范围内购买90平方米以下（含90平方米）的新建商品住宅、二手住宅，给予已缴契税80%的补贴；购买90平方米以上的，给予已缴契税60%的补贴；单套补贴最高不超过3万元。（财经网） 7月26日，韶关曲江发布政策，符合住房公积金贷款条件，购买首套住房或第二套改善型住房，购房人公积金缴存地和所购房产面积均不设限制，最低首付款比例均为20%。（财经网） 7月27日，上海第二批集中供地第三日，位于杨浦区、松江区和青浦区的6宗地块全部溢价成交，总出让金127.8亿元。其中，位于青浦区徐泾镇和朱家角镇的两宗地块触及中止价，进入“一次报价”阶段。从当日成交情况来看，国资仍是拿地的主力军。（澎湃新闻） 7月27日，克而瑞发布数据，１5个重点监测城市本周二手房成交面积为157.4万平方米，环比回落4%，但同比涨幅扩大至15%。具体来看，本周一线城市北京、深圳环比小幅回调；二三线城市中除南京、佛山、资阳和青岛环比正增外，其余城市均有不同幅度的回调。 （和讯） 7月28日，北京2022住房公积金年度住房公积金缴存基数上限为31884元。相比2021住房公积金年度住房公积金缴存基数上限28221元，提高了3663元。如按照12%的缴存比例，最高每月可缴存7652元。（中新网） 7月28日，上海第二批集中供地收官，本次共出让涉宅用地34宗（含2宗城中村改造项目用地），全部成交，其中12宗底价成交，13宗达到中止价进入“一次报价”阶段，共收获土地出让金780亿元。（中证网） 7月29日，东莞第三批集中供地正式挂牌，共涉及7宗地块，其中限购区松山湖(2宗)、东城、南城贡献4宗，非限购区的石碣、石龙以及厚街各挂出一宗，总占地面积约30.1万㎡，起拍总价约133亿元。（中房网） 7月29日，扬州第二批集中供地收官，共推出13宗地块，其中9宗为住宅用地，占地块总供应量的七成，9宗地块总出让面积约28.69万平方米，总成交额30.94亿元。（澎湃新闻） 7月29日，中指研究院发布数据，2022年1-7月百强房