上海土拍零距离（16/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地

7月28日，上海完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式与今年首轮一致，全部挂牌出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后的竞拍规则基本不变，除2宗城中村旧改地块通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取一次书面报价的方式确定竞得人。拿地后，本轮土拍中除长宁区新泾镇地块需配建8%的保障性住房外，其余均需配建5%的保障性住房。 ■上海本轮土拍平均溢价率有所改善，底价成交率明显降低，土拍热度回升。上海2022年二轮土拍合计推地34宗，推地数量与今年首轮的36宗基本持平；无地块流拍、撤销，成交34宗，成交金额780.0亿，平均溢价率4.0%，较去年第二、三轮及今年首轮的3.2%、2.9%、3.5%有所改善，底价成交率35.3%，较今年首轮的52.8%明显降低，本轮土拍热度回升。横向对比，在已完成二 轮土拍的15城中，上海广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率高于16城平均水平3.1%。从区位来看，上海本轮土拍地块质量较高，中心城区供地数 量较今年首轮有所上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地8宗，占比38.1%；青浦区、浦东新区、嘉定区均推地5宗，为本轮供地主力，闵行区推地4宗，其余4区推地数量均在1-3宗之间。热门地块竞争激烈，共有13宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，其中闵行浦锦地块触发随机值，集中于长宁区、普陀区、嘉定区及浦东和青浦的核心区域地块；杨浦区江浦地块、金山区亭林镇分别以7.8%、4.9%的溢价率成交，7宗地小幅溢价成交；共12宗地底价成交，2宗为浦东新区的城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区等相对较偏的地块，浦东新区航头地块、杨浦区江浦地块、闵行区吴泾镇地块因起拍金额较大也均底价成交，起拍金额均在30亿以上。 ■主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱。国企全口径拿地金额601.5亿，拿地金额占比77.1%，高于去年三轮和今年首轮的50.7%、39.0%、48.2%、75.0%。主流国企积极拿地，多以联合拿地的方式参与拿地，保利发展178.1亿拍得5宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，招商蛇口164.8亿拍得5宗地，华发股份115.2亿拍得4宗地，越秀集团和象屿地产分别以95.2亿、70.8亿各拍得2宗地，中国金茂、联发集团、金地集团、建发股份分别拿地35.3亿、21.1亿、16.0亿、9.7亿；陆家嘴集团79.4亿拍得2宗地，上海大众房地产、悦达地产等也均有拿地。民企拿地占比下降，全口径拿地金额74.8亿，拿地金额占比9.6%，较今年首轮的28.0%明显降低。以当地民企为主，上海国昌房地产、上海恒文投资、上海博蔚臵业分别拿地11.7亿、9.1亿、3.7亿，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地金额占比仍较高，全口径金额 153.8亿，拿地金额占比19.7%，略高于今年首轮的17.7%。上海城建55.4亿 拍得1宗地，上海城投、奉发集团等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 上海土拍零距离（16/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地 2022年07月30日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 无锡土拍零距离（15/22）： 二拍热度一般，未见主流房2022-07-29 企拿地 解码煤炭行业（七）：煤企转 2022-07-28 型之煤化工业务布局 社融或升至10.9%，PPI回落 而CPI延续回升——7月经2022-07-27济金融数据展望 金融资源盘点与省内城投支2022-07-26 持（1）：湖南篇 2022年以来城投整合有哪些2022-07-25变化？城投整合系列二 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度回升，核心地块竞争激烈3 3.主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱5 图表目录 图1：上海2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：平均溢价率小幅提升（%）3 图3：上海广义流拍率为16城最低水平（%）4 图4：上海平均溢价率高于16城平均水平（%）4 图5：主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱（%）6 表1：上海本轮土拍拿地规则基本不变3 表2：上海2022年二轮土拍明细（元/方，万元）4 7月28日，上海完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式与今年首轮一致，全部挂牌出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后的竞拍规则基本不变，除2宗城中村旧改地块通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取一次书面报价的方式确定竞得人。拿地后，本轮土拍中除长宁区新泾 镇地块需配建8%的保障性住房外，其余均需配建5%的保障性住房。 表1：上海本轮土拍拿地规则基本不变 拿地前 参与资格保证金 地块限价 拿地中 达到限价后竞拍规则 拿地后 土拍批次 房价要求 其他要求 21年三轮 22年首轮 限马甲；严控购地资金来 20% 5%-9% 5%-10% 一次性报价最接近均价者得 销售指导价- 源 近均价者得;摇号 2022年二轮7%-10%一次性报价最接 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，核心地块竞争激烈 上海本轮土拍平均溢价率有所改善，底价成交率明显降低，土拍热度回升。上海2022年二轮土拍合计推地34宗，推地数量与今年首轮的36宗基本持平；无地块流拍、撤销，成交 34宗，成交金额780.0亿，平均溢价率4.0%，较去年第二、三轮及今年首轮的3.2%、2.9%、 3.5%有所改善，底价成交率35.3%，较今年首轮的52.8%明显降低，本轮土拍热度回升。横向对比，在已完成二轮土拍的15城中，上海广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率高于16城平均水平3.1%。 图1：上海2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：平均溢价率小幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 401,000 35 30800 25600 20 15400 10200 5 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 图3：上海广义流拍率为16城最低水平（%）图4：上海平均溢价率高于16城平均水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 16 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 16 0% 广武合北福长厦苏南青成无重厦宁上城州汉肥京州沙门州京岛都锡庆门波海平 均 北宁合上杭城京波肥海州平 均 成福广厦苏都州州门州 南长重武青无京沙庆汉岛锡 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 核心地块竞争激烈。整体来看，上海本轮土拍地块质量较高，中心城区1供地数量较今年首轮有所上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地8宗，占比38.1%；青浦区、浦东新区、嘉定区均推地5宗，为本轮供地主力，闵行区推地4宗，其余4区推地数量均在1-3宗之间。热门 地块竞争激烈，共有13宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，其中闵行浦锦地块触发随机值，集中于长宁区、普陀区、嘉定区及浦东和青浦的核心区域地块；杨浦区江浦地块、金山区亭林镇分别以7.8%、4.9%的溢价率成交，7宗地小幅溢价成交；共12宗地底价成交，2宗为浦东新区的城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区等相对较偏的地块，浦东新区航头地块、杨浦区江浦地块、闵行区吴泾镇地块因起拍金额较大也均底价成交，起拍金额均在30亿以上。 表2：上海2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区宗地代码成交状态起拍楼面价 成交楼 面价 溢价率成交价 格 拿地企业毛坯限价 嘉定区嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆南社区触发一次性书23500.1 25804.3 9.8%474290 保利发展&越秀集团49800 长宁区长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地触发一次性书91075.2 99886.6 9.7%276260 上海城投163000 浦东新区浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706触发一次性书34220.0 37451.7 9.4%476950 陆家嘴集团64000 嘉定区嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区触发一次性书23500.0 25706.0 9.4%160074 上海西郊庄园&金地集49800 JDC1-2301单元23-01、29-01地块面报价 块面报价 单元C06-03地块面报价 JD010801单元50-08地块 浦东新区浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块 嘉定区嘉定区嘉定新城远香湖中央活动区 F18B-05地块 嘉定区嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元 （复华园区）02-01地块 面报价 37253.5 40739.2 9.4% 448860 团 华发股份 70620 23500.1 25672.3 9.2% 149010 南昌市政公用&招商蛇口 49800 20500.1 22363.8 9.1% 124195 上海大众房地产 43700 31400.0 34224.7 9.0% 448430 南昌市政公用&招商蛇口 64000 19000.0 20694.3 8.9% 142300 上海纺织 45200 43448.7 47321.5 8.9% 352880 中国金茂 83000 18100.2 19678.4 8.7% 91470 上海恒文投资 42000 46609.2 50652.9 8.7% 290640 华发股份 82500 触发一次性书面报价 触发一次性书 面报价 触发一次性书面报价 青浦区青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块触发一次性书 面报价 嘉定区嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0802 单元83-07地块 普陀区普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元） 026-01地块 触发一次性书面报价 触发一次性书 面报价 青浦区青浦区朱家角镇珠湖路西侧D01-09地块触发一次性书 面报价 闵行区闵行区七宝镇古美北社区S110501单元触发一次性书 1中心城区：黄浦区、徐汇区、长宁区、杨浦区、虹口区、普陀区、静安区 19-01、20-01地块面报价 闵行区闵行区浦锦街道MHP0-1302单元15-01触发一次性书 37846.8 40875.4 8.0% 96500 建发股份&华发股份 68000 地块面报价 区S-09地块（大桥街道113溢价成交57000.061446.97.8%276355上海建工&保利发展115000 街坊） 镇亭林大型居住社区26-02溢价成交6470.16789.64.9%34002华纺房地产22500 地块 桥沪青平公路北侧45-12、溢价成交30129.330564.41.4%386000象屿地产&招商蛇口62000 45-14地块 12-1101单元08-04地块溢价成交30050.030435.41.3%315906华发股份65696 北社区C060202单元B2-18溢价成交65185.565957.01.2%342000保利发展&新世界房地105200 杨浦区杨浦区江浦社金山区金山区亭林 青浦区青浦区西虹 地块 普陀区普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）溢价成交 39031.9 39435.7