政治局会议强调稳定，上海二轮土拍热度较高

周度观点： 政治局会议强调稳定房地产市场：7月28日，中共中央政治局召开会议，会议指出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 本次会议将“稳定房地产市场”提至最前，体现了在销售持续下行背景下，稳是第一要义；支持刚改需求下，各地限购、限售、限价等放松政策有望持续推出。此外，会议提出“压实地方政府责任”，并首次提到“保交楼”；参考郑州方案，我们认为地方政府有望于金融机构、房企共同出台纾困政策，从而扭转消费者预期。 上海结束二轮集中供地：7月28日，上海第二批次集中供地结束，34宗涉宅用地全部成交，其中12宗底价成交，13宗达到中止价进入“一次报价”阶段，整体溢价率为4.49%，环比首轮的3.32%提高1.17pct。 截至7月29日，16个城市已完成二轮集中供地，3个城市发布了挂牌公告，3个城市未挂牌。受益于上海销售市场回暖，上海二轮土拍拿地热度回升。从拿地企业来看，保利发展、招商蛇口及华发股份分别为拿地数量前三，央国企仍为拿地主力； 此外，由于上海前两轮土拍时间间隔较短，联合体形式拿地增多。 我们认为，此次政治局会议释放了“稳”的积极信号，有利于市场信息的恢复，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（07.23-07.29）：重点监测33城合计成交面积354.2万㎡，环比上周增长8.5%；2022年累计成交9728.7万㎡，累计同比下降40.3%。其中，一线城市成交70.0万㎡，环比上周下降14.3%，2022年累计成交1783.8万㎡，累计同比下降30.0%；二线城市成交192.7万㎡，环比上周增长18.9%，2022年累计成交4975. 8万㎡，累计同比下降31.9%；三线城市成交91.5万㎡，环比上周增长10.9%，2 022年累计成交2969.1万㎡，累计同比下降54.0%。 土地供应（07.18-07.24）：百城土地宅地供应规划建筑面积618万㎡，2022年累计供应规划建面28036万㎡，累计同比下降46.3%，供求比1.30。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2944元/㎡，近四周平均挂牌均价6324元/㎡，环比下降4.3%，同比增长30.8%。 土地成交（07.18-07.24）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积848万方，2022年累计成交21520万㎡，累计同比下降53.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6122元/㎡，环比下降30.6%，同比增长32.9%，整体溢价率为2.5%，2022年平均楼面价6012元/㎡，同比增长4.8%，溢价率3.8%，较去年同期增长13.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（07.23-07.29） 重点监测33城合计成交面积354.2万㎡，环比上周增长8.5%；2022年累计成交9728.7万㎡，累计同比下降40.3%。其中，一线城市成交70.0万㎡，环比上周下降14.3%，2022年累计成交1783.8万㎡，累计同比下降30.0%；二线城市成交192.7万㎡，环比上周增长18.9%，2022年累计成交4975.8万㎡，累计同比下降31.9%；三线城市成交91.5万㎡，环比上周增长10.9%，2022年累计成交2969.1万㎡，累计同比下降54.0%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（07.18-07.24） 百城土地宅地供应规划建筑面积618万㎡，2022年累计供应规划建面28036万㎡，累计同比下降46.3%，供求比1.30。其中，一线城市无土地供应；二线城市供应规划建筑面积184万方，今年累计供应11381万㎡，累计同比下降43.4%，累计供求比1.28；三四线城市供应规划建筑面积434万方，今年累计供应14894万㎡，累计同比下降49.5%，累计供求比1.31。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2944元/㎡，近四周平均挂牌均价6324元/㎡，环比下降4.3%，同比增长30.8%。其中，一线城市无挂牌均价；二线城市供应土地挂牌楼面价3147元/㎡，近四周平均起拍楼面价4027元/㎡，环比下降3.6%，同比下降24.3%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2858元/㎡，近四周平均起拍楼面价2797元/㎡，环比下降22.0%，同比下降26.0%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（07.18-07.24） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积848万方，2022年累计成交21520万㎡，累计同比下降53.7%。其中，一线城市成交建筑面积73万㎡，今年累计成交1231万㎡，累计同比下降53.6%；二线城市成交建筑面积104万㎡，今年累计成交8889万㎡，累计同比下降50.6%；三四线城市成交建筑面积671万㎡，今年累计成交11395万㎡，累计同比下降56.0%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6122元/㎡，环比下降30.6%，同比增长32.9%，整体溢价率为2.5%，2022年平均楼面价6012元/㎡，同比增长4.8%，溢价率3.8%，较去年同期增长13.9个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为21299元/㎡，整体溢价率为7.5%，2022年平均楼面价20799元/㎡，同比增长30.5%，溢价率4.7%，较去年同期溢价率下降4.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为1941元/㎡，整体溢价率为1.1%，2022年平均楼面价7198元/㎡，同比增长12.6%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为5111元/㎡，整体溢价率为0.4%，2022年平均楼面价3490元/㎡，同比下降17.6%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降19.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。