房地产开发行业2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年12月01日 2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地 上海最新一轮土拍热度回升。本周上海第七批次供地收官，此次出让的10宗地块中，7宗地以溢价成交，3宗底价成交，出让金额合计304亿元（不含联合出让商办用地），平均溢价率20%。相较于六批次，本轮土拍热度 增持（维持） 行业走势 明显提升，创下今年以来上海土拍平均溢价率新高。我们认为，上海土拍 热度回升，主要由于上海市场基本面优异，以及接近年末头部房企加紧于房地产开发沪深300 上海补货的策略。短时间内这样的热度恐难出现在其他大部分城市上，全 国范围看中短期内土地市场低迷是较为确定的事件。 配售型保障性住房项目正加速落地。据自然资源部，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，目前已落实到全部270宗土地。其中， 35个试点城市首批、第二批合计建设住房14.93万套。30个扩围城市建 设任务涉及可建住房2.3万套。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300指数1.76个百分点，在31个申万一级行业排名第12名。 新房：本周因武汉网签数量明显增长，导致样本整体出现同环比较大增长。 30% 16% 2% -12% -26% -40% 2023-112024-032024-072024-11 作者 本周30个城市新房成交面积为377.5万平方米，环比提升43.2%，同 比提升40.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为87.0万方，环比 +2.6%，同比+34.5%；样本二线城市为202.4万方，环比+58.2%，同比 +43.9%；样本三线城市为88.1万方，环比+72.7%，同比+37.8%。本周武汉单周成交78.9万方，环比增长166.1%，同比增长305.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计136.3万方，环比增长 13.4%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 61.9万方，环比21.2%；样本二线城市为47.4万方，环比3.4%；样本三 线城市为27.0万方，环比15.8%。 信用债：本周（11.25-12.1）共发行房企信用债20只，环比减少2只；发 行规模共计171.41亿元，环比增加1.76亿元，总偿还量155.75亿元， 环比增加72.88亿元，净融资额为15.66亿元，环比减少71.11亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（35.9%）、3-5年（34.2%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，现在尚在途 中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准》2024-11-24 2、《房地产开发：2024W46：本周新房成交同比+7.9%， 10月主要城市房价跌幅有所收窄》2024-11-17 3、《房地产开发：2024W45：本周新房成交同比 +27.4%，增加10万亿地方化债资源》2024-11-10 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况12 5.本周政策回顾14 6.投资建议16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表14：30城周度成交面积跟踪9 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比10 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比10 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比10 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比10 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪11 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额12 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分12 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分12 图表24：本周房企债券发行以期限划分12 图表25：本周房企融资汇总（11.25-12.1）13 图表26：中央政策及消息（11.24-11.30）14 图表27：地方性政策及消息（11.24-11.30）15 1.上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地 上海最新一轮土拍热度回升。本周上海第七批次供地收官，此次出让的10宗地块中，7宗地以溢价成交，3宗底价成交，出让金额合计304亿元（不含联合出让商办用地），平 均溢价率20%。相较于六批次，本轮土拍热度明显提升，创下今年以来上海土拍平均溢价率新高。具体看，溢价率最高的是浦东杨思地块，经过超200轮竞价，最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得，成交楼板价7.4万元/平方米。我们认为，上海土拍热度回升，主要由于上海市场基本面优异，以及接近年末头部房企加紧于上海补货的策略。短时间内这样的热度恐难出现在其他大部分城市上，全国范围看中短期内土地市场低迷是较为确定的事件。 配售型保障性住房项目正加速落地。据自然资源部，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，目前已落实到全部270宗土地。其中，35个试点城市首批建设任务 涉及土地面积约7258亩，第二批约3169亩，合计建设住房14.93万套。30个扩围城 市建设任务涉及土地面积约2723亩、可建住房2.3万套。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300指数1.76个百分点，在31个申万一级行业排名第12名。本周上涨个股共95支，较上周增长48支，下跌股数为21支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为祥源文化、南国置业、城投控股、ST新梅、凤凰股份，涨幅分别为21.7%、14.9%、14.5%、14.1%、13.7%。跌幅前�为大千生态、*ST松江、万通地产、合肥城建、苏州高新，跌幅分别为-25.8%、-22.9%、-21.0%、 -14.9%、-14.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨31支，较上周增长25支，涨幅位居前�的为时代中国控股、招商蛇口、金地集团、龙光地产、正荣地产，涨幅分别为41.7%、11.9%、9.4%、9.2%、8.3%。跌幅前�为建业地产、富力地产、中国奥园、佳兆业、绿景中国地产，跌幅分别为-12.6%、-7.8%、-7.1%、-5.2%、-5.0%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 3.08% 纺商轻社传美综织贸工会媒容合服零制服护 饰售造务理 计建机农房算筑械林地机材设牧产料备渔 医食非电环国银药品银子保防行生饮金军 物料融工 电基钢交通力础铁通信设化运 备工输 建石汽筑油车装石 饰化 家煤公有用炭用色电事金 器业属 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 房地产（申万）沪深300 11/2211/2511/2611/2711/2811/29 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600576.SH 祥源文化 21.7% 18.6% 6.27 7.63 002305.SZ 南国置业 14.9% 11.8% 2.08 2.39 600649.SH 城投控股 14.5% 11.4% 4.56 5.22 600732.SH ST新梅 14.1% 11.0% 13.98 15.95 600716.SH 凤凰股份 13.7% 10.6% 3.36 3.82 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 603955.SH 大千生态 -25.8% -28.9% 32.00 23.74 600225.SH *ST松江 -22.9% -25.9% 1.40 1.08 600246.SH 万通地产 -21.0% -24.1% 11.99 9.47 002208.SZ 合肥城建 -14.9% -18.0% 9.84 8.37 600736.SH 苏州高新 -14.5% -17.6% 7.24 6.19 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 时招金龙正旭大滨世融融华中中我金雅保新绿华绿越世万华远龙中建中阳中泰荣佳中碧蓝禹美华金绿佳中富建 A 代商地光荣辉悦江茂创信侨国梁爱地居利城城发地秀联科润洋湖国发国光南禾盛源国桂光洲的夏科景兆国力业 A 中蛇集地地控城集集中中城金控我商乐地控中股控地行置集集海国铁城建集发集恒园发集置幸股中业奥地地 国口团产产股 团团国国 茂股家置集产股国份股产 地团团外际建 设团展团大 展团业福份国 园产产 控集团发集地 股团展团产 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重