房地产行业周观点：央行总部强调保持房地产信贷投放平稳有序

周度观点： 两部门支持房地产信贷平稳有序投放：5月25日，央行上海总部、上海银保监局召开上海主要金融机构货币信贷工作座谈会。会议强调要准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房地产开发企业、建筑施工企业的合理融资需求，更好满足刚需和改善性住房需求。 座谈会传达了信贷端从供需两侧支持行业健康发展的信号。供给端，融资支持政策利于缓解房企流动性压力，增强企业拿地意愿；需求端，按揭贷款的有序投放，能够满足消费者合理的购房需求。 两地完成二轮集中供地：1）5月27日，福州完成2022年第二批次集中供地，19宗地块中16宗地块成交，3宗地块触顶摇号，平均溢价率2%；2）5月26日，厦门2022年第二批集中供地收官，10宗商住用地中5宗底价成交，3宗低溢价成交，1宗触顶摇号，平均溢价率1.4%。 与首轮集中供地相比，福州和厦门二轮溢价率分别约下降2pct和5pct。虽然厦门土拍降温部分受供应结构影响；但福州地块质量较高，且两地供应地块的利润空间均较为充裕。土拍政策及地块质量优化背景下，福州、厦门两地土拍热度下降，反应了销售市场改善是提高房企拿地积极性的关键。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，在疫情陆续出现好转，抑制企业推盘的不利因素逐渐消除的过程中，伴随政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）最大受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（05.21-05.27）：重点监测33城合计成交面积286.7万㎡，环比上周增长2.6%；2022年累计成交6048.8万㎡，累计同比下降46.5%。其中，一线城市成交34.2万㎡，环比上周增长5.8%，2022年累计成交1054.8万㎡，累计同比下降40. 7%；二线城市成交160.9万㎡，环比上周增长7.6%，2022年累计成交3052.4万㎡，累计同比下降37.0%；三线城市成交91.6万㎡，环比上周下降6.3%，2022年累计成交1941.7万㎡，累计同比下降58.6%。 土地供应（05.16-05.22）：百城土地宅地供应规划建筑面积537万㎡，2022年累计供应规划建面15986万㎡，累计同比下降57.7%，供求比1.30。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3184元/㎡，近四周平均挂牌均价4858元/㎡，环比下降23.1%，同比增长0.5%。 土地成交（05.16-05.22）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积261万方，2022年累计成交12304万㎡，累计同比下降60.8%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3728元/㎡，环比下降38.9%，同比下降50.7%，整体溢价率为2%，2022年平均楼面价5395元/㎡，同比下降6.5%，溢价率4%，较去年同期下降16个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（05.21-05.27） 重点监测33城合计成交面积286.7万㎡，环比上周增长2.6%；2022年累计成交6048.8万㎡，累计同比下降46.5%。其中，一线城市成交34.2万㎡，环比上周增长5.8%，2022年累计成交1054.8万㎡，累计同比下降40.7%；二线城市成交160.9万㎡，环比上周增长7.6%，2022年累计成交3052.4万㎡，累计同比下降37.0%；三线城市成交91.6万㎡，环比上周下降6.3%，2022年累计成交1941.7万㎡，累计同比下降58.6%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（05.16-05.22） 百城土地宅地供应规划建筑面积537万㎡，2022年累计供应规划建面15986万㎡，累计同比下降57.7%，供求比1.30。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积288万方，今年累计供应6316万㎡，累计同比下降59.3%，累计供求比1.32；三四线城市供应规划建筑面积249万方，今年累计供应8470万㎡，累计同比下降57.6%，累计供求比1.22。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3184元/㎡，近四周平均挂牌均价4858元/㎡，环比下降23.1%，同比增长0.5%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价1975元/㎡，近四周平均起拍楼面价6422元/㎡，环比下降5.3%，同比增长27.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3523元/㎡，近四周平均起拍楼面价3355元/㎡，环比增长8.6%，同比下降5.8%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（05.16-05.22） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积261万方，2022年累计成交12304万㎡，累计同比下降60.8%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积147万㎡，今年累计成交4771万㎡，累计同比下降60.6%； 三四线城市成交建筑面积114万㎡，今年累计成交6949万㎡，累计同比下降59.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3728元/㎡，环比下降38.9%，同比下降50.7%，整体溢价率为2%，2022年平均楼面价5395元/㎡，同比下降6.5%，溢价率4%，较去年同期下降16个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为4856元/㎡，整体溢价率为2.4%，2022年平均楼面价7061元/㎡，同比增长7.8%，溢价率4.6%，较去年同期溢价率下降13.7个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2279元/㎡，整体溢价率为1.1%，2022年平均楼面价3164元/㎡，同比下降23.6%，溢价率2.4%，较去年同期溢价率下降24.6个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。