房地产行业周观点：国常会强调保持流动性合理充裕

周度观点： 三地公布全年年供地计划：1）4月6日，福州公布2022年计划供应城区住宅用地357.89公顷，租赁住房用地25公顷；2）4月6日，杭州公告2022年计划供应住宅用地计1103.55公顷，其中保障性租赁住房128.4公顷；3）4月3日，武汉公布2022年计划供应住宅用地15102亩，租赁住房供地规模346亩。 三个省会城市宅地供应中均包含了部分租赁住房用地。福州、杭州和武汉分别位于供不应求的华南、华东和华中地区，保障性租赁住房作为商品住宅的补充，可增加住房供应的多元化，缓解供应不足压力；另一方面，保障性租赁住房有利于盘活市场存量住房，利好提前布局代建业务及城市更新业务的优质房企。 国常会强调保持流动性合理充裕：4月6日，国务院常务会议指出，要加大稳健的货币政策实施力度，保持流动性合理充裕。研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务。 销售持续下行背景下，国务院强调货币政策的稳健性，释放了积极信号，有助于满足购房者合理的住房需求。我们认为，为实现全市场景气度底部反转，货币端5年期LPR有进一步下调空间。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（04.02-04.08）：重点监测33城合计成交面积180.3万㎡，环比上周下降43.2%；2022年累计成交4235.8万㎡，累计同比下降41.8%。其中，一线城市成交24万㎡，环比上周下降32.6%，2022年累计成交811.8万㎡，累计同比下降3 3.2%；二线城市成交108.5万㎡，环比上周下降42.6%，2022年累计成交2094.5万㎡，累计同比下降29%；三线城市成交47.9万㎡，环比上周下降48.6%，2022年累计成交1329.5万㎡，累计同比下降57.3%。 土地供应（03.28-04.03）：百城土地宅地供应规划建筑面积1161万㎡，2022年累计供应规划建面10468万㎡，累计同比下降49%，供求比1.63。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价8985元/㎡，近四周平均挂牌均价7686元/㎡，环比增长11.2%，同比增长19.4%。 土地成交（03.28-04.03）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积347万方，2022年累计成交6428万㎡，累计同比下降66.1%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6581元/㎡，环比下降0.1%，同比增长85.3%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价4263元/㎡，同比下降7.8%，溢价率3.4%，较去年同期下降14.5个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（04.02-04.08） 重点监测33城合计成交面积180.3万㎡，环比上周下降43.2%；2022年累计成交4235.8万㎡，累计同比下降41.8%。其中，一线城市成交24万㎡，环比上周下降32.6%，2022年累计成交811.8万㎡，累计同比下降33.2%；二线城市成交108.5万㎡，环比上周下降42.6%，2022年累计成交2094.5万㎡，累计同比下降29%；三线城市成交47.9万㎡，环比上周下降48.6%，2022年累计成交1329.5万㎡，累计同比下降57.3%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（03.28-04.03） 百城土地宅地供应规划建筑面积1161万㎡，2022年累计供应规划建面10468万㎡，累计同比下降49%，供求比1.63。其中，一线城市供应规划建筑面积405万方，今年累计供应1025万㎡，累计同比下降37.4%，累计供求比5.31；二线城市供应规划建筑面积293万方，今年累计供应3978万㎡，累计同比下降41.1%，累计供求比1.87；三四线城市供应规划建筑面积463万方，今年累计供应5464万㎡，累计同比下降55%，累计供求比1.33。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价8985元/㎡，近四周平均挂牌均价7686元/㎡，环比增长11.2%，同比增长19.4%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价13073元/㎡，近四周平均起拍楼面价13073元/㎡，同比下降18.7%；二线城市供应土地挂牌楼面价8345元/㎡，近四周平均起拍楼面价9359元/㎡，环比下降2.9%，同比增长470.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价5685元/㎡，近四周平均起拍楼面价4398元/㎡，环比增长21.4%，同比下降2.8%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（03.28-04.03） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积347万方，2022年累计成交6428万㎡，累计同比下降66.1%。其中，一线城市成交建筑面积21万㎡，今年累计成交193万㎡，累计同比下降77.2%；二线城市成交建筑面积159万㎡，今年累计成交2128万㎡，累计同比下降66.8%；三四线城市成交建筑面积168万㎡，今年累计成交4107万㎡，累计同比下降64.8%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6581元/㎡，环比下降0.1%，同比增长85.3%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价4263元/㎡，同比下降7.8%，溢价率3.4%，较去年同期下降14.5个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为21261元/㎡，整体溢价率为0%，2022年平均楼面价28127元/㎡，同比增长87.6%，溢价率4.4%，较去年同期溢价率下降6.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为8661元/㎡，整体溢价率为1.9%，2022年平均楼面价4668元/㎡，同比下降12.1%，溢价率4%，较去年同期溢价率下降8.8个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2798元/㎡，整体溢价率为1.8%，2022年平均楼面价2931元/㎡，同比下降16.1%，溢价率2.4%，较去年同期溢价率下降22.5个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。