房地产行业周观点：央行强调因城施策实施好差别化住房信贷政策

周度观点： 央行提出实施好差别化住房信贷政策：8月1日，央行召开2022年下半年工作会议，强调稳妥化解重点领域风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。 央行会议体现了政策的一致性和连贯性。我们认为，为了稳定房地产行业发展，需求端，各地区会结合当地实际情况，合理确定最低首付比例、公积金贷款最高额度等要求；另一方面，长端LPR有望进一步下降，以满足消费者刚需及改善购房需求。 供给端，支持房企的合理融资需求，有利于缓解企业流动性压力，降低交付风险。 上海银保监局强调保持房地产融资平稳有序：8月4日，上海银保监局召开2022年年中工作推进会，提出坚持“房住不炒”定位，保持房地产融资平稳有序，有效满足刚性和改善性住房需求，加大对长租房市场和保障性住房建设的金融支持力度。 支持上海市做好“保交楼”工作。 我们认为，在保交楼、保民生的政策基调下，上海市对出现项目的纾困可以借鉴郑州等城市的模式。对资可抵债的项目，政府对接央国企及金融机构，以收并购的方式接受项目；对资不抵债的项目，进行破产重组；对销售不畅、回款困难的项目，政府组织专项贷款，调整为“保障性租赁住房”的模式，增加市场的多样化供给。 我们认为，央行及银保监会都强调了做好重点领域风险化解，加大对房地产行业的金融支持力度，有利于市场信心的恢复，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（07.30-08.05）：重点监测33城合计成交面积322.1万㎡，环比上周下降9.6%；2022年累计成交10052.9万㎡，累计同比下降39.9%。其中，一线城市成交72.9万㎡，环比上周增长4.0%，2022年累计成交1856.7万㎡，累计同比下降29.2%；二线城市成交168.1万㎡，环比上周下降12.7%，2022年累计成交51 43.9万㎡，累计同比下降31.4%；三线城市成交81.8万㎡，环比上周下降13.3%，2022年累计成交3052.3万㎡，累计同比下降53.9%。 土地供应（07.25-07.31）：百城土地宅地供应规划建筑面积1260万㎡，2022年累计供应规划建面29469万㎡，累计同比下降46.7%，供求比1.31。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4199元/㎡，近四周平均挂牌均价4941元/㎡，环比下降22.6%，同比下降17.3%。 土地成交（07.25-07.31）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积926万方，2022年累计成交22574万㎡，累计同比下降52.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为10756元/㎡，环比增长67.1%，同比增长247.5%，整体溢价率为4.1%，2022年平均楼面价6221元/㎡，同比增长9.6%，溢价率3.8%，较去年同期下降13.8个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（07.30-08.05） 重点监测33城合计成交面积322.1万㎡，环比上周下降9.6%；2022年累计成交10052.9万㎡，累计同比下降39.9%。其中，一线城市成交72.9万㎡，环比上周增长4.0%，2022年累计成交1856.7万㎡，累计同比下降29.2%；二线城市成交168.1万㎡，环比上周下降12.7%，2022年累计成交5143.9万㎡，累计同比下降31.4%；三线城市成交81.8万㎡，环比上周下降13.3%，2022年累计成交3052.3万㎡，累计同比下降53.9%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（07.25-07.31） 百城土地宅地供应规划建筑面积1260万㎡，2022年累计供应规划建面29469万㎡，累计同比下降46.7%，供求比1.31。其中，一线城市无土地供应；二线城市供应规划建筑面积162万方，今年累计供应11540万㎡，累计同比下降48.6%，累计供求比1.27；三四线城市供应规划建筑面积1098万方，今年累计供应16079万㎡，累计同比下降46.8%，累计供求比1.34。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4199元/㎡，近四周平均挂牌均价4941元/㎡，环比下降22.6%，同比下降17.3%。其中，一线城市无挂牌均价；二线城市供应土地挂牌楼面价3134元/㎡，近四周平均起拍楼面价3339元/㎡，环比下降10.3%，同比下降50.0%；三四线城市供应土地挂牌楼面价4356元/㎡，近四周平均起拍楼面价3745元/㎡，环比增长33.3%，同比下降5.0%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（07.25-07.31） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积926万方，2022年累计成交22574万㎡，累计同比下降52.7%。其中，一线城市成交建筑面积232万㎡，今年累计成交1493万㎡，累计同比下降43.8%；二线城市成交建筑面积208万㎡，今年累计成交9103万㎡，累计同比下降49.8%；三四线城市成交建筑面积485万㎡，今年累计成交11978万㎡，累计同比下降55.4%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为10756元/㎡，环比增长67.1%，同比增长247.5%，整体溢价率为4.1%，2022年平均楼面价6221元/㎡，同比增长9.6%，溢价率3.8%，较去年同期下降13.8个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为33569元/㎡，整体溢价率为4.5%，2022年平均楼面价22600元/㎡，同比增长41.8%，溢价率4.7%，较去年同期溢价率下降4.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为2428元/㎡，整体溢价率为5.5%，2022年平均楼面价7111元/㎡，同比增长11.9%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.2个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3410元/㎡，整体溢价率为2.1%，2022年平均楼面价3503元/㎡，同比下降16.6%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降19.3个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。