房地产行业周观点：央行强调满足购房者合理住房需求

周度观点： 保障性租赁住房贷款不纳入“两道红线”：2月8日，央行、银保监会联合发布通知，明确银行向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房的支持力度。 2022年，在整个房地产行业景气度下行周期中，保障性租赁住房是托底房地产投资下行的关键。保障性租赁住房不纳入集中度管理，有利于布局该业务的房企从银行等金融机构获得更多流动性支持。保障性租赁住房主要分布于供不应求的一、二线城市，作为供给层面上的结构性补充，保障性租赁住房有助于缓解这些城市供给不足压力。 央行强调满足购房者合理住房需求：2月11日，央行发布《2021年第四季度中国货币政策执行报告》。《报告》再次强调“房住不炒”定位。与三季度报告相比，新增了更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 春节前房企放缓供货节奏，且消费者观望情绪加重，供需双降导致1月份市场销售数据显著下滑。四季度央行报告与中央经济工作会议精神一脉相承，需求端货币政策有所改善。我们认为，货币政策和因城施策双方面发力之下，房地产市场有望触底回升。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（02.05-02.11）：重点监测33城合计成交面积200.9万㎡，环比上周增长180.9%；2022年累计成交1748.6万㎡，累计同比下降44.7%。其中，一线城市成交35.7万㎡，环比上周增长27.5%，2022年累计成交376.4万㎡，累计同比下降36.4%；二线城市成交101.3万㎡，环比上周增长337.3%，2022年累计成交893. 4万㎡，累计同比下降26.8%；三线城市成交63.9万㎡，环比上周增长213.8%，2 022年累计成交478.8万㎡，累计同比下降64.5%。 土地供应（01.31-02.06）：百城土地宅地供应规划建筑面积2万㎡，2022年累计供应规划建面2954万㎡，累计同比下降66.8%，供求比1.05。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3174元/㎡，近四周平均挂牌均价2717元/㎡，环比下降41.7%，同比下降29.2%。 土地成交（01.31-02.06）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积1万方，2022年累计成交2804万㎡，累计同比下降73.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1275元/㎡，环比下降60.6%，同比下降78.7%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价3666元/㎡，同比下降23.2%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.0个百分点。土地供应和土地成交数据大幅下滑，主要受春节假期影响。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（02.05-02.11） 重点监测33城合计成交面积200.9万㎡，环比上周增长180.9%；2022年累计成交1748.6万㎡，累计同比下降44.7%。其中，一线城市成交35.7万㎡，环比上周增长27.5%，2022年累计成交376.4万㎡，累计同比下降36.4%；二线城市成交101.3万㎡，环比上周增长337.3%，2022年累计成交893.4万㎡，累计同比下降26.8%；三线城市成交63.9万㎡，环比上周增长213.8%，2022年累计成交478.8万㎡，累计同比下降64.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（01.31-02.06） 百城土地宅地供应规划建筑面积2万㎡，2022年累计供应规划建面2954万㎡，累计同比下降66.8%，供求比1.05。其中，一线城市无新增供应； 二线城市无新增供应；三四线城市供应规划建筑面积2万方，今年累计供应2027万㎡，累计同比下降61.4%，累计供求比0.98。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3174元/㎡，近四周平均挂牌均价2717元/㎡，环比下降41.7%，同比下降29.2%。其中，一线城市无新增供应；二线城市无新增供应；三四线城市供应土地挂牌楼面价3174元/㎡，近四周平均起拍楼面价2927元/㎡，环比增长1.8%，同比增长2.4%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（01.31-02.06） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积1万方，2022年累计成交2804万㎡，累计同比下降73.7%。其中，一线城市无新增成交；二线城市无新增成交；三四线城市成交建筑面积1万㎡，今年累计成交2058万㎡，累计同比下降66.7%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1275元/㎡，环比下降60.6%，同比下降78.7%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价3666元/㎡，同比下降23.2%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.0个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市无新增成交；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为1275元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价2908元/㎡，同比下降14.5%，溢价率2.4%，较去年同期溢价率下降20.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。