房地产行业周观点：中央政治局会议从供需两策释放积极信号

周度观点： 中央政治局会议释放积极信号：4月29日，中共中央政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 我们认为，守住不发生系统性风险底线放在“房住不炒”之前，体现了货币政策或具有进一步宽松空间。同时，政治局会议从供需两侧释放了积极信号。供给端，优化商品房预售资金监管，有利于缓解部分房企流动性压力；需求端，支持改善型住房需求下，因城施策覆盖的深度和广度有望持续扩展。 三地完成首批集中供地：1）4月29日，深圳市首批集中供地收官，8宗地块全部触顶成交；2）4月25日，杭州首轮集中供地落下帷幕，60宗地块中成交59宗，其中23宗触顶，整体溢价率6.4%%；3）4月25日，天津首轮集中供地收官，30宗地块中15宗停牌，9宗流拍，5宗以底价成交，1宗触顶。 三地土拍热度出现分化，且同一城市内不同区域也冷热分明。深圳和杭州位于供不应求的华南及华东地区，房企参拍积极性高；杭州市触顶地块均位于主城区核心板块，底价成交地块多位于城郊。我们认为，土地市场热度反应了市场景气度下行背景下，房企重视销售去化的拿地逻辑。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（04.23-04.29）：重点监测33城合计成交面积279.1万㎡，环比上周增长8.2%；2022年累计成交5053.9.万㎡，累计同比下降44.5%。其中，一线城市成交44.1万㎡，环比上周增长10.1%，2022年累计成交925.3万㎡，累计同比下降38. 1%；二线城市成交149.5万㎡，环比上周增长5.9%，2022年累计成交2523.6万㎡，累计同比下降34.3%；三线城市成交85.5万㎡，环比上周增长11.4%，2022年累计成交1605.1万㎡，累计同比下降57.4%。 土地供应（04.18-04.24）：百城土地宅地供应规划建筑面积655万㎡，2022年累计供应规划建面12965万㎡，累计同比下降54.2%，供求比1.4。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价10463元/㎡，近四周平均挂牌均价6794元/㎡，环比下降7.8%，同比增长4.9%。 土地成交（04.18-04.24）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积563万方，2022年累计成交9248万㎡，累计同比下降57.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8047元/㎡，环比增长129.1%，同比增长45.1%，整体溢价率为2.6%，2022年平均楼面价4549元/㎡，同比下降2.2%，溢价率3.6%，较去年同期下降16.3个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（04.23-04.29） 重点监测33城合计成交面积279.1万㎡，环比上周增长8.2%；2022年累计成交5053.9.万㎡，累计同比下降44.5%。其中，一线城市成交44.1万㎡，环比上周增长10.1%，2022年累计成交925.3万㎡，累计同比下降38.1%；二线城市成交149.5万㎡，环比上周增长5.9%，2022年累计成交2523.6万㎡，累计同比下降34.3%；三线城市成交85.5万㎡，环比上周增长11.4%，2022年累计成交1605.1万㎡，累计同比下降57.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（04.18-04.24） 百城土地宅地供应规划建筑面积655万㎡，2022年累计供应规划建面12965万㎡，累计同比下降54.2%，供求比1.4。其中，一线城市供应规划建筑面积175万方，今年累计供应1200万㎡，累计同比下降29%，累计供求比6.22；二线城市供应规划建筑面积158万方，今年累计供应4966万㎡，累计同比下降56.9%，累计供求比1.42；三四线城市供应规划建筑面积322万方，今年累计供应6799万㎡，累计同比下降55.1%，累计供求比1.22。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价10463元/㎡，近四周平均挂牌均价6794元/㎡，环比下降7.8%，同比增长4.9%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价31989元/㎡，近四周平均起拍楼面价18777元/㎡，环比增长43.6%，同比下降34.9%；二线城市供应土地挂牌楼面价1115元/㎡，近四周平均起拍楼面价5056元/㎡，环比下降48.8%，同比下降15.7%； 三四线城市供应土地挂牌楼面价1863元/㎡，近四周平均起拍楼面价3323元/㎡，环比下降4.7%，同比下降16.8%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（04.18-04.24） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积563万方，2022年累计成交9248万㎡，累计同比下降57.2%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积368万㎡，今年累计成交3493万㎡，累计同比下降49.3%； 三四线城市成交建筑面积196万㎡，今年累计成交5562万㎡，累计同比下降59.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8047元/㎡，环比增长129.1%，同比增长45.1%，整体溢价率为2.6%，2022年平均楼面价4549元/㎡，同比下降2.2%，溢价率3.6%，较去年同期下降16.3个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为9560元/㎡，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价5676元/㎡，同比增长10.2%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降8.9个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为5199元/㎡，整体溢价率为0.5%，2022年平均楼面价3022元/㎡，同比下降19.9%，溢价率2.6%，较去年同期溢价率下降25.1个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。