房地产行业周报：政治局会议释放积极信号，市场信心恢复可期

核心观点：政治局会议释放积极信号，市场信心恢复可期 中央政治局会议政策定调全年经济发展目标不变，提出在坚持“房住不炒”的前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。四月以来各地政府出台了众多调控政策，但多以低能级城市为主。在政治局会议向行业释放了更明确、更积极的政策信号后，未来放松政策有望往一二线核心城市扩散。从房企角度看，地方政府和金融机构纾困、开发贷与并购贷的支持也有助于缓解流动性危机，使市场信心逐渐修复。我们认为，在努力实现全年社会经济发展目标的要求下，地产行业也需要恢复到正常区间运行，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：中央政治局会议定调，多地限购政策放松 中央层面：中央政治局会议政策定调全年经济发展目标不变，指出要坚持“房住不炒”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。央行下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，预计存款准备金可减少100亿美元；同时传言央行召集金融机构与12家房企开会，内容涉及并购业务纾困。 地方层面：南京对非户籍人员放松限购且传言将在多个区域放开限购限贷政策，无锡针对二胎家庭、老年投亲等人群增加限购套数，沈阳对外地人限购全面放开，东莞非户籍人员购买首套房社保缴纳要求放宽；无锡、天津、芜湖、扬州、铜陵和南阳等地上调公积金贷款额度；淮安、洛阳和廊坊等地下调首付比例。 市场端：单周成交同比持续下滑，土地市场成交持续低位 销售端：根据房管局数据，2022年第17周，全国30大中城市成交面积183万平米，同比下降62%，环比下降14%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3706万平米，累计同比下降41%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-66%、-64%、-53%，年初至今累计增速-39%、-38%、-49%。 土地端：2022年第17周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2943万平方米，成交土地规划建筑面积1801万平方米，同比下降46%，成交溢价率为2.7%。 天津首轮土拍结束，拟出让的30宗地仅成交6宗，其中仅一宗溢价摇号成交，市场持续低迷。杭州和深圳首轮土拍较火热，其中杭州23宗地块进入一次性报价阶段，已成交36宗涉宅用地滨江独得十宗；深圳8宗宅地全部触顶，5宗地块进入摇号环节。从拿地企业来看，央企国企仍为三座城市土拍主角。 融资端：国内信用债规模明显回暖，海外债规模微升 2022年第17周，信用债发行219.7亿元，同比保持不变，环比增加57%，平均加权利率3.21%，环比无变化；海外债发行2.4亿美元，同比减少17%，环比增加365%，平均加权利率3.75%，环比增加90BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：中央政治局会议定调，多地限购政策放松 中央层面：（1）中央政治局会议：会议要求要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间，政策定调全年经济发展目标不变。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。（2）央行：自2022年5月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，即外汇存款准备金率由现行的9%下调至8%，降准实施后预计金融机构存到央行的准备金可减少100亿美元；网传央行召集金融机构与12家房企开会，内容涉及并购业务纾困。 地方层面：（1）广东：省政府发布《方案》提出，合理确定辖区内商业性个人房贷的最低首付比例、最低贷款利率要求，合理确定按揭标准，鼓励金融机构加大对优质项目支持力度，鼓励优质房企发行公司信用类债券，募资用于风险处置项目的兼并收购。（2）天津：房协透露将发布“津十条”楼市新政，预计5月下旬有望落地，新政内容包括放宽外地人购房资格、调整首付比例及提升公积金贷款政策。（3）南京：放松非户籍限购。非本市户籍居民一年内累计缴纳6个月社保即可申请购房，同时网传将放开限购、限贷政策。（4）无锡：限购放松，二孩及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时提高公积金贷款额度。（5）佛山：网传对最近一次契税缴纳时间或不动产登记满五年的商品住房不纳入限购。（6）沈阳：限购全面放开，外地人买房无需个税或社保证明，将二手房增值税免征年限由五年改为两年。（7）东莞：非户籍人才购首套房由提供两年内2年内连续缴纳6个月社保或个税证明改为累计缴纳，同时新增人才购房政策。（8）淮安：首套且首次申领公积金贷款，最低首付比例由30%降至20%，二套或再次申请公积金贷款，最低首付比例由50%降至30%。（9）芜湖、扬州、南阳、铜陵：上调住房公积金贷款最高额度。（10）廊坊：部分银行已将首套最低首付比例30%降至20%，二套最低首付比例由50%降至30%。（11）洛阳：对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。（12）中山：中山：取消人才购房工作证明和社保年限要求，大专无户籍无社保限购1套，限售2年。 表1：中央政治局会议召开，多地限购政策放松 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第17周，全国30大中城市成交面积183万平米，同比下降62%，环比下降14%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3706万平米，累计同比下降41%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平（单位：万平方米） 图2：30大中城市单周新房成交面积环比小幅下降（单位：万平方米） 图3：2022年第14-17周30大中城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） 图4：2022年第14-17周30大中城市中一线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） 图5：2022年第14-17周30大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） 图6：2022年第14-17周30大中城市中三线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） 根据房管局数据，2022年第17周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-66%、-64%、-53%，年初至今累计增速-39%、-38%、-49%。 图7：年初至今低能级市场表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第17周，全国11城成交面积为132万平米，同比增速-33%，前值-35%； 年初至今累计成交面积1587万平米，同比增速-35%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷（单位：万平方米） 图9：北京二手住宅成交套数略有回升（单位：套） 图10：深圳二手住宅成交套数略有回升（单位：套） 3、投资端：土地市场成交持续低位 2022年第17周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2943万平方米，成交土地规划建筑面积1801万平方米，同比下降46%，成交溢价率为2.7%。一线城市成交土地规划建筑面积140万平方米，同比增加69%；二线城市成交土地规划建筑面积723万平方米，同比下降25%；三线城市成交土地规划建筑面积938万平方米，同比下降59%。天津首轮土拍结束，拟出让的30宗地仅成交6宗，其中仅一宗溢价摇号成交，市场持续低迷。杭州和深圳首轮土拍较火热，其中杭州23宗地块进入一次性报价阶段，已成交36宗涉宅用地滨江独得十宗；深圳8宗宅地全部触顶，5宗地块进入摇号环节。从拿地企业来看，央企国企仍为三座城市土拍主角，天津拿地以央企金茂和本地城投为主，杭州土拍参与者包括滨江、绿城等本土房企及保利、招商等央企国企，深圳土拍则由央企国企包揽本轮全部地块。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷（单位：万平方米） 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模明显回暖，海外债规模微升 2022年第17周，信用债发行219.7亿元，同比保持不变，环比增加57%，平均加权利率3.21%，环比无变化；海外债发行2.4亿美元，同比减少17%，环比增加365%，平均加权利率3.75%，环比增加90BPs。 图13：国内信用债发行规模同比不变，环比增长（单位：图14：海外债发行规模同比下降，环比有所回升（单位：亿元人民币）亿元美元） 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年4月25-29日，下同）房地产指数下跌0.96%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为-1.03%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第8位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中交地产、南国置业、滨江集团、沙河股份、南山控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为皇庭国际、泰禾集团、*ST绿景、*ST中房、国创高新。 图16：本周房地产指数下跌0.96%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中中交地产、南国置业、滨江集团涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中皇庭国际、泰禾集团、*ST绿景跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 中央政治局会议政策定调全年经济发展目标不变，提出在坚持“房住不炒”的前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。四月以来各地政府出台了众多调控政策，但多以低能级城市为主，在政治局会议向行业释放了更明确、更积极的政策信号后，未来放松政策有望往一二线核心城市扩散。从房企角度看，地方政府和金融机构纾困、开发贷与并购贷的支持也有助于缓解流动性危机，使市场信心逐渐修复。我们认为，在努力实现全年社会经济发展目标的要求下，地产行业也需要恢复到正常区间运行，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。