房地产行业周观点：政府工作报告强调保障群众住房需求

周度观点： 政府工作报告强调保障群众住房需求：3月5日，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求。坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 政府工作报告保持了与中央经济工作会议政策的连贯性。与2021年相比，今年“三稳”政策的位置由房住不炒定位之后，调整到了支持住房需求之后。我们预计，在供给过剩的区域，精准的需求宽松政策将持续快速、密集出台。 三地发布集中供地信息：1）3月4日，济南公告计划推出82宗住宅和商办用地共计293万方；2）3月2日，厦门推出10宗涉宅用地，总建筑面积72万方，3月2 4日起拍；3）3月1日，武汉公告推出11宗地块共计32万方，3月31日起揭牌。 地块质量上，武汉此次出让以中心城区项目为主，厦门增加了岛内地块数量；出让规则上，武汉取消了竞配建、竞自持等规则增加企业利润率，厦门放宽了付款周期。 厦门、武汉所在的华东、华南市场核心问题为供不应求。我们认为，供给端政策放松有利于增加企业拿地积极性，从而增加市场供给。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（02.26-03.04）：重点监测33城合计成交面积347.1万㎡，环比上周下1 1.1%；2022年累计成交2876.5万㎡，累计同比下降34.0%。其中，一线城市成交60.2万㎡，环比上周下降17.9%，2022年累计成交588.8万㎡，累计同比下降24. 0%；二线城市成交168.0万㎡，环比上周下降11.2%，2022年累计成交1399.9万㎡，累计同比下降16.2%；三线城市成交118.9万㎡，环比上周下降7.0%，2022年累计成交887.7万㎡，累计同比下降53.7%。 土地供应（02.21-02.27）：百城土地宅地供应规划建筑面积893万㎡，2022年累计供应规划建面4826万㎡，累计同比下降61.1%，供求比1.06。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价11824元/㎡，近四周平均挂牌均价8295元/㎡，环比增长125.0%，同比下降135.9%。 土地成交（02.21-02.27）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积371万方，2022年累计成交4555万㎡，累计同比下降64.6%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1372元/㎡，环比下降90.2%，同比下降72.5%，整体溢价率为0.5%，2022年平均楼面价4074元/㎡，同比下降15.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.0个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（02.26-03.04） 重点监测33城合计成交面积347.1万㎡，环比上周下11.1%；2022年累计成交2876.5万㎡，累计同比下降34.0%。其中，一线城市成交60.2万㎡，环比上周下降17.9%，2022年累计成交588.8万㎡，累计同比下降24.0%；二线城市成交168.0万㎡，环比上周下降11.2%，2022年累计成交1399.9万㎡，累计同比下降16.2%；三线城市成交118.9万㎡，环比上周下降7.0%，2022年累计成交887.7万㎡，累计同比下降53.7%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（02.21-02.27） 百城土地宅地供应规划建筑面积893万㎡，2022年累计供应规划建面4826万㎡，累计同比下降61.1%，供求比1.06。其中，一线城市供应规划建筑面积451万方，今年累计供应620万㎡，累计同比增长40.0%，累计供求比3.60；二线城市供应规划建筑面积180万方，今年累计供应1304万㎡，累计同比下降69.8%，累计供求比0.84；三四线城市供应规划建筑面积263万方，今年累计供应2902万㎡，累计同比下降62.0%，累计供求比1.03。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价11824元/㎡，近四周平均挂牌均价8295元/㎡，环比增长125.0%，同比增长135.9%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价18878元/㎡，近四周平均起拍楼面价18878元/㎡，同比增长48.8%；二线城市供应土地挂牌楼面价3491元/㎡，近四周平均起拍楼面价5954元/㎡，环比增长13.2%，同比增长34.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3961元/㎡，近四周平均起拍楼面价3002元/㎡，环比增长2.1%，同比增长2.5%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（02.21-02.27） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积371万方，2022年累计成交4555万㎡，累计同比下降64.6%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积247万㎡，今年累计成交1555万㎡，累计同比下降66.0%； 三四线城市成交建筑面积123万㎡，今年累计成交2828万㎡，累计同比下降62.2%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1372元/㎡，环比下降90.2%，同比下降72.5%，整体溢价率为0.5%，2022年平均楼面价4074元/㎡，同比下降15.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.0个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为582元/㎡，整体溢价率为0.1%，2022年平均楼面价3449元/㎡，同比下降36.4%，溢价率4.0%，较去年同期溢价率下降8.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2956元/㎡，整体溢价率为0.6%，2022年平均楼面价2901元/㎡，同比下降12.8%，溢价率2.0%，较去年同期溢价率下降20.9个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。