房地产行业周观点：贷款支持合理住房需求，北京发布首批集中供地公告

周度观点： 购房者合理住房需求进一步得到满足：1月6日，银保监会公布2021年1-11月银行业、保险业运行情况，重申“房住不炒”。2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定；个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。 2022年房地产贷款政策将继续支持居民刚性住房需求。消费者方面，贷款主要满足首套房购买需求；房企方面，加大对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度。 2021年12月以来，各地区“因城施策”的优惠购房政策也主要针对首套房。我们认为，购房补贴+贷款支持将双轮驱动刚性购房需求的释放。 北京率先发布2022年首批集中供地公告：1月7日，北京市规自委公告2022年首批集中供地挂牌18宗地，挂牌竞价截止时间为2月16日。北京本次集中供地50%的项目设置了竞现房销售面积环节，6宗地设置了高标准方案评选环节，11宗地设置了“定高标准住宅建设+摇号”的竞争方式。 北京此次集中供地规则有利于保障消费者权益，提振消费者信心。首先，竞现房销售面积的比例提高，现房销售模式下消费者能实地看房考察，且避免了烂尾风险。 其次，对房企购地资金审查做了进一步优化，确保房企资金合规安全。最后，每宗地均设置最低品质保障要求，保障产品质量。 我们认为，当前行业景气度面临持续下行压力，过于紧缩的房地产调控政策将持续纠偏，从供给和消费两个方向分别引导房企和购房者形成积极预期。建议关注头部房企在调控政策改善的同时，土地市场竞争格局优化的投资机会。推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（01.01-01.07）：重点监测33城合计成交面积315.9万㎡，环比上周下降42.5%；2022年累计成交315.9万㎡，累计同比下降37.3%。其中，一线城市成交80.5万㎡，环比上周下降27.7%，2022年累计成交80.5万㎡，累计同比下降1.5%； 二线城市成交149.1万㎡，环比上周下降47.6%，2022年累计成交149.1万㎡，累计同比下降28.8%；三线城市成交86.4万㎡，环比上周下降43.9%，2022年累计成交86.4万㎡，累计同比下降59.5%。受元旦假期影响，销售网签数据可能滞后。 土地供应（12.27-01.02）：百城土地宅地供应规划建筑面积63万㎡，2022年累计供应规划建面63万㎡，累计同比下降97.6%，供求比0.16。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3317元/㎡，近四周平均挂牌均价2880元/㎡，环比增长2.6%，同比下降8.4%。 土地成交（12.27-01.02）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积390万方，2022年累计成交390万㎡，累计同比下降90.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4302元/㎡，环比下降40.1%，同比增长6.7%，整体溢价率为6.3%，2022年平均楼面价4302元/㎡，同比上升6.8%，溢价率6.3%，较去年同期下降5.0个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（01.01-01.07） 重点监测33城合计成交面积315.9万㎡，环比上周下降42.5%；2022年累计成交315.9万㎡，累计同比下降37.3%。其中，一线城市成交80.5万㎡，环比上周下降27.7%，2022年累计成交80.5万㎡，累计同比下降1.5%；二线城市成交149.1万㎡，环比上周下降47.6%，2022年累计成交149.1万㎡，累计同比下降28.8%；三线城市成交86.4万㎡，环比上周下降43.9%，2022年累计成交86.4万㎡，累计同比下降59.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（12.27-01.02） 百城土地宅地供应规划建筑面积63万㎡，2022年累计供应规划建面63万㎡，累计同比下降97.6%，供求比0.16。其中，一线城市无新增供应； 二线城市供应规划建筑面积21万方，今年累计供应21万㎡，累计同比下降97.2%，累计供求比0.19；三四线城市供应规划建筑面积42万方，今年累计供应42万㎡，累计同比下降97.3%，累计供求比0.16。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3317元/㎡，近四周平均挂牌均价2880元/㎡，环比增长2.6%，同比下降8.4%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价920元/㎡，近四周平均起拍楼面价4267元/㎡，环比增长8.8%，同比下降15.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价4548元/㎡，近四周平均起拍楼面价2071元/㎡，环比下降13.1%，同比下降12.6%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（12.27-01.02） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积390万方，2022年累计成交390万㎡，累计同比下降90.9%。其中，一线城市成交建筑面积11万㎡，今年累计成交11万㎡，累计同比下降93.1%；二线城市成交建筑面积116万㎡，今年累计成交116万㎡，累计同比下降90.7%；三四线城市成交建筑面积263万㎡，今年累计成交263万㎡，累计同比下降90.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4302元/㎡，环比下降40.1%，同比增长6.7%，整体溢价率为6.3%，2022年平均楼面价4302元/㎡，同比上升6.8%，溢价率6.3%，较去年同期下降5.0个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为16375元/㎡，整体溢价率为15.0%，2022年平均楼面价16375元/㎡，同比增长15.1%，溢价率15.0%，较去年同期溢价率增长2.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为5924元/㎡，整体溢价率为4.8%，2022年平均楼面价5924元/㎡，同比增长22.4%，溢价率4.8%，较去年同期溢价率增长0.9个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3068元/㎡，整体溢价率为5.7%，2022年平均楼面价3068元/㎡，同比下降1.2%，溢价率5.7%，较去年同期溢价率下降10.2个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。