房地产行业研究周报：多地公积金政策再加码，5年期以上LPR大幅调降

房地产行业周报-20240224 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.5%，沪深300指数上涨3.71%，相对收益为0.79%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(2.16-2.22)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交13378套，同比增速-71.6%，环比增速868.7%；合计成交面积144.2万平方米，同比增速-71.4%，环比增速1209%。 本周(2.16-2.22)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交10085套，同比增速-54.7%，环比增速4917.4%；合计成交面积101.6万平方米，同比增速-51. 7%，环比增速4985.1%。 本周（2.15-2.22），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19768.6万平方米，环比增速-0.2%，去化周期128.9周。 本周（2.11-2.18），土地供给方面，本周供应土地421.7万平方米，同比增速-62. 8%；供应均价287元/平方米，同比增速-80.4%。土地成交方面，本周成交土地492万平方米，同比增速-40.3%；土地成交金额14.6亿元，同比增速-83.1%。 本周（2.16-2.22）房地产企业合计发行信用债45亿元，同比增速-39.19%%，环比增速-78.36%。本月至今（2.1-2.22）房地产企业合计发行信用债119亿元，同比增速-48.9%，环比增速-70.3%。 投资建议： 2月23日，国家统计局发布70大中城市住房价格情况：2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。最近中央和各地方都推出了相应的房产政策，多地推出新的住房公积金政策，为购房者提供积极的政策环境。2月20日，LPR迎来2024年首度下调，5年期以上品种大幅下降25个基点，1年期品种保持不变。在LPR调整的利好大环境下当下，叠加后续购房政策的持续推出，有望带动房地产市场的修复。 建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.5%，沪深300指数上涨3.71%，相对收益为0.79%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣丰控股、皇庭国际、天津松江、迪马股份、中迪投资，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为上海临港、金融街、大悦城、雅戈尔、广宇发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】2月20日下午，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，部党组成员、副部长董建国主持调度会并作出工作部署。 各省、自治区和50个重点城市住房城乡建设部门负责同志参加。各地要精准提出房地产项目“白名单”截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。 【地方政策】2月23日，据成都发布消息，市委全面深化改革委员会会议召开。会议指出，要进一步完善土地利用管理长效机制，探索低效用地再开发的政策体系，健全以城市更新方式推动低效用地再开发机制。深化“四大结构”优化调整机制，研究建立重点产品碳足迹管理体系，攻坚推进垃圾减量分类，深化“碳惠天府”正向引导机制。 【地方政策】2月22日，湖南省益阳市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》。益阳市将提高公积金贷款额度至45万元，并对多子女家庭再上浮20%。同时，益阳市还将加大住房公积金贷款支持力度。根据通知，借款人家庭贷款次数只计算借款人及配偶在全国的住房公积金贷款记录，不包含商业银行个人住房贷款记录。此外，提供住房公积金贷款的单元建筑面积提高到200平方米以内，申请纯住房公积金贷款的最低首付款比例调整为20%。 同时，废止《益阳市住房公积金个人住房贷款管理办法》第四章第十条“对引进的优秀人才，首次贷款的，按同档次增加10%”条款。 【地方政策】2月22日，深圳市住房和建设局召开2024年高质量发展十大重点任务部署会，市住房建设局各处室、事业单位主要负责人和市城市更新局相关负责人签署了《深圳市住房和建设局2024年高质量发展十大重点任务责任状》。 会议强调，坚持加大保障性住房建设筹集力度，解决好新市民、青年人住房困难问题；坚持推动房地产业高质量发展，着力构建房地产发展新模式；坚持抓好“百千万工程”，推进城乡建设协调发展；坚持打好城中村改造攻坚战，以更大力度推进城市更新；坚持推进建筑业、工程设计服务业高质量发展，全力促进向知识与资金“双密集”产业转型升级。 【地方政策】2月22日，海南省住房公积金管理局宣布，根据《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法》的规定，该局将于2024年3月份正式开展住房公积金个人住房贴息贷款业务。此举旨在为缴存人提供更多元化的贷款选择。 选择办理贴息贷款的借款人将享有与住房公积金贷款借款人同等的权利和义务。 对于计划在3月份申请住房公积金贷款的缴存人来说，他们可以根据自己的需求，自愿选择住房公积金贴息贷款或继续选择住房公积金贷款轮候办理。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【冠城大通】2月19日，冠城大通股份有限公司发布回购报告书，计划以集中竞价方式回购公司股份。公告显示，回购金额预计在5000万元至1亿元之间，回购价格不超过3.58元/股。回购股份将用于维护上市公司价值及股东权益。此次回购的期限为自董事会审议通过之日起不超过3个月，资金来源为公司自有资金。同时，公司董监高、控股股东等在未来3个月、6个月内不存在减持计划。 【湛江核建】2月20日，湛江核建投资发展有限公司于近日正式成立，注册资本为2000万元。该公司的主要经营范围包括以自有资金从事投资活动、工程管理服务、物业管理以及房地产开发经营等。据企查查股权穿透显示，该公司由中国核建旗下中核建投资有限公司和中国核工业华兴建设有限公司分别持股51%和49%。 【世茂股份】2月20日，上海世茂股份有限公司公告披露，其控股股东峰盈国际有限公司或一致行动人上海伯拉企业管理有限公司自2023年5月31日起计划增持公司股票，金额在1亿至2亿元之间，增持价格不超1.80元/股。2023年5月31日至2024年2月20日，峰盈国际及其一致行动人上海伯拉已增持1.14亿股，占总股本的3.05%，增持金额为1.28亿元。目前，增持计划尚未实施完毕。 公告指出，增持前峰盈国际持股43.73%，与实控人许荣茂控制的其他两家公司共持股73.14%。增持后，四家公司合计持股比例升至74.33%。此次增持资金来自自有资金，增持方式为集中竞价交易。 【珠海华发】2月20日，珠海华发集团有限公司发布2024年度第三期中期票据发行文件。据观点新媒体了解，本期中期票据基础发行规模为10亿元，全部用于偿还到期有息债务。本期债券期限为3+2年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，采用固定利率计息，起息日为2月23日。募集说明书显示，截至募集说明书签署日，华发集团及其下属子公司待偿还人民币债券余额1176.5998亿元，其中，公司债券余额332.80亿元，企业债余额37.00亿元，债务融资工具余额562.62亿元，ABS余额171.0386亿元，ABN余额49.5412亿元，证券公司债券17.60亿元，证券公司短期融资券1.00亿元，人民币离岸债券5.00亿元;美元债券余额12.50亿美元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称内容 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(2.16-2.22)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交13378套，同比增速-71.6%，环比增速868.7%；合计成交面积144.2万平方米，同比增速-71.4%，环比增速1209%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-76.8%、-75.2%和-63.3%，环比增速为764%、661.3%和1269.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-76.7%、-74%和-64.9%，环比增速为1250.7%、949.1%和1700.2%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（2.1-2.22），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交45111套，同比增速-44.8%，环比增速-30.6%；合计成交面积479.9万平方米，同比增速-44.1%，环比增速-25.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-45.4%、-47.8%和-40.9%，环比增速为-45%、-23.8%和-26.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-47.1%、-43.6%和-43.4%，环比增速为-43.5%、-22%和-19.3%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(2.16-2.22)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交10085套，同比增速-54.7%，环比增速4917.4%；合计成交面积101.6万平方米，同比增速-51.7%，环比增速4985.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-61.4%、-52%和-54.9%，环比增速为3698.1%、7418.4%和2388.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-57.7%、-49.2%和-53.6%，环比增速为3825.2%、8148%和2050.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（2.1-2.22），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交25633套，同比增速-30.6%，环比增速-26.6%；合计成交面积258.2万平方米，同比增速-25.8%，环比增速-25.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-37.5%、-27.9%和-30.2%，环比增速为-28.6%、-25.3%和-28.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.1%、-15.2%和-7.6%，环比增速为-26.2%、-25.1%和-23.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（2.15-2.22），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19768.6万平方米，环比增速-0.2%，去化周期128.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、-0.1%、-0.6%，去化周期分别为113.7周、124.9周、213.7周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周